arrowarrow2backtotopDeutschdropdownEnglishEspañolEestifacebookSuomiFrançaiskarge-service1karge-service2karge-service3karge-service4large-channelslarge-dayslarge-growthlarge-photoslarge-searchlarge-teamlarge-tvlocation-homelocationlocation2logo_domusmailphonephone2PortuguêsquoteРусскийsearchticktwitteryoutube

Kas täna  osta või pigem üürida ärikinnisvara? Meil on ju kriis…

Eestlane on alati olnud kinnisvara usku.
Kohe kui tekkis võimalus, ostsime endile maad, hakkasime karja kasvatama ja põlde harima, kauplema. Aegade möödudes on nii mõndagi muutunud – talude asemel näeme pigem linnastumist, põllumajanduse kõrval ärhooneid kerkimas jne. Kuigi eestlaste soov ise teha ja ise omada pole endiselt kuhugi kadunud, siis ometigi on täna olukord nii mõneski mõttes oluliselt muutunud. Elame ju “kriisi ajastul”…

Kui lugeda meediat, siis justkui oleks kõik paremuse poole teel. Turg taastub ja hinnad stabiliseeruvad. Inimesed liisivad taas autosid ja kaubandusnumbrid lähevad tasapisi ülespoole. Vaid sektorid, mis on seotud inimeste kogunemisega oleks justkui veel häiritud (reisimine, kontserdid jne).  Selge on see, et kevadel tärganud ja suvel jätkuvalt maailma mõjutanud tervisekriis pole leidnud veel lõplikku lahendust. Turul on palju segadust ja sogast vett… Meediaväljaanded avaldavad igapäevaselt artikleid kinnisvara teemadel justkui mõistaksime seeläbi olukorda kõige adekvaatsemalt – kui turg tõuseb räägitakse hinnatõusust, kui kukub siis on kohe näited võtta kinnisvarast. Me eestlastena justkui mõistaksime turukõikumisi just kõige paremini läbi kinnisvara, aga kas ikka mõistame?

Domus Kinnisvara konsultant Alar Voogla:Selge on see, et loodus tühja kohta ei salli. Koroonalevikust hoolimata firmad tegutsevad ja annavad endast parima, et muutunud tingimustes toime tulla. Küll aga võime tõdeda, et seoses tervisekriisiga on hakanud firmajuhid senisest enam tähelepanu pöörama ettevõtte jooksvate kulude ja põhivara (kinnisvara) üle.  Igapäevane suhtlus erinevate valdkondade ettevõtete juhtidega onnab tunnistust sellest, et üha enam vaadatakse läbi ka oma lao-, tootmispinna ja või bürooruumide, teeninduspinna olukord, väärtus, jooksvad kulud. Samuti on teravalt tekkinud firmajuhtide seas küsimus, kas üldse jätkata üüripinnal või osta midagi päris oma.

Tulenevalt sellest, mis valdkonnas tegutsetakse, kas tegemist on noore, alles alustava ettevõtte või juba stabiilselt toimiva, kogemustega firmaga – mõtted, soovitused on siin erinevad. Ehk aitavad alltoodud 5 mõttepunkti ettevõtte juhil oma otsustes selgusele jõuda.

  1. Mõtle mis on firma suund 5, 10, 20-ne aasta pärast?

Tänasel turul on need numbrid ehk liiga pikaajalised. Kui varasemalt olid start-up ettevõtted need kes vajadustest ja soovidest tulenevalt kolisid teinekord lausa välkkiirusel ühele ja teisele poole, siis nüüd on ka vanemad stabiilsed firmad oma kontorielu korraldust ümber planeerimas. Ehk mahud kontoripindade vajadustele on väga varieeruvad. See omakorda on tekitanud turul palju liikumist ning tihtilugu on ettevõtjad olukorras kus tasub üüri- ja ostuvõimalusi uuesti kaaluda erineva nurga alt – siin loeb asukoht, kliendivoog, mugavus, sobivad pinnad, seatud eesmärgid jne. Kuivõrd ärikinnisvara tingimusvõimalused on tänases turuolukorras oluliselt teised (loe: paremad), siis kindlasti tasub pidada läbirääkimisi, võimalusel tugevamatel ka kinnisvara investeering ja ost teha.

  1. Kas peaks investeerima tehnoloogiasse ja/või kinnisvarasse?

Täna on selgelt näha, et konkurentsis püsimiseks tuleb olla innovatiivne, käia ühte jalga tehnoloogiliste arendustega, teha pidevalt vastavaid investeeringuid. Olles ise suunanäitaja ja turu tipptegija, tasub tehnoloogiliste investeeringute kõrval ja vaba kapitali olemasolul aga käesolevat soodsat turusituatsiooni kindlasti ära kasutada – investeering ettevõtte põhivarasse kinnisvara näol on sellisel juhul igati mõistlik. Konkurendid kohe kindlasti ei maga, vaid teevad läbimõeldud matemaatilised tehted ja lõikavad pikemas perspektiivis ka kasu!
Kui aga oma valdkonnas on konkurents tugev, firma investeerimisvõimalused ja vabad vahendid piiratud, siis on muidugi kahtlemata mõistlik üürikinnisvara valik.

  1. Kas asukoht on jääv või muutuv?

Üldiselt on firmad suhteliselt paiksed ja kolima väga ei kipu. Ent on valdkondi kus iga kulurida on arvel ja siis tuleb logistiliselt hoida kogu aeg ka bürooruumide, esinduspinna või laoruumide osas silmad lahti. Näiteks, kui firma jaoks on kasvav turg teised Baltikumi riigid, siis on mõistlik ka oma tootmispind leida ja paigutada pigem Lõuna-Eesti poole.

Ärikinnisvarast rääkides tuleb arvestada ka piirkondlike- ja elukeskondlike muutustega, kus territoriaalne asukoht ei toeta enam ettevõtluse olemust soovitud kujul. Näiteks kinnistu väärindamise mõistes pole võibolla mõistlik tegeleda tootmisega Kristiines või Kalamajas, kuivõrd antud asukohad on kujunenud ajas pigem elamukinnisvara piirkondadeks. Seega on väga oluline jälgida jooksvaid ning pikaajalisi kinnisvara tendentse.

  1. Kui stabiilne on meeskond?

Maavarasid ja turismi meil teatavasti rohkelt käes ei ole. Eesti on ja jääb kindlasti IT ning Start-up piirkonnaks kus müüme eeskätt oma teadmisi ja leidlikkust, arendame uusi tehnoloogiaid ja lahendame teiste riikide kitsaskohti. Kuivõrd IT tehnoloogiasektoris on turul palju firmasid, kes on pidavalt suurtes personali liikumistes, siis neile on ainuõige valik kinnisvara üürimine.

  1. Kuivõrd on ettevõtte juhtkonnal huvi tegeleda kontori amortisatsiooniga?

Kinnisvara on hoone ja hoone elab teatavasti oma elu. Kord on stabiilsemad aastad, siis jälle need ajad mil tuleb ette võtta suuremaid-väiksemaid remont- või renoveerimistöid, rääkimata lumekoristusest talveperioodil, vihma läbilaskvast katusest, külmunud torudest või vananevast hoonest üldiselt. Tootmis-, lao-, kontori- või teeninduspinna valikul on oluline teada omanikusuhteid ja vastastikku kokku lepitud kinnisvarahoolduskohustusi ning vastutusala.

Olles üks üürnikest suures büroomajas saab suure tõenäosusega arvestada teatava mugavusteenusega kus hoone haldustööd on võtnud enda kanda kinnisvarahooldusfirma. Nõnda saab ettevõtte rahulikult suunata oma peatähelepanu firma arendamisele. Samuti säilib siin teatav vabadus liikuda edasi uuele pinnale.
Olles aga hoones üks omanikest, tuleb arvestada võimalike komplitseeritumate olukordadega ühistu konsensuse saavutamise osas – nt. arutelud ja ühised otsused ventilatsiooni, kaasajastatud küttelahenduste vms osas.
Teatav eeltöö ühistu osas ei teeks paha, hea oleks teada nii planeeritud ehitustegevusi, omada täit kuluülevaadet, teada kohustuste ja vastutuspõhist infot. Omanikuna on küll võimalik teatud teenused sisse osta, kuid päris kõrvale jääda pole omanikul endal võimalik, hoone ja sellega seotud tööd vajavad tähelepanu aastaringselt.

Alar Voogla: “Soovitan võtta firma juhil aeg, et eeltoodud punktid enda jaoks põhjalikult läbi mõelda. Tuleb osata adekvaatselt hinnata, kas tegemist on kasvufaasis või küpses eas firmaga.  Kasvuaeas ettevõttele soovitan pigem täna pinna üürimist (mis annab paindlikkuse ja lubab jätta fookuse ettevõtte arenguga tegelemiseks). Neil ettevõtetel,  kel aga on täna strateegilistes küsimustes pigem juba fookus oma sisemiste kvaliteediküsimuste kasvatamisel ja kel tekkinud ka teatav vaba rahavoog, võiks kaaluda endale põhivara soetamist kinnisvara näol, aeg selleks on soodne. Kinnisvara on valik nagu iga muu valik. Kas jätkata üürnikuna või hakata kinnisvara omanikuks? See on teie otsustada ja õiget vastust teate vaid teie ise.

Tänan tähelepanu eest 🙂