Количество сделок в первом полугодии 2020 упало на 20%, а цены на квартиры выросли почти во всех уездах

Вот и началось второе полугодие непростого 2020 года. А ведь всегда интересно подводить итоги, смотреть результаты динамики рынка и, конечно же, сравнивать нынешнюю ситуацию с прошлогодними показателями. Тем более это интересно посмотреть сейчас, ведь большая часть первого полугодия прошла под знаком самоизоляции, социальной дистанции, удаленной работы и связанной со всеми этими факторами неуверенностью и неизвестностью по отношению к ближайшему будущему.

Рынок недвижимости должен был очень остро отреагировать на все эти обстоятельства. Так ли это? Давайте изучим статистику Земельного Департамента по состоянию на 3.07.2020 (некоторая корректировка данных возможна за июнь в ближайшие дни), и изучать мы сегодня будем только рынок продаж квартир.

Начнем с общей ситуации по Эстонии.
В течение всего 1 полугодия 2020 года во всей Эстонии было продано 9 599 квартир. В прошлом году за это же время было продано 11 147, а во втором полугодии 12 023. Получается, что снижение количества сделок составило по сравнению с 1 полугодием прошлого года всего 14%, а по сравнению со 2 полугодием 20%. Эти цифры совсем не выглядят катастрофическими в разрезе полугодия, хотя в начале карантина казалось, что рынок встал и очень серьезно.

На самом деле, наибольшее снижение количества сделок с квартирами наблюдалось в марте-апреле-мае, когда мы писали о снижении на 40-50%. А если посмотреть на статистику июня, то в этом году в июне количество сделок по всей Эстонии уже достигло 82% от уровня прошлогоднего июня (1787 сделок в июне 2019 года и 1472 сделки в июне 2020), в Харьюмаа — 75%, в Ида-Вирумаа — 81%, а в Тартумаа рынок уже, в общем-то, восстановился (187 квартир было продано в июне 2019 и 183 квартиры – в июне 2020).

Пожалуй, сразу отмечу, что и средняя цена за квадратный метр квартир в Тарту осталась практически на том же уровне, что и в прошлом году (1426 €/м2 в этом году и 1437 €/м2 – в 2019). Тут, конечно же, нужно иметь в виду растущий спрос на покупку квартир в период поступления студентов, что могло оживить рынок.

Но, вообще, по всей Эстонии активность рынка квартирной собственности в июне возвращается к привычным показателям. Во многих уездах с маленьким количеством квартирных сделок, таких как Йыгевамаа, Хийумаа, Ляэнемаа, Рапламаа, Вырумаа и даже Вильяндимаа, где обычно происходит 20-40 сделок в месяц, показатели в июне этого года даже превзошли июнь прошлого года.
Больше всего квартир продается в уездах Харьюмаа, Тартумаа и Ида-Вирумаа. В Харьюмаа было продано в течение 1 полугодия текущего года 5205 квартир, это на 15% меньше,чем в 1 полугодии 2019 и на 20% меньше, чем во 2 полугодии прошлого года года.

В Ида-Вирумаа динамика примерно такая же, но отличаются масштабы. Так в течение первых шести месяцев текущего года было продано во всем уезде 960 квартир, что на 17% меньше, чем 1 полугодие 2019 и на 23% меньше, чем 2 полугодие 2019, когда продавалось соответственно по 1162 и 1243 квартиры.

Цены выросли практически во всех уездах. Исключением стал только Пыльвамаа, где упало и количество сделок до 94, и цены также снизились примерно на 10% и составили 267 €/м2. Кстати, по результатам первого полугодия среди уездов самые дешевые квартиры в Валгамаа и Йыгевамаа, где средняя цена составляет соответственно 227 и 230 €/м2.

К сожалению, мой родной Ида-Вирумаа также удерживает низкую планку средней цены за квартиры.
Средняя цена квартир в Ида-Вирумаа в 2020 году составила 260 €/м2. Цена подросла с 248-249 €/м2 – это показатели 1 и 2 полугодия 2019 года.

Я хочу напомнить о том, что эта цифра получается в следствие сильного разброса ценовых рамок на квартиры, скажем в Нарве или Йыхви (где цена выше среднего показателя) и квартир в Кохтла-Ярве, Сомпа, Кивиыли. Так, например, по-прежнему низкие средние цены в крупной Ярвеской части Кохтла-Ярве, где средняя цена составила в первом полугодии всего лишь 91 €/м2, а в Кивиыли средняя цена и вовсе составляет 43 €/м2, при этом за пол года было продано 32 квартиры.

В крупнейшем в Ида-Вирумаа и третьем по величине в Эстонии городе Нарва квартиры стоили в первом полугодии текущего года 441 €/м2. В первом полугодии прошлого года средняя цена составляла 414 €/м2, а во втором была несколько выше, а именно 431 €/м2. Очень приятно отметить рост цен на квартиры в Нарве по сравнению с прошлым годом, даже несмотря на карантин и снижение объемов продаж. В этом году с января по июль было продано 320 квартир, что на 16% меньше по сравнению и с первым, и со вторым полугодием прошлого года, когда было продано 380 и 379 квартир соответственно.
В Таллинне картина примерно такая же. Количество проданных квартир уменьшилось на 17% по сравнению с 1 полугодием и на 24% по сравнению со 2 полугодием прошлого года. В этом году за 6 месяцев было продано 3883 квартиры, а в прошлом 4696 и 5087 квартир в первом и во втором полугодии соответственно.

Средняя цена квартир в Таллинне в первом полугодии 2020 года составила 2077 €/м2. В прошлом году она составляла 1926 в первом полугодии и 2027 во втором, так что и здесь мы отмечаем рост.

Что еще интересного можно увидеть из раздела статистики Земельного Департамента? Людям, интересующимся недвижимостью понятно, что в Таллинне высокие цены объясняются высокой долей сделок в новых домах. Я просмотрел количество сделок с квартирами в домах, построенных после 2000 года. В 2020 году доля таких сделок от общего количества, который показывает статистика Земельного Департамента, оказалась в районе 32%, в то время как в прошлом году за тот же период доля этих квартир в общей статистике была около 40%.

Доля иностранцев, покупающих и продающих квартиры в Эстонии держится неизменно на уровне 2-4%. Интересно, что закрытые границы и карантин практически совсем не изменили эту статистику и за первые полгода 2020 года мы также видим, что в Таллинне 91 граждан Финляндии купили квартиры, что в процентном отношении составляет столько же, как и в прошлом году, то есть примерно 0,7%. А в Ида-Вирумаа, к примеру, 65 граждан России сумели продать свои квартиры, что составило 2,5% от всех сделок за полгода. В прошлом году за этот же период свои квартиры продали 126 граждан России или 4,2%, так что в приграничном районе закрытая граница все-таки притормозила возможности купли-продажи, но не остановила совсем. Мы провели довольно много сделок с помощью доверенностей, которые россияне оформляли у нотариуса и пересылали курьерской службой в Эстонию. Это, конечно же, удлиняет время сделок, но, при этом, система работает четко и безотказно. Очень помогли также и введенные в карантин новые механизмы подтверждения нотариальных сделок через интернет.

Подводя итог, хочу отметить, что прошедшие корона-кризисные месяцы рынок перенес хорошо и с минимальными потерями. Количество сделок снизилось по причинам ограничений, связанных с физическими контактами людей и это логично. Но, как показывает динамика цен, люди не утратили уверенность в завтрашнем дне, а это один из показателей, который наиболее важен в кризисное время.