Mida pead teadma kehtiva üürilepinguga korteri müümise kohta?
Kinnisvaraportaalides korterite müügikuulutusi sirvides võib mõnikord jääda silma lause “korter müüakse kehtiva üürilepinguga”. Kui olete endale parasjagu kodu otsimas, siis tasuks ennast kurssi viia, mida see lause täpsemalt tähendab.
Olemasolev üürileping saab olla nii tähtajaline kui tähtajatu
Tähtajatu üürilepingu puhul on võimalik pooltel leping lõpetada 3-kuulise etteteatamisega. Kõik sellised teavitused tuleks teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (e-mail, sms, sobib ka Messengeri või whatsappi vestlus). Seega, kui ostate tähtajatu üürilepinguga koormatud korteri, saate uue omanikuna arvestada, et kõige varem kolme kuu pärast saate omandatud vara ise elukohana kasutama hakata.
Tihti on inimestel arusaam, et üürilepingu saab lõpetada 1-kuulise etteteatamisega. Mõnikord on selline punkt lisatud ka üürilepingusse. Kui mõlemad pooled, nii üürnik kui üürileandja sellistes tingimustes kokkuleppele jõuavad, siis ongi kõik hästi, kuid siinkohal on oluline teada, et seadus selliseid õiguseid kummalegi poolele ei anna ning seadusest tulenevalt on võimalik tähtajatut üürilepingut lõpetada ikkagi eelpool nimetatud 3-kuulise kirjaliku etteteatamisega.
Tähtajaline üürileping lõppeb üürilepingu lõppemise tähtajal. Selle varasem lõpetamine on erakorraliselt võimalik vaid võlaõigusseaduses ette nähtud juhtudel. Üldiselt tähendab see seda, et uus omanik saab selle lepingu lõpetada vaid juhul, kui ta suudab tõestada, et vajab korterit endale elukohaks. Muudel juhtudel võtab uus omanik korteri üürilepingu üle kehtivate tingimustega. Tagatisraha tuleb müüjal ehk endisel omanikul anda üle uuele omanikule. Tavapärasesse korteri üleandmise-vastuvõtmise akti kirjutatakse, et üle antakse ostu-müügilepingus märgitud objekti kaudne valdus (kuna otsene valdus on üürilepinguga ajutiselt üürnikule üle antud). Muus osas on korteri valduse üleandmine tavapärane – uuele omanikule antakse kõik korteri võtmed, kõikvõimalikud korterit puudutavad joonised ja dokumendid.
Ostuhuvilistele korteri näitamiseks tuleb teavitada üürnikku
Kindlasti tasuks üürilepinguga korterit müüma asudes sellest ka üürnikku teavitada, sest potentsiaalsed huvilised tahavad ju korterit näha ning üürileandjal ja kolmandatel isikutel (nt maakleril ja ostuhuvilistel) on üüripinnale sisenemiseks vaja üürniku nõusolekut. Küll sätestab võlaõigusseadus, et üürnik peab lubama üürileandjal eluruumi üle vaadata, kui see on vajalik selle võõrandamiseks. Seega üürnik otseselt korteri näitamisest ostuhuvilistele keelduda ei saa. Üürnikku on mõistlik teavitada ka sellest, et korteri müügi korral tema üürilepingu tingimused ei muutu ja lähevad üle uuele omanikule, kes saab nendes muudatusi teha siis juba eelnevalt kirjeldatud seadusest tulenevatel tingimustel. Näiteks saab tähtajatu üürilepingu puhul üüri tõsta üks kord kuue kuu jooksul sellest 30 päeva kirjalikult ette teatades.
Üürilepinguga koormatud kinnisvara võib olla raskem müüa
Üürilepinguga koormatud kinnisvara on mõnikord natuke keerukam müüa, sest see kitsendab võimalike ostjate ringi. Kui muidu võivad olla ostjaks nii need, kes otsivad endale kodu kui ka teadlikud üüriinvestorid, siis kehtiva üürilepingu ja üürnikuga korteri puhul jääb see kinnisvara paratamatult pigem silma just viimastele. Kuna inflatsioon püsib kõrge ning pankade laenutingimused on pigem positiivsed, siis on ka kinnisvarasse investeerimine üha rohkem populaarsust kogumas. Seega, kui tekib soov või vajadus müüa kehtiva üürilepinguga kinnisvara, siis hetkel ma maaklerina ei näe põhjust müügiga alustamiseks oodata üürilepingu lõppemist.