На что обращать внимание в экспертной оценке
Для большинства неспециалистов экспертная оценка представляет интерес лишь как очередное звено в цепи при покупке дома своей мечты. Покупатель заказывает оценку, потому что банк так сказал, не до конца понимая его значимость. Но экспертная оценка может представлять интерес не только из-за стоимости, которую оценщик фиксирует в конце документа.
На самом деле оценочный акт и его составление намного сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Он содержит в среднем 16-20 страниц плюс приложения и его основнoe назначение – показать реальную рыночную стоимость объекта. Отображаемая в акте справочная информация и процесс оценивания дают как продавцу, покупателю, так и банковскому работнику представление не только об оцениваемом объекте, но и о состоянии рынка в данном районе.
Каждая из сторон на основе этой информации может сделать необходимые ей выводы о возможностях и рисках.
Оценивая недвижимость, оценщик исходит из действующих на данный момент стандартов оценивания, которые регулируют работу оценщиков в целом, кодекса добросовестной практики, а также сохранности личных данных. Именно по этой причине все передаваемые в банк экспертные оценки перепроверяются аттестованными оценщиками. Без дополнительной перепроверки случайно закравшаяся ошибка может нанести значительный экономический ущерб одной из сторон.
Поскольку объем оценочного акта велик, и для простого человека не всегда понятен, то при получении оценочного акта следует обратить внимание на:
- Указанную площадь квартиры- часто в объявлениях площадь квартиры увеличена за счет включения в общую площадь балкона, кладовки или террас, что не является жилой площадью квартиры.
- Состояние дома — какие ремонтные работы в доме сделаны и каково общее состояние здания. Зачастую в реновированных и утепленных домах дешевле коммунальные платежи, что в долгосрочной перспективе выгоднее.
- Анализ реализуемости — представляет собой анализ оцениваемого объекта, его ликвидности на рынке и востребованности, а также наличие альтернативных способов использования квартиры. Ликвидность ниже среднего говорит о том, что при возможной последующей продаже объекта процесс может затянуться из-за малого спроса.
- Оценка конкурентоспособности объекта в сегменте рынка — тут оценщик кратко приводит плюсы и минусы оцениваемого объекта.
- Документация – оценщик всегда проверяет наличие у оцениваемого объекта разрешений на строительсто и эксплуатацию. Если эксперт находит в документации существенные недостатки, то это обязательно отображается в акте и с этими недочетами считаются при определении стоимости недвижимости. Некорректная документация может существенно снизить рыночную стоимость объекта.
- Стоимость – наверное, самый важный пункт. Отображает рыночную стоимость оцениваемого объекта, и не является его ценой. Стоит задуматься об отказе от сделки, если в экспертной оценке рыночная стоимость сильно отличается от суммы сделки. Это говорит об переоцененности объекта.
Также стоит ознакомиться с фотографиями и выписками из различных регистров, приведенных в приложениях. Если в задачу маклера, чтобы вызвать интерес покупателя, входит сделать как можно более привлекательные фотографии объекта, то оценщик недвижимости делает фотографии безпристрастно. Эти фотографии отображают реальное положение дел. Иногда на фотографиях оценщика можно увидеть то, что скрыто на фотографиях в объявлении.
Автор:
Катрина Воронкова
Оценщик жилых и бизнес площадей
