Какое будущее ждет  спальные районы?

Кажется, не для кого не секрет, что наш жилищный фонд устаревает и его обновление не происходит в необходимом объеме. Молодые семьи среднего и выше среднего достатка стараются переехать в новое жилье, ставя под вопрос будущее «старых панелек». Так какое же будущее ждет «спальники» и есть ли оно вообще у типовых панельных домов?

Теоретически, на данный вопрос должна отвечать общая планировка Таллинна и его близлежащих уездов, а также программа энергетического развития. Общая планировка, как известно, объемна и не склонна к компромиссам. Однажды утвердив, никто ее переделывать не станет. Поэтому, данные документы не отображают ни предпочтений потребителя, которые подвержены изменениям во времени, ни возможностей использования земли. Постройку нового Ласнамяэ Вы в общей планировке Таллинна не найдете. Скорее речь идет об уплотнении уже существующих районов, в то время как в прилегающих уездах планируется застройка небольших домов.

Существующая на рынке ситуация такова, что более обеспеченные жители съезжают, преимущественно, в дорогое и престижное жилье. В то же время, менее обеспеченные остаются в старых домах, которые с возрастом становятся все менее и менее привлекательными для проживания. Данная ситуация может спровоцировать появление так называемого «гетто» и связанных с этим проблем. Новые квартиры востребованы сейчас на рынке недвижимости, несмотря на их сумаcшедшую стоимость. Они продаются как «горячие пирожки».

Согласно данным департамента статистики с начала 2015 года 71% сделок был с квартирами старше 10 лет и 29% сделок с квартирами моложе 10 лет (в первом квартале 2009 было 27%). На данный момент на портале kv.ee в Таллинне примерно 5800 предложений по продаже квартир и из них примерно 45% в домах возрастом до 10 лет и 55% в домах старее 10 лет. Не стоит забывать и про стоимость этого удовольствия: средняя статистическая стоимость квадратного метра равна 1546 евро. Однако, средняя стоимость квадратного метра в новой квартире (до 10 лет, вместе с парковочным местом и кладовкой) составляет 2094 евро/м², а в доме старше 10 лет 1329 евро/м². Разница гигантская и не многие могут себе позволить новое жилье и, как следствие, обращаются к «старому».

Старое не всегда значит плохое. Старое жилье удобно своей развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Однако, планировки устарели, нехватка парковочных мест приводит к хаосу во дворах и недовольству пешеходов. Беря во внимание человеческие ресурсы, то есть количество потенциальных покупателей, надо отметить, что мотором современного рынка недвижимости являются молодые, рожденные в конце 80-х/начале 90-х годов. Они еще 1-2 раза сменят свое жилье, прежде чем окончательно определятся. Однако после 90-х рождаемость в Эстонии упала катастрофически, почти вдвое, и становится очевидным, что через 10 лет спрос на жилые площади уже не будет прежним. У нас просто не будет того количества потенциальных покупателей, которые есть сейчас.

В виду отсутствия альтернативного плана оптимальным стала бы реновация, на которое государство уже обратило свой взгляд. Но для предотвращения появления геттоизации следует вместо строительства нового Ласнамяэ или Мустамяэ найти решения, при которых жилье будет отвечать нуждам проживающих и через 20, и даже 30 лет. Для этого стоит изменить мышление — нужны креативные идеи, которые смогут вдохнуть новую жизнь в эти районы.

Реконструкция и обновление жилищного фонда – одна из самых важных задач в области жилищной политики любой страны. Например в Германии при реновировании панельного жилья была разработана общегосударственная концепция комплексного обновления жилых зданий, включающая способы и методики реновирования крупнопанельных строений с учетом энергосбрежения и нужд жильцов. В результате этого проекта жилищный фонд был полностью обновлен, перестроен под новые нужды, а экономия энергоресурсов в жилых зданиях достигает 30-50% в зависимости от материала ограждающих конструкций.

У нас тоже существуют аналогичные проекты, например, «Дворы в порядок», но они менее глобальны. В Мустамяэ, Кристийне и даже Ласнамяэ есть несколько удачных проектов по уплотнению застройки, где новый дом гармонично соседствует со старыми домами. Одновременно, много проектов по утеплению фасадов, капитальных ремонтов крыш, обновления дворовых территорий и парковок. Это все нужно и дальше продолжать, но можно пойти и дальше.

Мне лично импонирует идея пересткойки старых домов. Например, можно пристроить терассы или балконы к домам, где их сейчас нет или добавить в квартиры сауны, сделать двухуровневые квартиры и т.д.
Можно организовать архитектурный конкурс и его целью поставить решение проблем, с которыми не под силу справиться квартирному товариществу и жильцам в одиночку – организация парковки, планировки квартир, организация зеленых/парковых зон и всем вместе формировать новый городской пейзаж.

Автор:

Катрина Воронкова

Оценщик жилых и бизнес площадей