Количество сделок с квартирами упало. Цены остаются высокими

Количество сделок снизилось примерно вдвое в уездах Харью, Ида-Виру и Пярнумаа. Самое большое снижение цены в Пярну. Самые лучшие показатели рынка в Нарве. Таковы главные наблюдения по статистике сделок с квартирами за карантинный апрель в 4 крупнейших городах Эстонии и прилежащих уездах.

Наибольшая активность покупателей была в уезде Тартумаа, там снижение произошло всего лишь примерно на 25% по сравнению с обычными месяцами. Также и цена за кв. метр квартир в Тарту показывает очень хороший уровень, несмотря на снижение количества сделок. То же происходит и в Ида-Вирумаа. В обоих уездах цена превысила средние показатели февраля 2020 и прошлогоднего апреля. А вот в Харьюмаа цена немного снизилась, по сравнению с февралем, но все еще превышает годовалые показатели.

Посмотрим, что происходит в крупнейших городах наших уездов.

 

Внезапно выстрелила Нарва. 28 апреля я подводил промежуточные итоги и количество сделок равнялось количеству дней, то есть было совершено 28 сделок. Так что логичный прогноз был на 30 сделок за апрель. И вот, к концу 2 мая Maaamet опубликовал данные о 40 сделках. Видимо, часть данных пришла с опозданием.

И это очень неплохой результат. Из четырех крупнейших городов Эстонии – Нарва оказалась рынком с самой высокой относительной активностью. В среднем в Нарве происходит примерно 63 сделок, а по сравнению с февралем текущего года, когда было совершено всего лишь 58 сделок, снижение составило всего лишь 31%.

В Пярну, в Тарту и в Таллинне количество сделок снизилось примерно в 2 раза. Так, в Пярну при среднем показателе прошлого года 81 сделка в месяц, в апреле эта цифра составила 41.

В Таллинне в прошлом году было в среднем 815 сделка в месяц, в апреле было совершено всего лишь 397.

В Тарту та же картина, в 2019 году в среднем было 170 сделок в месяц, а в апреле 2020 — 84.

Конечно же, эта динамика была предсказуемой и легко объяснимой. Во-первых, многие люди чисто физически хотели оставаться дома, а покупку квартиры отложили на более лучшие времена. Во-вторых, вынужденный тренд #оставайсядома поставил под вопрос финансовую стабильность многих семей. И это одна из самых острых проблем, которые в ближайшие месяцы будут влиять на весь рынок недвижимости. Для того, чтобы объемы сделок вернулись к своим привычным нормам, люди должны быть уверены, что в ближайшем будущем будет работа, будут заказы, будет зарплата. Сегодня этого не может гарантировать ни консультант по недвижимости, ни министр экономики, ни президент всемирного банка. Поэтому покупатели занимают более осторожную и выжидательную позицию.

Есть еще одна причина, чего ждут покупатели. Она отчасти связана с предыдущей, а именно, многие люди предполагают снижение цен на квартиры. С этим же вопросом, собственно, звонят клиенты и маклерам и оценщикам. «Александр, а ведь квартиры подешевеют теперь? А насколько, а?»

Но пока этого не происходит. Наоборот, апрель стал месяцем дорогих покупок. Я обратил внимание на два статистических показателя: конечно же, средняя цена за кв. метр и количество денег, которое покупатели потратили на покупку квартир.

Средняя цена кв. метра почти во всех городах превышает практически все сравнимые показатели. Апрельские цены в Нарве и Тарту значительно превысили прошлогодний апрель, превысили среднегодовую цену за 2019 год и превысили февральские цены. В общем, апрель в Тарту и Нарве – абслолютный рекордсмен по ценам. Более того, в Нарве была зафиксирована продажа самой дорогой квартиры, стоимостью 110000 евро, что является очень высокой ценой для нашего рынка.

В Таллинне средняя цена тоже осталась на высоком уровне, она выше, чем прошлогодние показатели, но немного не дотянула до февральской цены. Впрочем, эта разница очень незначительна, менее 2%.

А вот Пярну несколько отпустила свои позиции. Здесь снижение более ощутимое, примерно около 15% по сравнению со всеми сравнительными периодами. Например, средняя цена в 2019 году была 1240, а в феврале текущего года поднялась аж до 1259 евро за кв. м. А вот в апреле средняя цена составила всего лишь 1098 евро/м².

Что касается денежных объемов, которые покупатели потратили на покупку квартир, то здесь все, в общем-то, пропорционально. В Таллинне и Пярну эта цифра снизилась 48,5% и 55%, а в Нарве и Тарту люди потратили больше денег, и уменьшение составило соответственно всего лишь 33% в Нарве и 41% в Тарту.

Что будет дальше сильно зависит от того, как быстро экономика вернется в свое обычное русло. Банк Эстонии недавно опубликовал свои прогнозы, где прогнозирует общее снижение экономики в зависимости от сроков прекращения карантинных мер. Так, если в мае ограничительные меры будут сняты и люди вернутся к своему обычному рабочему графику, прогнозируется снижение экономики в районе 6%. Если ограничительные меры продлятся до августа, то это снижение может составить 14%.

На средние показатели цены недвижимости будут также влиять срочные продажи. Вполне прогнозируемо, что уже сейчас могут происходить срочные продажи квартир по заниженным ценам, когда люди могут оказаться вынуждены продавать недвижимость сами или по принуждению с аукциона, что будет вызвано необходимостью гасить долги по кредитам. Эти сделки скорее всего будут проходить по ценам ниже рыночных и плавно потянут и общую цифру вниз.

Большинство же продавцов будут неохотно снижать установленные цены, как это обычно и бывает. Покупатели также могут быть более осторожными, в результате этих обстоятельств рынок может показывать меньшую активность и небольшое и плавное снижение цены в ближайшие месяцы.

В регионах с маленьким количеством сделок скачки цены могут быть от месяца к месяцу более значительны, так как при небольшой статистической выборке несколько квартир, проданных по более высоким или низким ценам окажут бОльшее влияние на общую среднюю цену.

Александр Богенс
руководитель восточного региона Domus Kinnisvara, оценщик
aleksandr.bogens@domus.ee