Рынок застройки и инвестиций в недвижимость в I полугодии 2020
Развитие жилищного рынка:
Ключевыми словами в I полугодии 2020 после кризиса, вызванного коронавирусом, было определенно волнение и ожидание. В основном это было связано с тем, что перспективы продавцов, предлагающих недвижимость, стали гораздо более неясными, это нашло отражение в области снижения инвестиций, говоря простым языком, решения о строительстве перенесли не будущее. Похожим образом отразилось это и на спросе покупателей, где большую часть сделок все же довели до конца, но в отношении новых сделок очевидно желание их отложить и осторожные настроения. Поскольку финансовая деятельность застройщиков была в 2020 году существенно активней, чем в 2007 – 2008 годах, то ценовые предложения сохранили на уровне конца 2019 года, то для ценовых уступок у покупателей немного пространства. Вследствие хороших финансовых возможностей застройщики не выставили на продажу свои наполовину готовые проекты, из-за чего нельзя говорить о падении цен на м2, находящихся в стадии строительства, а о быстрой остановке роста цен. Причины стресса большинства застройщиков (скорей неожиданно небольшого количества) следует искать в области их других неверных решений, а не в падении спроса. Поскольку застройщики культурно — бытовой жилплощади скорей защищают свои позиции (избегают слишком существенных скидок и т.д.), то дальнейшее направление развития рынка определят, по всей видимости, сделки с более старым фондом жилья. Освобождения средств для покупки недвижимости от продажи прошлого жилья и рост предложения по старому жилищному фонду, начнут вместе влиять на разрыв цен между новым и старым фондом, тогда застройщика не останется ничего иного как приспособиться к новым ценам. На данный момент все же не наблюдается такого большого роста предложений на вторичном рынке. До сих пор не видно, что конечное оформление договоров о купле — продаже вызвало бы на вторичном рынке давление в области продажи цен. В высшей степени вероятно, что при возникшей ситуации «замораживание» новых проектов приведет в 2021 году к снижению объема предложений, что приведет к стабильности цен. Для новых проектов застройщикам необходимо для решений по застройке, кроме предполагаемой 10 –15% чистой рентабельности с точки зрения собственника, еще и иметь представление о спросе, которое сейчас еще немного туманно. Кроме этого необходима и поддержка банков и вместе требованием по расширению лимита по займам, в среднем на 30%, по предварительным продажам. Вследствие действующей системы останется, т.н. «продажа на бумаге», если покупатели захотят перебраться в область более небольших и интересных проектов, которыми застройщики больших проектов с высокой ликвидностью не могут себе позволить заниматься.
Рынок застройки коммерческих площадей.
В I полугодии 2020 рынок застройки коммерческих площадей был скорее более спокойным по сравнению с рынком жилплощади, где в отношении имеющихся проектов шла подготовка, строительная деятельность и продажа. Видимо какое–то количество решений по строительству отложили на будущее. Особенно это касается касается сенментов по расселению и бюро, где перспективы резко ухудшились, и где в общих интересах как инвесторов, так для арендаторов и кредиторов новые проекты будут рассматриваться после пояснения экономических перспектив. Гораздо менее сильным был удар по сегменту складских и производственных площадей, где были экономические области, в которых активность даже возросла (небольшая / ближняя) логистика и необходимость в удовлетворении спроса заставила предпринимателей подумать о расширении. Решение о инвестиции в наиболее большие площади, в основном имеющими производственный характер, также, как правило, откладывались. Особенно в тех производственных секторах, где возможное падение спроса, вследствие логики более длительных сроков поставки, будет очевидно только во втором полугодии и тогда затронутые стороны, в первую очередь съемщики, получат более четкое представление о своих экономических возможностях по осуществлению планов расширения бизнеса.
По новым застройкам у инвесторов ожидания по производству очень разнятся в спектре различных объектов, колеблются в зависимости от расположения объектов и & микса качества съемщика в области 7 – 10% в год (без усиления).
Финансирование:
Доступность банковских займов уменьшилась скорее благодаря уменьшению прозрачности, из-за чего подняли требования к имеющимся проектам и требования по предварительным продажам в отношении покупателей / арендаторов. В отношении коммерческих площадей это значит, что застройщик должен вместе с арендатором предоставить предварительные договора в объеме, которые покрывают обслуживание долгов в объеме покрытия DSR – i 0,8 – 1,0. В культурно — бытовых застройках требования по предварительным продажам 30 – 50% (в зависимости от застройщика, объекта и бизнес-плана) и эта тенденция скорей осталась стабильной. При возникновении эпидемии коронавируса ощущалась общая стратегия как застройщиков, так и банков, что в сложившейся обстановке не самое подходящее время для совершения серьезных финансовых сделок и к этим вопросам вернутся в течение второго полугодия. Немного возросли заемные маргиналы, которую просят банки (оценочно ~20-50bps), но это обычно не является главным основанием для переноса решения о инвестировании.