Новый Закон о строительстве — успех или фиаско? Часть 2
Оформление разрешений на строительство и использование зданий является в наше время занятием трудным и энергозатратным, а потому новый строительный закон призван помочь, и в чем — то даже облегчить этот не легкий труд. Сегодня мы рассмотрим несколько его основополагающих изменений.
Строительство нового здания теперь регламентируется двумя способами — детальной планировкой (DP) или условиями проектирования (PT). Необходимость DP можно выяснить из планировки более высокого уровня (как правило, это общая планировка местного самоуправления) и ее составление регулируется Законом о планировании (Planeerimisseadus). При отсутствии необходимости составления детальной планировки, условия проектирования (PT) должны применяться при проектировании зданий а) общественного использования или б) с обязательным разрешением на строительство. Условия проектирования выдают для расширения уже имеющегося здания в объеме не более 33% от имеющегося здания или для постройки нового здания. Таким образом, в отличие от ранее действующего регулирования теперь для мелких работ РТ больше не потребуются.
У нового строительного закона имеется приложение (Lisa 1). Это таблица, простая и на первый взгляд не сложная отображает необходимость оформления тех или иных документов для начала строительства. Например, при расширении здания нужно учитывать тот факт, что после строительства размеры здания увеличатся и к нему будут применяться уже другие нормы. Поэтому, обращаясь к вышеупомянутой таблице надо смотреть нормы для здания после его постройки. В общих чертах, теперь строительная деятельность подразделяется на деятельность, требующую разрешения на строительство и деятельность, для которой разрешения не надо. Если разрешение на строительство не требуется, то необходимо предоставить уведомление о предстоящих строительных работах. В некоторых случаях к нему должен быть приложен проект запланированных работ, чтобы местное самоуправление могло оценить трудоемкость предстоящих работ и вмешаться в случае необходимости.
Однако, несмотря на тот факт, что при строительстве здания площадью до 20м2 нет необходимости предоставлять местному самоуправлению даже извещения, так же как и в случае расширения здания до 33% площадью застройки до 60м2 (разрешение на строительство не обязательно, достаточно лишь уведомления и предоставления проекта), все равно надо учитывать условия, исходящие из детальной планировки (количество зданий и их площадь застройки). Например, в большинстве новых планировок строительный объем ограничен 1 основным зданием + 1 вспомогательной постройкой. Это означает, что если на Вашем участке уже имеется дом и построенный сарай, то Вы не можете построить еще и теплицу. Проблему поможет решить новый строительный закон, согласно которому детальные планировки (DP) старше 5 лет можно уточнять/пересматривать и дополнять.
Здесь-то и кроется, на наш взгляд, слабое место нового закона. А именно, большинство работ, которые осуществляются в районах культурного наследия, являются не строительством, а расширением здания до 33%, а потому теперь отсутствует обязательное наличие разрешения на строительство или условий проектирования. Предоставленное уведомление о предстоящих строительных работах позволяет местному самоуправлению отреагировать, но в ограниченной степени. Планировки, на которые теперь будут опираться в своей работе местные самоуправления (общая планировка, районная планировка, тематическая планировка), гораздо менее точны, чем выдаваемые ранее условия проектирования.
Таблица (Lisa 1) разделяет здания на жилые и нежилые. И в данном случае важно то, что для не жилых зданий, которые нужны для обслуживания жилых зданий (гараж, сарай, баня и т.д.) применяются строительные нормативы для жилых зданий. Ситуация немного не понятна для хуторских хозяйств, где в составе имеется множество вековых построек, таких как сарай, амбар, зернохранилища и т.д. Наверное, время покажет, куда эти здания относятся — к зданиям обслуживающим жилые здания или это будут производственные площади.
Стоит отдельно отметить тот факт, что замена части существующего здания на идентичное, не является строительством. Конечный результат определит, является ли постройка идентичной или нет, то есть изменились ли ее физические свойства. Например, замена старой дырявой кровли на новую не является строительной работой. Ранее проблемное перемещение отопительных радиаторов теперь тоже не является строительной работой, поскольку не меняет физических свойств помещения. А также замена старых деревянных окон на новые. Однако, спорным является замена деревянных окон на пластиковые, поскольку они изменяют климат в помещении. В реальности, это равносильные изменения, так как в обоих случаях замена приведет к улучшению энергосбережения дома, но существенно ухудшит вентиляцию.
В новом законе так же теперь есть изменения по части замены ветхого жилья новостройкой. Ранее, для подобной деятельности необходимо было разрешение на снос здания, а также разрешение на строительство. Согласно новому строительному закону замена старого здания идентичным новым является восстановлением здания, а соответственно относиться к реконструкции. Для того, чтобы узнать какое разрешение необходимо, стоит обратиться к таблице (приложение 1). Основным фактором при восстановлении здания является его внешняя схожесть с оригинальным зданием. Это значит, что назначение здания, архитектурное решение и его объем не изменились. Таким образом, когда снос существующего здания согласно проекту еще содержит и расширение здания, при котором объем должен измениться, то это более не считается восстановлением здания, а возведением нового здания.
Последнее требует куда больше разрешений и делопроизводства.
Автор:
Катрина Воронкова
Оценщик жилых и бизнес площадей
