ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПОНЯТНОМ ЯЗЫКЕ
Выводим цену 3-комнатной квартиры в Нарве
Я решил начать делать разборы рыночной цены на квартиры. Я делаю оценки недвижимости для банков и каждый день мне приходится анализировать сделки на рынке недвижимости в Нарве и во всем Ида-Вирумаа, поэтому я решил периодически разбирать, как и почему формируется определенная рыночная стоимость у типовых квартир.
Сегодня по свежим следам предлагаю разобраться, сколько может стоить 3-комнатная квартира в пятиэтажном доме брежневских времен в Нарве.
Приведу пример. Итак, я оцениваю квартиру на 3 этаже в кирпичном доме в районе Торговый Центр, то есть в районе улиц Креенгольми и Герасимова. Оцениваемая квартира в хорошем состоянии, ванная и туалет тоже в хорошем состоянии, отделаны кафельной плиткой с современной сантехникой.
Поскольку мне нужно вывести рыночную стоимость 3-комнатной квартиры в кирпичном 5-этажном доме, то я смотрю все сделки с аналогичными квартирами по всей Нарве. Много квартир продается районе Солдино (улицы Мыйза, Партизани, Тиймана). Мы, работники одного из крупнейших бюро в Эстонии, имеем доступ к базам данных Maaamet и видим цену всех нотариальных сделок, но не всегда знаем в каком состоянии были проданные квартиры. Поэтому я открываю Google и начинаю искать старые объявления в архивах порталов недвижимости, чтобы увидеть описания и фотографии проданных квартир. Я смотрю сделки за весь последний год, поскольку цена, в целом, по Нарве не меняется так быстро, а сделок недостаточно много, поэтому для лучшего понимания всей картины на рынке мы рассматриваем более длинный период времени. Я выбираю площадь квартир от 55 до 62 кв. м (в домах конца 60-х и начала 70-х гг были именно такие трешки) и вот, что же я нахожу:
Одна из самых дорогих продаж 3-комнатных квартир в 5-этажках за период с 1.01.2019 до сегодняшнего дня была на сумму чуть более 40 000 евро. Это была квартира в очень хорошем состоянии на 4 этаже пятиэтажного дома в районе Темпо. И это лишь одна ЕДИНСТВЕННАЯ сделка по цене дороже 40 000 евро!!!
Я вижу всего 6 сделок по ценам от 35 до 40 тысяч евро! Как правило, за такую цену продаются квартиры с хорошим капитальным ремонтом, полностью переделанной проводкой, чаще всего, вскрытыми, утепленными и укрепленными полами. Естественно, с гладкими ровными стенами и потолками. Сан. узел должен быть под современной кафельной плиткой с современной сантехникой. Обычно в таких квартирах ремонт сделан не более, чем 5 лет назад. И, да, чаще всего эти квартиры с перепланировкой: либо увеличен санузел за счет коридора, или же спальная комната объединена с кухней, а большая гостиная переделана в большую просторную спальню.
Из этих шести сделок пять квартир были проданы в районе улиц Тийманни и Кангеласте и лишь одна за такие деньги в районе Кренгольма.
Возьмем следующий ценовой диапазон: от 30000 до 34999 евро. По моим данным, за эти деньги было продано 12 квартир в кирпичных пятиэтажках. Вот здесь уже я вижу 5 квартир в кренгольмском районе. Состояние квартир, которые продаются за эти деньги, как правило, хорошее либо очень хорошее. Также, обычно, сделан капитальный ремонт, но отделка может быть чуть попроще, либо со времени капремонта прошло уже лет пять или чуть больше. В некоторых квартирах использованы более простые отделочные материалы, не такие модные и современные обои. Как правило, состояние ванной комнаты все же хорошее. То есть, цена на уровне 33-34 тысячи евро за квартиру в районе Солдино или Калеви – это цена хорошей квартиры, чаще всего, с кап. ремонтом. За железнодорожным мостом в районе Креенгольма такая квартира будет стоить чуть подешевле, где-то на уровне 30 тысяч евро.
Конечно, многое будет зависеть от дополнительных факторов: этаж (1 и 5 этаж, как минимум, на 5% дешевле), наличие балкона и его состояние (покупатели готовы платить больше за квартиру с балконом), состояние дома, расположение возле центральных улиц, магазинов, школ и детских садов и др.
Каждое из перечисленных обстоятельств влияет дополнительно и повышает или понижает рыночную стоимость оцениваемой квартиры на определенные коэффициенты.
Но, ОСНОВА ОЦЕНКИ – это сделки с аналогичными квартирами. Если я вижу, что на рынке продаются квартиры в хорошем состоянии по цене от 33 до 35 тысяч, то логично, что и оцениваемая квартира будет примерно на этом же уровне, а не на 5 тысяч дороже. В конце концов, оценщики получают лицензию и несут ответственность за цифры, которые пишут в отчете. Если мы делаем для кредитного учреждения заключение о том, что рыночная стоимость квартиры, например, 33000 евро, то банк уверен, что, при необходимости, он сможет продать квартиру за эти деньги в течение 6 месяцев.
Александр Богенс
руководитель Восточного региона, лицензированный оценщик
Тел, 56 91 95 97. Звоните!