7 ошибок, которых следует избегать при продаже недвижимости
На первый взгляд, продажа недвижимости может показаться достаточно простым занятием, и иногда это действительно так, но ожидать этого с самого начала было бы слишком опрометчиво. Чтобы снизить риски, мы составили список из семи возможных и типичных проблемных мест, которые следует учитывать при продаже недвижимости.
1. Неправильно выбранная ценовая стратегия
При установлении цены продажи необходимо учитывать текущую ситуацию на рынке. Как правило, рыночную цену недвижимости определяют заключенные в конкретных областях с аналогичными объектами сделки, в отношении которых были установлены определенные временные рамки. Необходимо избегать установления цен исходя из предлагаемых на портале объектов, так как достаточно часто сделка в итоге совершается по другой цене купли-продажи. Несмотря на то, что рынок сейчас активен и спрос превышает предложение, на порталах недвижимости все равно остаются так называемые застоявшиеся объявления. Слишком завышенная цена продажи удлиняет период продажи и, увы, слишком долго находящиеся на портале объявления теряют свою привлекательность в глазах покупателей (если объект остается на портале слишком долго, значит с ним что-то не так). Еще одно препятствие при продаже недвижимости может возникнуть тогда, когда приобретение недвижимости происходит за счет банковского финансирования. В таком случае банк просит представить оценочный акт приобретаемого имущества, который отражал бы реальную рыночную стоимость объекта. Если результат оценки недвижимости окажется ниже цены продажи (что вполне может случиться в определенных регионах и в нынешней рыночной ситуации!), то покупателю придется найти недостающую сумму из собственных средств. В противном случае сделка останется незаключенной или продавцу придется снизить цену.
2. Невнятная презентация
Конечно, нельзя обойтись без презентации недвижимости как в объявлениях, так и на месте. Текст продажи недвижимости должен быть конкретным и информативным. Фотографии недвижимости рекомендуется делать, используя широкоугольный объектив. Такие фотографии дадут лучший обзор пространства, а умело сделанные снимки создадут визуальное целое для потенциального покупателя. Обычно при фотографировании недвижимости применяется принцип «меньше — значит больше», в данном контексте это означает, что из помещений необходимо убрать все лишние и ненужные предметы. Это придаст визуально больше пространства и сделает помещения более ухоженными. Безусловно, неразумно убирать из комнат всю мебель, потому что вместе с ней исчезнут свойственные дому тепло и уют. В объявлении обязательно следует указать, что из видимых на фотографии мебели и техники входит в стоимость, а что нет.
3. Предположения и недостаточные знания об объекте продажи
Перед продажей недвижимости следует убедиться, что представленные в объявлении данные верны и соответствуют действительности. Разумеется, нельзя ничего предполагать, а нужно найти способ, как проверить представленные факты. Публикация ложной информации (как сознательно, так и неосознанно) может привести к весьма неприятным последствиям. В худшем случае такая вводящая в заблуждение информация может привести к отказу от сделки со стороны покупателя или снижению цены продажи, может также потребоваться приведение объекта в соответствие с указанной в объявлении информацией. Подобный недочет может стоить тысячи. По возможности необходимо заранее провести надлежащую предварительную работу в отношении объекта или нанять для этого компетентного специалиста по недвижимости.
4. Излишние вложения перед продажей
Перед началом процесса продажи всячески разумно провести на объекте освежающий помещение мелкий ремонт, который в будущем, вероятно, оправдает себя и финансово. Мелким ремонтом может считаться, например, заполнение винтовых отверстий и зарубин, покраска, замена старых и изношенных обоев на новые и т. д. Такие действия создают значительную разницу для покупателя, но не требуют от продавца чрезмерных вложений. В то же время, например, избавление от аккуратной и функционирующей кухни и замена ее новой более дорогой кухонной мебелью и техникой может не окупить финансовых вложений. Поэтому перед продажей недвижимости стоит тщательно взвесить, какие работы и в каком объеме целесообразно провести, чтобы вложенные средства максимально себя оправдали.
5. Процесс продаж был недостаточно хорошо продуман
Для реализации недвижимости необходимо запастись некоторым временем и учесть, что могут произойти определенные неожиданности. Причин возникновения задержек может быть несколько, и, у сожалению, нет единого для всех способа их избежать. Если продажами занимается профессионал своего дела, то, опираясь на свой предыдущий опыт, он может предотвратить определенные проблемы или уменьшить их временное влияние на процесс продаж. Часто встречаются ситуации, когда люди находят себе подходящий новый дом и лишь потом решают выставить старый дом на продажу. Не продумав весь процесс, они преждевременно начинают согласовывать приобретение нового дома (заключают договор бронирования или обязательственный договор купли-продажи), и это ставит потом в ситуацию, когда для продажи дома устанавливаются слишком жесткие временные рамки. В худшем случае существующую недвижимость приходится продавать по цене значительно ниже рыночной или отменять вышеупомянутые договоренности, что в большинстве случаев может привести к существенным финансовым потерям. Начинать продажу существующей недвижимости необходимо уже тогда, когда становится понятно, что возникла реальная потребность в новом жилье, и этот шаг планируется сделать уже в ближайшем будущем. Перед тем как выставить дом на продажу, следует обязательно оценить свои возможности финансирования — достаточно ли будет только дохода, полученного от продажи имеющийся площади, или необходимо обратиться за дополнительной суммой в банк? Если участие банка в сделке вероятно, следует заранее изучить возможности получения кредита в банке. Если еще нет достаточно четкого понимания того, в каком ценовом классе может оказаться имеющаяся недвижимость и в каком ценовом диапазоне будет находиться будущий дом, следует проконсультироваться с экспертом, который может расположить их в приблизительном ценовом классе с учетом текущей рыночной ситуации. Также важно продумать все потенциально возможные сценарии, чтобы быть готовым к неожиданностям. Например, в идеале выселение из места продажи могло бы происходить одновременно с заселением в новый дом. В реальности же может возникнуть ситуация, когда продаваемую площадь нужно освободить в течение недели, а в новый дом можно будет заехать только через месяц — в таком случае семье придется найти выход, который не оставит их на промежуточный период без крыши над головой.
6. Утаивание проблем или их незафиксированность
Продажа каждого объекта имеет свои определенные преимущества и, к сожалению, недостатки. Чем больше важной информации получит покупатель, тем меньше вероятность возникновения послепродажных споров. Важная информация должна включать в себя все связанные с недвижимостью недостатки и особенности. О наличии проблем необходимо составить максимально подробный список, и в случае более серьезных недочетов заказать экспертизу, чтобы понять их влияние и степень. Когда покупатель тщательно ознакомится с объектом и перечисленные недочеты не будут влиять на его решение, необходимо получить от него подтверждение, что ему известны конкретные проблемы объекта и он не имеет в связи с ними претензий к продавцу. В случае если проблемы останутся незафиксированными, покупатель имеет право потребовать их устранения, снижения цены покупки или вовсе отказаться от заключения сделки.
7. Устные договоренности
Всегда разумно заключать всевозможные соглашения в форме, допускающей письменное воспроизведение. В некоторых ситуациях это может показаться совершенно ненужным, но история показывает, что даже самая маленькая и кажущаяся незначительной деталь может перерасти в серьезный спор. Например, необходимо фиксировать все предметы, остающиеся в квартире после совершения сделки. Также следует проявлять осторожность при устных бронированиях. Поскольку такая договоренность не влечет за собой определенных обязательств, продавец часто может оказаться в ситуации, когда драгоценное время упущено и его никак нельзя компенсировать. Негативное влияние этого фактора особенно остро сказывается тогда, когда объект нужно продать очень быстро.
Иногда может показаться, что к продаже недвижимости нужно относиться с некоторой доли паранойи, в то же время такой подход совершенно оправдан, потому что на чаше весов стоит многое, и иногда для того, чтобы всё потерять, бывает достаточно сущей мелочи. Чтобы снизить риски, мы рекомендуем до начала продажи связаться с компетентным консультантом по недвижимости, который успешно поможет провести весь процесс продажи от начала до конца. Контакты наших профессиональных консультантов по недвижимости можно найти здесь.