Советы при продаже и покупке недвижимости

Что необходимо соблюдать, приступая к покупке или продаже недвижимости?

Зачастую собственники недвижимости считают, что при продаже своей недвижимости им не нужна посредническая услуга консультанта по недвижимости, но в определенных вопросах время от времени, все же, хорошо было бы спросить совета. Здесь приведены наиболее важные пункты, которые следовало бы учитывать в процессе покупки или продажи недвижимости.

1. ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Принадлежность недвижимости можно и обязательно следует проверить в регистре недвижимости, т.е. в крепостной книге, в которую внесены общие данные объектов недвижимости, их площадь, собственники, ограничения и данные по ипотекам, которыми обременены объекты недвижимости. Недвижимую вещь может отчудить, т.е. продать только собственник недвижимой вещи, внесенный в крепостную книгу.

Совместное семейное имущество является совместной собственностью супругов, несмотря на то, что до последнего времени в крепостную книгу вносился только один из супругов, как правило, муж. Приступая к покупке или продаже недвижимости, эта информация является очень важной, поскольку совместную собственность можно продать по общему согласию обеих сторон. В случае если одна из сторон умерла, это еще не означает, что вторая сторона является автоматически собственником всей недвижимости. В случае смерти одной из сторон совместной собственности ее имущество переходит по наследству ее правопреемственным наследникам, если завещанием не сделано каких-либо иных распоряжений. С 1 января 2009 г. в Эстонии действует при наследовании система отказа. Что следовало бы знать о наследовании, посмотрите на сайте нотариальной палаты.

Как и в случае совместной собственности, когда для совершения сделки продажи необходимо согласие обеих сторон, так и в случае долевой собственности необходимо согласие всех сособственников.

Читайте дополнительно в нашем блоге: Сирле Коортс «Что такое долевая собственность, и как ее завершить»?

2. СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ И ВОЗМОЖНОСТИ ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Информация, отражающая стоимость земли, ее природное состояние и использование, содержится в земельном регистре, т.е. в Земельном кадастре, которые ведет Земельный департамент. Быстрый запрос в земельный регистр можно сделать здесь: http://xgis.maaamet.ee/ky/

Карта ограничений находиться ЗДЕСЬ.

Знакомство с картой ограничений необходимо для того, чтобы быть в курсе ограничений или комплекса ограничений на использование недвижимой собственности, которые установлены согласно закону.

Полную власть собственности над недвижимой вещью можно ограничить законными ограничениями или ограниченными вещными правами, которые установлены в пользу других лиц. Ограничения на недвижимую собственность – это законные ограничения на собственность, которые не являются отдельными вещными правами и которые поэтому не требуется вносить в крепостную книгу для создания ограничений.

Ограничения, установленные решением суда или сделкой, действуют в случае, если они внесены в крепостную книгу крепостным отделом. Исходящие из закона ограничения можно изменить или прекратить только решением суда иле же нотариальной сделкой, в результате которой ограничение становится ограниченным вещным правом. В земельном кадастре проще всего сделать запросы по кадастровому признаку.

3. ЗАКОННОСТЬ СТРОЕНИЯ

Следующий регистр, данные которого нужно проверить, – это Регистр строений www.ehr.ee.

Основная цель регистра – ведение учета строящихся и эксплуатируемых строений. С 1 апреля 2016 г. данные регистра строений имеются правое значение аналогично крепостной книге. Согласно вступившему в силу 1 июля 2015 г. Закону о применении строительного кодекса и закона о планировании, данные регистра строений следует привести в порядок к 1 января 2020 г. и внести в регистр все здания, которые до сих пор в него не внесены и которые будут идентифицироваться на основании ортофотоснимоков. Таким образом, сейчас можно купить как здания, внесенные в регистр строений, так и не внесенные, однако, следует учитывать то, что к 2020 году все эксплуатируемые здания должны быть внесены в регистр, и это обязательство возлагается на законных собственников зданий.

Эксплуатируемому строению, построенному после 22 июня 1995 года и до 1 июля 2015 года, но не внесенному в регистр строений, местное самоуправление может на основании строительного проекта или аудита выдать разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию. На основании извещения в исключительном случае в регистр вносятся строения, по которым до 1 января 2003 года был выдан документ, содержащий правовое основание на строительство.

Имеющиеся строения, построенные до 22 июня 1995 года можно по-прежнему использовать в соответствии с их назначением, но владелец, все же, обязан проверить наличие строения в регистре строений и при отсутствии записи в регистре внести его в регистр строений.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Пирет Рондо «Будка, сарай и сеновал, или еще раз о новом строительном кодексе».

4. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ – РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Регулирование строительной деятельности находится в компетенции местных самоуправлений. Для начала строительной деятельности необходимо ходатайствовать о разрешении на строительство. После завершения строительства здания и до его приема в эксплуатацию производится проверка построенных инженерных систем, и на здания, построенные в соответствии с требованиями, выдается разрешение на эксплуатацию.

Любые реновационные или перестроечные работы, связанные с изменением, дополнением или улучшением основных конструкций, требуют разрешения на строительство вместе с удовлетворением исходящих из него требований.

Сейчас еще можно купить и продать дом или квартирную собственность без разрешения на строительство и эксплуатацию, но на законного владельца возлагается обязанность привести документацию в соответствии с требованиями, установленными в законе. Находящаяся в порядке документация и в частности разрешение на эксплуатацию строения являются своего рода поручительством, что отопительная, водопроводная, электрическая и другие системы установлены согласно требованиям, т.е. пригодны для эксплуатации и безопасны, что является весомым аргументом покупки, например, при сравнении двух равнозначных объектов. Отсутствие документации уменьшает цену продажи объекта, поскольку покупатель получает вместе с объектом проблему неопределенного размера, требующую решения. Также банки не акцептируют такую недвижимость в качестве обеспечения кредита.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Ингвара Аллеканда «Незаконное строение! Как это влияет на ваши сделки с недвижимостью?»

5. НОВЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС

Вступивший в силу 01.07.2015 г. сборник правовых актов, регулирующих строительство и планировку, можно найти по следующим ссылкам:

Строительный кодекс www.riigiteataja.ee/akt/105032015001

Закон о планировании www.riigiteataja.ee/akt/126022015003

Закон о применении строительного кодекса и закона о планировании www.riigiteataja.ee/akt/EhSRS

Важно найти в приложении 1 к строительному кодексу действие, соответствующее вашим потребностям и желаниям, и действовать в соответствии с этим:

https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1050/3201/5001/Lisa_1.pdf

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Ингвара Аллеканда в трех частях «Новый строительный кодекс – счастье или несчастье». 1-я и 3-я часть «Покупка недостроенного строения».

6. ПОКУПКА НЕДОСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ДОМА

При покупке недостроенного жилого дома большое внимание следует обратить на строительно-технические и связанные с документацией вопросы.

Строительная документация – имеется ли, и в какой степени имеется строительная документация на здания или подсобные здания, находящиеся на недвижимости. Следует убедиться, что имеются строительные проекты, рабочие чертежи конструкций, разрешения на строительство электрической, водопроводной, канализационной, вентиляционной, отопительной систем и другие разрешения на строительство вместе с дневником выполненных работ, акты проверки электролинии и качества воды и т.п.

Если строительная документация отсутствует, то ее придется составить новому собственнику, и такие расходы непременно влияют на цену недвижимости. Отсутствие документации может означать также требование на снос строения в будущем.

Читайте дополнительно в нашем блоге: Статья Каупо Мыттуса «Что следует учитывать при покупке недостроенного жилого дома».

7. СКРЫТЫЕ НЕДОСТАТКИ

Если после приобретения недвижимости покупатель обнаруживает у своего нового дома существенный недостаток, о котором ему не было предварительно сообщено, но продавец должен был знать об этом и был обязан известить об этом покупателя, то имеется дело со скрытым недостатком – то есть с недостатком, о котором следовало бы сообщить, но это не было сделано.

Порядочно и целесообразно будет проинформировать покупателя обо всех известных продавцу недостатках, и зафиксировать их в договоре купли-продажи, чтобы избежать последующих мест возникновения споров.

Скрытые недостатки можно классифицировать как недостатки, касающиеся юридических, технических или экологических вопросов. Все они, так или иначе, связаны между собой.

К юридическим недостаткам помимо отсутствующей документации относятся также, например, задолженность по коммунальным платежам перед квартирным товариществом или каким-либо иным связанным поставщиком услуги, взятый квартирным товариществом кредит, который увеличивает общие расходы, ограничения охраны памятников старины и т.д.

К техническим недостаткам относятся, например, строительные ошибки, ошибки инженерных систем и т.д.

К экологическим недостаткам могут относиться весенние подтопления, внешний шум или загрязнение воздуха вблизи различных производственных зданий, ночной шум от ночного клуба по соседству или злостный нарушитель порядка в соседней квартире.

Ликвидации недостатков юридического и технического характера всегда сопутствуют определенные расходы энергии и денег. Экологические недостатки устранить зачастую невозможно.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Кристо Кивисалу «Неприятный сюрприз после покупки недвижимости, или скрытый недостаток» и статья Элис Мади «Зимние месяцы обнажают скрытые недостатки».

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА

Продавец отвечает за недостаток проданной недвижимости в соответствии с Обязательственно-правовым законом, прежде всего, в случае, если

недостаток не исходил от покупателя;

недостаток имелся в момент передачи владения;

покупатель не знал во время заключения договора о недостатке и не должен был знать;

покупатель сообщил о недостатках продавцу в течение разумного срока после того, как он узнал о недостатках или должен был узнать;

не было заключено соглашение, ограничивающее ответственность продавца, или продавец не может на него опираться;

недостаток возник из-за намерения или грубой небрежности продавца;

продавец знал или должен был знать о недостатке, но не сообщил о нем покупателю.

Исходя из закона продавец недвижимости обязан сообщать покупателю обо всех возможных известных недостатках, что отражается также в цене продажи. Важно знать, что продавец отвечает за обнаружение скрытых недостатков еще в течение двух лет после заключения сделки продажи. Таким образом, покупатель может потребовать от продавца устранения существенного срытого недостатка по время процесса продажи или компенсации за устранение. В наиболее тяжелом случае покупатель, обманутый в отношении качества объекта, может инициировать судебное производство по обратному ходу сделки, т.е. потребовать возможность отступления от сделки продажи возврата суммы продажи продавцом.

9. ПОДГОТОВКА НЕДВИЖИМОСТИ К ПРОДАЖЕ

Родной дом является очень личной и индивидуальной приватной территорией человека, куда обычно не попадают случайные и чужие люди. Приступая к продаже своего жилья, следует посмотреть на него совсем другим взглядом, взглядом постороннего человека, поскольку теперь оно стало продаваемой недвижимостью. Какая разница между домашним очагом и продаваемой недвижимостью? В доме самым важным является то, чтобы его жильцам было удобно и приятно жить в любом смысле этого понятия. Продаваемая недвижимость должна быть приемлема и представлять интерес по возможности для многих людей, желающих совершить покупку. Следовательно, с момента выполнения фотоснимков для продажи приоритетом становится по возможности хорошее и интересное экспонирование продаваемой недвижимости, а также превращение своей личной жизни в настолько малозаметную, насколько это возможно. Т.е. другими словами, все начинается с одной большой генеральной уборки. Уже снимая фотографии для продажи, стоит убрать с глаз все очень личные и практичные вещи – пустую тару, клеенчатые пакеты между шкафами, белье, сохнувшее на радиаторе или в другом месте, личные макияжные и гигиенические принадлежности и т.д. Особое внимание следует обратить на экспонирование спальной комнаты, поскольку для некоторого человека вход на чужую приватную территорию крайне неприятен. Для избегания таких проблем лучше всего накрыть личное постельное белье красивым и чистым покрывалом, и убрать все личные вещи с глаз, закрыть ящики и двери шкафов. Наблюдательность человека, как известно, ограничена – поэтому будем держать в фокусе лучшие качества своей недвижимости!

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Ленне Контор «Рекомендации по интерьеру для продавца недвижимости».

10. ПОДГОТОВКА К ДОЛГОСРОЧНОМУ ПЕРИОДУ ПРОДАЖИ

Продажа любимого дома в разбросанной деревне может порой длится много лет. Зачастую продавцы в это время больше в нем не живут. В таком случае важно подготовить дом к долговременному одиночеству и защитить его от возможных атмосферных воздействий настолько, насколько это возможно.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Терье Оден «Как сохранить стоимость деревенского дома?»

11. СОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ О ПРОДАЖЕ

Объявление о продаже недвижимости должно быть информативным, оно должно давать человеку, интересующемуся покупкой, столько информации, чтобы возник интерес прийти посмотреть объект. Вся представляемая в объявлении информация должна соответствовать действительности, поскольку излишнее приукрашивание или представление ложных данных может принести проблемы с Департаментом защиты прав потребителей и покупателями, требующими возмещения после заключения следки. Длина текста должна быть оптимальной. Объявление с коротким текстом и малой информацией не заставит покупателя позвонить, объявление со слишком длинным текстом будет для покупателя обременительным, и ему наскучит читать его до конца.

Все начинается с хороших и обзорных фотографий. Обработка фотографий может создать неправильное впечатление об объекте, а это в свою очередь вызывает на месте негативную реакцию. Рекомендуется добавить приблизительно 10 фото.

Очень информативным является план, характеризующий планировку помещений. Его можно просто нарисовать с помощью бесплатных программ в интернете.

Согласно пункту 1 статьи 67 Строительного кодекса объявление о недвижимости должно содержать информацию об энергетической маркировке. Наличие энергетической маркировки можно проверить в регистре строений.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Керсти Луйге «Что содержит хорошее объявление о продаже недвижимости?»

12. ВЫПОЛНЕНИЕ ФОТОСНИМКОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ

Хоть покупка недвижимости является финансовой сделкой с далеко идущими последствиями, при составлении объявления о продаже недвижимости, передается прежде всего эмоция. Первое впечатление, или эмоция – это то, что возникает у покупателя при осмотре фотоснимков для продажи. Если фото привлекли внимание, человек читает также объявление о продаже. Если объявление составлено по-деловому и достаточно информативное, возникает интерес связаться с продавцом. Делая фотоснимки для продажи, мы стараемся создать у зрителя ощущение идеального дома. Тем не менее, фотографии не должны искажать действительность и передавать ложную информацию. Хорошей практикой перед проведением фотосъемки является выполнение генеральной уборки, в ходе которой из объектива будут убраны все личные вещи, моющие и уборочные принадлежности, одежда, обувь, изношенные половые ковры, принадлежности для домашних животных, чахлые комнатные растения и все остальное домашнее имущество, которое не планируется продавать. Свежие срезанные цветы в вазе или красивое комнатное растение будут уместны для создания настроения, но с ними не стоит переусердствовать. При выполнении фотосъемки для продажи, нужно оставаться профессионалом, и держать в фокусе то, что желаете продать.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Вильо Петтинена «1-я часть. 10 советов по фотосъемке недвижимости.» и «2-я часть. 10 советов по фотосъемке недвижимости».

13. ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ

При определении цены продажи зачастую ограничиваются только сравнением цен объектов недвижимости, содержащихся в предложении, что в действительности дает только обзор ценовых ожиданий у продавцов. Зачастую при продаже своего дома случается также то, что, не отдавая себе отчета, в цену продажи засчитываются также эмоции, связанные со своим дорогим домом. В таких случаях ценовые ожидания продавцов могут быть на 15-20% выше реальных цен сделки. Однако нереальное ценовое ожидание обуславливает в большинстве случаев длительный и мучительный период продажи, который в определенных ситуациях может нести с собой большой ущерб.

Начиная продажу своего дома, разумно связаться с фирмой недвижимости, где работают профессиональные оценщики недвижимости. У них имеется доступ к информации по совершенным сделкам, и таким образом они могут составить подробный ценовой анализ недвижимости. Аналогичный анализ цены продажи могут составить также и маклеры недвижимости, у которых имеется доступ к информации о сделках и которые сотрудничают с оценщиками.

Разница ценовых анализов, составленных маклером и оценщиком, заключается в том, что сделанный профессиональным оценщиком отчет по оцениванию недвижимости более объемный и детальный и помимо определения цены продажи подходит также для определения рыночной стоимости обеспечения кредита, для финансового отчета, принятия инвестиционных и других важных финансовых решений. Ценовой анализ, составленный маклером, учитывает при формировании цены продажи все необходимые аспекты и подходит для нахождения правильной цены продажи.

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Оскара Эдела «Ценовое ожидание продавца против реальной рыночной цены».

14. БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ

Является привычным и зачастую единственно возможным, когда для покупки недвижимости используется банковский кредит. Первичная информация о банках, выдающих кредиты частным лицам:

Swedbank: www.swedbank.ee/private/credit/loans/home

SEB: www.seb.ee/laen-ja-liising/kodulaen/kodulaen

Nordea: www.nordea.ee/Teenused+erakliendile/Laen+liising+kindlustus/Eluasemelaenud/51607.html

Krediidipank: www.krediidipank.ee/eraklient/laen-ja-liising/eluasemelaen/index.html

Банк LHV: www.lhv.ee/finantseerimine/laenud/eralaen/

Читайте дополнительно в нашем блоге: статья Кадри Лест «Получите ли вы кредит от банка на покупку недвижимости?»

15. ЭМОЦИИ, ПОДВЕРГАЮЩИЕ СДЕЛКУ ОПАСНОСТИ

Несмотря на то, что и покупка, и продажа жилья являются очень эмоциональными решениями, стоит помнить то, что прежде всего имеется дело все-таки с коммерческой сделкой. При заключении любой сделки человек пытается достичь наилучших для него условий сделки. Это относится также и к сделкам с недвижимостью. Продавец пробует получить по возможности максимальную цену продажи, а покупатель – минимальную. Таким образом, каждая из сторон торгует в выгодном для себя направлении в отношении цены. Зачастую это делается, из-за неосведомленности или иногда также намеренно выискивая ошибки и недостатки на объекте и торгуясь о снижении цены, а также добавляя ценники к эмоциональным значениям, торгуясь на повышение. С позиции переговоров о цене приуменьшение чувства собственного достоинства человека и важных для него вещей не является хорошей тактикой. Это оскорбляет и может в худшем случае привести к отказу от сделки именно по эмоциональным причинам. Проигравшими тогда будут обе стороны. Таким образом, следовало бы обязательно найти все недостатки и недосмотры покупаемого объекта и сообщить о них продавцу, и потом в зависимости от ситуации сделать свое ценовое предложение. В целях гладкого проведения сделки разумно сделать это убедительным и уважительным для всех сторон способом. В случае пожилых и более эмоциональных участников будет хорошо, если кто-то будет посредничать в переговорах. Беспристрастный человек, сосредоточенный на переговорах по сделке, оставляет эмоции в стороне, заземляет напряжения и занимается фактами и аргументами, что позволяет лучше найти компромиссные решения.

16. ПАМЯТКА ДЛЯ НОТАРИУСА

Если продавец и покупатель достигли между собой соглашения в цене продажи, а также во всех других вопросах, имеющих отношение к делу, то настало время выбрать нотариуса, который оформит сделку, и зарегистрировать время у нотариуса. После этого все участники начинают обмениваться информацией с нотариусом. Если в сделки продажи в качестве посредника выступает маклер, то он составляет для этого памятку для нотариуса, которая содержит все необходимые данные. Если маклер не привлекается в качестве помощника, то нотариальное бюро само собирает от сторон данные по участникам сделки, объекту сделки и проводимой сделке. После этого нотариус проверяет достоверность всех представленных ему данных через все имеющиеся регистры и подготавливает договор купли-продажи. Единственное, что нотариус не может проверить сам, это описание состояния объекта. Тем не менее, это очень важно, поскольку в договоре купли-продажи фиксируется действительное состояние объекта. Чем точнее зафиксировано состояние объекта, тем спокойнее продавец может спать в течение следующих двух лет.

И покупателю, и продавцу полезно основательно ознакомиться с проектом договора, который составил нотариус, и смело сделать в нем исправления или уточнения, если это необходимо. С проектом договора можно ознакомиться перед заключением договора в нотариальном бюро или попросить его отправить на свою электронную почту.

17. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА

Передача-прием объекта недвижимости – это очень важная часть договора купли-продажи, когда владение меняет собственника. Это означает, что с момента передачи ключей на покупателе лежит полная ответственность за ситуацию на объекте. Обязательно следует зафиксировать показания всех счетчиков и сообщить их предприятиям, оказывающим услугу, а в случае квартиры – также товариществу. После этого новому собственнику следует при первой возможности заключить новые договоры. Также необходимо осмотреть, все ли окна, двери и ворота исправно закрываются, и принять все ключи, используемые на объекте. Следует проверить также соответствие состояние помещений, принадлежащих недвижимой вещи, обещанному, а также фиксацию важных условий, например, организация парковки и т.п.

Всю информацию необходимо записать в двух идентичных экземплярах, снабдить датой и подписью покупателя и продавца.

Принятой практикой является передача и прием имущества непосредственно перед приходом к нотариусу для оформления договора покупки-продажи. Это гарантирует покупателю полную осведомленность о том, что он приобретает. Поскольку сделка обеспечена деньгами, хранящимися на депозитном счете нотариуса или уплачиваемыми банковским кредитом, продавцу не нужно беспокоиться, что он передал владение до заключения нотариального договора. Напротив, это дает ему необходимое чувство уверенности, что покупатель осведомлен обо всех обстоятельствах, связанных с объектом, и не может впоследствии, опираясь на свое неведение, предъявить возможные требования о компенсации. Как красивый и символический жест ключи передаются от покупателя продавцу после подписания договора купли-продажи.

18. КОГДА И У КОГО СПРОСИТЬ СОВЕТА

В процессе покупки и продажи недвижимости совет можно спросить, достигнув любой точки, где вы сомневаетесь в своих знаниях или умении сделать правильный выбор. Domus Kinnisvara предлагает наряду услуги маклера недвижимости также услугу консультации, в ходе которой можно спросить совета и помощи именно в тех вопросах, которые как раз оказались для вас проблематичными.

В ходе консультации спросить совета можно в любых вопросах, начиная от проверки документации и заканчивая составлением объявления продажи или памяткой для нотариуса. По желанию консультация охватывает также такие действия, как осмотр объекта и рекомендации по подготовительным к продаже действиям или выполнение фотоснимков для продажи. Также можно обратиться за помощью к консультанту по вопросам недвижимости, чтобы осмотреть покупаемый объект или проверить документацию.

Если вы желаете проконсультироваться, свяжитесь по телефону или электронной почте с нашим консультантом по вопросам недвижимости, объясните свое желание и представьте данные, касающиеся предмета консультации. После этого консультант ознакомиться с материалами, найдет ответы на ваши вопросы, составит ответ в письменной форме и договориться о времени встречи, когда он разъяснит вам информацию.