НОВЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЗАКОН – успех или фиаско? Часть 1
С 1 июля 2015. вступил в силу новый Строительный закони и Закон о Планированиеи. Старшее поколение сказало бы просто, что раньше было красивее, но критики могут быть более красноречивыми. Однако, любой закон является результатом компромисса и как следствие, многое от первоначального плана деформируется в ходе запутанного законодательного процесса. Так что в самом начале я могу сказать, что по моему мнению, новый строительный закон, можно считать как успешным так и провальным. Целью моих нескольких следующих серий статей не является раскритиковать, а лишь познакомить и обратить внимание на изменения.
Новый строительный закон влечет за собой много как принципиальных, так и технических изменений в существующую сферу строительной деятельности. В зависимости от степени детализации, перечень изменений может быть длинным или коротким, но я отметил бы следующее:
— процессуальные изменения
— изменение концепции (понятий) строительства и строения
— отражение принципов строительной отрасли
— изменение правил экономического развития в отрасли
— принципиальное изменение, связанное с разрешением на строительство и разрешением на использование (эксплуатацию)
— принципиальное изменение, связанное со строительной гарантией
— нормы, связанные со спецстроительством
Во-первых, надо отметить, Строительный закон не существует в правовом пространстве в одиночку. Например, весьма важные нормы вытекают из Закона административного делопроизводства, в результате чего некоторые местные самоуправления могут свою неспособность прятать в дебрях бюрократических правил. Также надо иметь в виду, что вытекающее из Строительного закона не опровергает никоим образом права на собственность, которые регулирует Закон о вещном праве, и отношения между сторонами которые регулирует Закон о долговом праве. Я убеждён, что новый закон принесет также и от Государственного суда новые, и в некоторых случаях, кардинально отличающиеся трактовки.
При трактовке, очевидно, будут исходить из принципов, отражённых в Строительном законе:
— Принцип соблюдения добрых традиций
— Принцип безопасности
— Принцип охраны окружающей среды
— Принцип компетентности
Читая закон и при этом, имея в виду принципы, бросается в глаза, что возможности защиты культурных ценностей ослаблены. Поскольку охрана окружающей среды прежде всего ориентируется на природных ресурсах, а безопасность на здоровье людей, то проекты дорогостоящей реконструкции будут заменены новым строительством. Успех или провал? Скорее успех, так как надежда, что принудительно можно заставить собственника действовать неэкономно, не оправдала себя. Развязав собственнику руки, появляются более творческие подходы к решению проблем, от чего, вероятно, выиграет городское пространство.
Согласно Строительному закону, строением является постройка, созданная руками человека и соединённая с поверхностью земли , или на нее опирающаяся вещь (предмет), которая по своему назначению, способу эксплуатации и по целям отличается от других вещей. Прежде всего, это должно разрешить споры относительно того, например, является ли установленная на козлах или на «полозьях» на берегу озера в зоне запрета на строительство, дача-прицеп зданием, или средством передвижения. Происходящую через «мухлевание» незаконную строительную деятельность можно теперь ограничить, опираясь на новый закон.
Понятие строительства стало также более обширным. В дополнении к раннему перечню – возведение, расширение, реконструкция, снос строения – добавилось также «прочая связанная со строениями деятельность, в результате которой возникает строение или изменяются его физические свойства. При этом опять же, необходимо рассматривать конечный результат деятельности. С чуточку более развитым мышлением можно далеко зайти. Например, вместе с отражённым в § 16 требованием обеспечивать на протяжении срока эксплуатации строения его содержание и уход, то приведение здания к разрушению, в результате плохого содержания является в действительности его сносом, на которое необходимо разрешение на строительство или извещение о строительстве. Хотя понятие «изменение физических свойств» поначалу создает проблему трактовки, то по прошествии нескольких лет всё встанет на свои места и начнёт нормально функционировать.
К вышеупомянутому «изменению физических свойств» относиться строительство, под которое попадают большинство видов деятельности, проводимых в квартирных домах. Например, замена деревянных окон на пластиковые, соединение лоджии или установка теплового насоса и т.д. Строить же надо по проекту. Согласно новому закону, в принципе каждый может составить проект для себя, и проект надо выполнить в объёме, который позволит по нему строить. Если, например, обычный собственник дома решит сделать пристройку в объёме до 33 %, то он может её сам спроектировать и построить. При этом, в надо учитывать принципы добросовестности, безопасности и компетентности.
В случае, если при проектировании не хватает компетентности, то новый закон предусматривает более широкое использование экспертизы и аудита. Например, строитель или лицо, исполняющее надзор собственника, может потребовать экспертизу проекта, если возникают сомнения в компетентности проектировщика. Также Строительный законпредусматривает использование более расширенного исследования. В обоснованных случаях необходимо провести исследование для анализа сопутствующих строительству воздействий (шум, загрязнение, освещённость, поток движения и пр.). Отсутствие необходимых исследований может стать основой для споров и означать потерю времени. Требование о проведении исследования местное самоуправление может предъявить как в условиях проектирования, так и позднее при делопроизводстве по получению разрешения на строительство.
Ранее дискутируемый в прессе вопрос, необходим ли проект при замене обоев, является безсмысленным. Во-первых, не рассматривается как перестройка замена имеющихся одиночных частей на равнозначные. Во-вторых, замена обоев не влияет существенно на физические свойства строения. В третьих, замену обоев в качестве строительных работ обеспечивает выданная производителем инструкция по использованию, что рассматривается как проект, в требуемом объёме. При этом надо иметь в виду, что, например, удаление ненесущих или не жёстких промежуточных стен является реконструкцией, очевидно, увеличивает площадь помещения и требует проекта и извещения на строительство.
В связи с вышеизложенным нельзя забывать, что в квартирных домах конструктивные части строения (в т.ч. внутриквартирные) являются совместной собственностью всех собственников квартир, и при отсутствии соответствующего согласования с совладельцами, при проведении строительных работ необходимо согласие всех собственников квартир. Согласия председателя квартирного товарищества здесь не достаточно. Советую в будущем, во избежание немыслимо загруженного делопроизводства заключить между собственниками квартир соглашение по порядку использования даже в более старых квартирных домах, где до сих пор это не считалось необходимым.
Автор:
Кирилл Новак
Маклер
