Что нужно знать о продаже квартиры с действующим договором найма?

При просмотре объявлений о продаже квартир на порталах недвижимости иногда можно заметить фразу: «Квартира продается с действующим договором найма». Если в данный момент вы подыскиваете себе жилье, стоит разобраться, что именно означает эта фраза.

Существующий договор найма может быть срочным или бессрочным

Бессрочный договор найма может быть расторгнут сторонами при условии предварительного уведомления за 3 месяца. Все подобные уведомления необходимо делать в форме, допускающей письменное воспроизведение (электронная почта, СМС, также подойдет переписка в Messenger или WhatsApp). Поэтому, если вы покупаете квартиру, обремененную бессрочным договором найма, учитывайте, что, став новым собственником, вы сможете сами использовать приобретенное имущество в качестве места проживания не раньше чем через три месяца.

Часто люди убеждены, что договор найма можно расторгнуть с предварительным уведомлением за один месяц. Иногда такой пункт даже бывает включен в договор найма. Если обе стороны — и наниматель, и наймодатель — достигнут соглашения на таких условиях, то всё в порядке. Однако здесь важно знать, что закон не предоставляет таких прав ни одной из сторон и на основании закона всё же возможно расторгнуть бессрочный договор найма с предварительным письменным уведомлением за 3 месяца.

Срочный договор найма прекращает свое действие в дату его окончания. Досрочное расторжение такого договора в чрезвычайном порядке возможно только в случаях, предусмотренных Обязательственно-правовым законом. Как правило, это означает, что новый собственник может расторгнуть такой договор только в случае, если он в состоянии доказать, что квартира необходима ему в качестве места проживания. В других случаях договор найма квартиры переходит на нового собственника на действующих условиях. Денежный залог продавец, то есть прежний собственник, должен передать новому собственнику. В обычном акте приема-передачи квартиры прописывается, что указанный в договоре купли-продажи объект передается в косвенное владение (поскольку непосредственное владение на основании договора найма временно передано нанимателю). В остальной части передача квартиры во владение происходит как обычно: новому собственнику передаются все ключи от квартиры, различные чертежи и документы, связанные с ней.

Необходимо предупредить нанимателя о показе квартиры потенциальному покупателю

Приступая к продаже квартиры с договором найма, непременно стоит уведомить об этом нанимателя, ведь потенциальные покупатели захотят посмотреть квартиру, а для прохода на арендуемую площадь наймодателю и третьим лицам (например, маклеру и покупателям) потребуется согласие нанимателя. Однако Обязательственно-правовым законом предусмотрено, что наниматель обязан допускать наймодателя для осмотра жилого помещения, если это необходимо для его отчуждения. Таким образом, наниматель не может напрямую отказаться от показа квартиры потенциальному покупателю. Уведомить нанимателя стоит и о том, что в случае продажи квартиры условия его договора найма не изменятся и перейдут к новому собственнику, который сможет вносить в них изменения только на ранее описанных и вытекающих из закона основаниях. Например, при срочном договоре найма можно повышать арендную плату один раз в шесть месяцев при условии предварительного письменного уведомления за 30 дней.

Обремененную договором найма квартиру иногда сложнее продать

Иногда продавать обремененную договором найма недвижимость бывает немного сложнее, поскольку такое условие сужает круг возможных покупателей. Если обычно покупателями выступают и те, кто ищут жилье для себя, и сознательные инвесторы-наймодатели, то квартира с действующим договором найма и нанимателем неизбежно будет интересовать лишь последних. Поскольку сохраняется высокий уровень инфляции и условия по выдаваемым банками кредитам преимущественно являются выгодными, инвестиции в недвижимость набирают всё большую популярность. Таким образом, если у вас есть желание или потребность продать квартиру с действующим договором найма, я как маклер не вижу причин откладывать продажу квартиры до окончания договора найма.