Väärt spikker: varjatud puudused

Kinnisvara müüja vastutus ei lõpe ostu-müügilepingule alla kirjutamise ja võtmete üleandmisega. Kui ostja avastab mõistliku aja jooksul puuduse (kuni 3 aasta jooksul), millest ta lepingut sõlmides teadlik ei olnud, vastutab kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse eest müüja. Ostjal on siis õigus küsida müüjalt puuduse kõrvaldamist, kulude hüvitamist või koguni ostu-müügileping tagasi pöörata.

Müüja ja ostja: kohustused, õigused, vastutus

Seadusandja on pannud müüjale kohustuse teavitada ostjat kõigist objekti teadaolevatest puudustest n-ö kinnisvara omadustest. Põhilisi vaidlusi müügilepingute puhul tekitab ostjale üle antud asja mittevastavus lepingutingimustele. Seetõttu peaksid pooled müügilepingus võimalikult täpselt määratlema, millised omadused lepinguesemeks oleval asjal olema peavad. Ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Siinkohal anname hea spikri ehk meelespea, millest kindlasti kinnisvara müües rääkida tuleb:

*eluruumi suurusest jm tehnilistest andmetest (kontrollida registri andmetele vastavust, originaalplaan);

*küttekolletest (korstnapühkija akt), ahi ei tõmba/pole kasutatud, soojapidavusest;

*küttesüsteemist (millal paigaldatud, renoveeritud), õhksoojuspump jm lisatud agregaadid (seadustamine);

*elektrijuhtmetest, pistikutest (millal ja mida on vahetatud), projekt/audit, amprite hulk, liitumistasud;

*vee- ja kanalisatsioonisüsteemist (torustiku seisukord, vee surve, sanitaarruumide põrandakalle ja -küte, niiskus);

*akendest (mis tüüpi, tuul puhub läbi, lähevad “uduseks”), ventilatsioonist;

*kasutatud mööbli seisukorrast;

*kui on teadaolevaid puuduseid, siis kindlasti need välja tuua (katuse vettpidavusest ning sellest, kui esineb vajumisi, pehkinud või hallitanud kohti, praod, ebameeldiv lõhn, närilised ja putukad);

*müra, vibratsioon ületab lubatud taset, eluruumis 40 db päeval, öösel 30 db, (maja kõrval paikneb töötav tehas);

*juurdepääsust (avalik tee, teeservituudid);

*kinnisasja dokumentatsioonist (ümberehitused, kasutusteatis/luba);

*kolmandate isikute õigustest (üürileping, isiklik kasutusõigus, ostueesõigus, tehnovõrkude piirangud jt);

*asja kasutamist takistavatest õigusakti sätetest, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma;

*andmetest, mida ostja peaks teadma (äratuntav oluline huvi): naaberkorteris toimuvad sagedasti kärarikkad peod, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, korteriühistul on probleeme võlglastega, ei toimu nõuetekohast majandamist jne.

Millised on varjatud puudused?

Varjatud puudused on sellised, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma. Näiteks kolis ta uude koju suvel, ent alles kütteperioodi algul selgub, et radiaatorid ei lähegi soojaks või ahju ei saagi kütta. Või ilmneb esimeste vihmadega, et katus laseb kuskilt korstna äärest läbi. Sellistel juhtudel kannab vastutust puudustest teadlik olnud, aga neist vaikinud eelmine omanik. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel neist puudustest teadis või pidi teadma (lehe pöördel välja toodud punktid, mis müüdavat kinnisvara iseloomustavad).

Kas teadsid, et…

Eesti seadus võimaldab sõlmida müüja vastutust piiravaid kokkuleppeid ostjaga, kuid seda teatud määrani. Nimelt, ei vabane müüja vastutusest müüdava asja puuduste eest, kui müüja on või pidi olema puudustest teadlik, kuid ta ei ole seda ostjale avaldanud. Seega ei aita klausel „nagu ta on“ („as is“) müüjal vabaneda vastutusest nende müüdava eseme puuduste eest, mida müüja on maha vaikinud. Kui lepingu esemeks on aastaid tühjana seisnud, amortiseerunud ehitis, mida müüja ise kunagi kasutanud ei ole, siis on võimalik teha ettepanek, et ostja nõustuks loobuma müüja vastu nõuetest, mis tulenevad ehitise seisundist, müüakse n-ö krunti. Soovime kõigile hästi õnnestunud kinnisvaratehinguid!