Oled sa valmis ise müüma?

Järgmisena toome teieni punktid, mida on meie arvates kinnisvara ostma või müüma asudes kindlasti vajalik järgida. Iga teemapunkti järel on lühike selgitus – miks see vajalik on ja viide, link, kust saab sellekohast täpsemat informatsiooni.

 

1. Kinnisvara kuuluvus

Kinnisasja saab võõrandada ehk müüa ainult kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omanik. Lisaks kinnisvara kuuluvusele saab ja tuleb kinnistusraamatust alati kontrollida kinnistu üldandmed, pindala, piirangud ja kinnistut koormavate hüpoteekide andmed. Kinnistusraamatu andmeid saab kontrollida tasuta kinnistusosakonnas kohapeal või saates neile interneti teel sellekohase päringu.

Perekonna ühisvara on abikaasade ühisomand vaatamata sellele, et  kuni viimase ajani kanti kinnistusraamatusse üks abielupooltest, enamasti mees. Kinnisvara ostma või müüma  asudes on see teave väga oluline, kuna ühisomandit saab müüa mõlema osapoole ühisel nõusolekul. Juhul, kui üks osapooltest on surnud, ei tähenda see veel seda, et teine pool oleks automaatselt kogu kinnisvara omanik. Ühisomandi ühe osapoole surma korral läheb tema vara pärimise teel tema õigusjärgsetele pärijatele, kui ei ole testamendiga tehtud mingeid muid korraldusi. Alates 1. jaanuarist 2009 kehtib Eestis pärimisel loobumissüsteem. Mida peaks teadma pärimisest, vaata notarite koja kodulehelt (www.notar.ee).

Nii nagu ühisomandi puhul on müügitehingu sooritamiseks vajalik mõlema osapoole nõusolek, on ka kaasomandi puhul vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, v.a juhul kui on kaasomandile seatud notariaalne kasutuskord.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Sirle Koorts „Mis imeloom on kaasomand ja kuidas seda lõpetada?“

2. Maa väärtus ja kasutamise võimalused

Maa väärtust, looduslikku seisundit ja kasutamist kajastava informatsiooni leiab Maakatastrist, mida peab Maa-amet. Maakatastris registreeritud katastriüksuste ja nende andmetega, seal hulgas kinnistu piiride paiknemisega, saab tutvuda Maainfo kaardirakenduse kaudu (xgis.maaamet.ee).

Näiteks Maakatastri kitsenduste kaardile kantakse kõik avalik-õiguslikke omandikitsendusi põhjustavad objektid, mis esinevad füüsiliste nähtustena. Kitsenduste kaardiga tutvumine on vajalik selleks, et olla kursis seadusjärgselt kehtestatud kinnisomandi kasutamise piirangutega, mis ei ole eraldi asjaõigused ning mida seeläbi ei pea kitsenduste tekkimiseks eraldi kinnistusraamatusse kandma. Näiteks veekaitselised piirangud (maaparandushoiuala, ranna või kalda piirangud jne), keskkonnakaitselised piirangud (kaitseobjekti piirangud jne), tehnorajatistest tulenevad piirangud (elektripaigaldise kaitsevöönd, tee kaitsevöönd jne) jne.

Maakatastri kitsenduste kaardile on kantud ainult avalik-õiguslikud kitsendused. Eraõiguslike kitsenduste olemasolu kohta saab infot eelmises punktis mainitud kinnistusraamatust, mis kehtivad juhul, kui need on kantud kinnistusosakonna poolt kinnistusraamatusse. Näiteks kui ostate majaosa, mille juurde kuulub pool elamut ümbritsevast maa-alasti, siis kindlasti veenduge, et selle kohta oleks ka notariaalse kasutuskorra märge kinnistusraamatus.

3. Ehitise seaduslikkus

Järgmine register, mille andmeid on vaja kontrollida, on Ehitisregister. Antud registri peamiseks  eesmärgiks on  ehitatavate ja kasutatavate ehitiste üle arvestuse pidamine.  Alates 1. aprillist 2016.a. on Ehitisregistri andmetel sarnaselt Kinnistusraamatuga õiguslik tähendus. 1. juulil 2015.a. jõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt tuleb Ehitisregistri andmed korrastada 2020.a 1. jaanuariks ning  kanda registrisse kõik sinna seni kandmata hooned, ka need hooned, mis on ehitatud väga kaua aega tagasi. Maa-amet kaardistab värskeima ortofoto alusel ja lisab Eesti topograafilisse andmekogusse kõik hooned, mis ortofotol on tuvastatavad. Kohaliku omavalitsuse tööülesandeks on kontrollida kaardistatud hoonete füüsilist olemasolu ning ehitamise seaduslikkust, kui ilmneb, et hoone pole mingitel asjaoludel Ehitisregistrisse kantud.

Praegu on võimalik osta nii ehitusregistrisse kantud, kui sinna kandmata hooneid, kuid arvestada tuleb sellega, et 2020. aastaks peavad kõik kasutusel olevad hooned olema registrisse kantud ning see kohustus ei ole mitte kohalikul omavalitsusel, vaid hoonete seadusjärgsetel omanikel.

Ajavahemikul 1995.a. 22. juuni kuni 2015.a. 1. juuli ehitatud ehitistele, mis puuduvad Ehitisregistrist (kuid on kasutusel), võib kohalik omavalitus ehitusprojekti või auditi alusel väljastada ehitus- ja kasutusloa ning kanda ehitise registrisse. Andmete esitamise teatise alusel kantakse erandjuhul registrisse ehitised, mille kohta on enne 2003. aasta 1. jaanuari  väljastatud ehitamise õiguslikku alust sisaldav dokument (nt. KOV-i kirjalik nõusolek).

Olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud enne 1995.a. 22. juunit, võib jätkuvalt kasutada, kuid omanikul on siiski kohustus kontrollida ehitise olemasolu Ehitisregistris ja registrikande puudumisel teha kohalikule omavalitsusele ettepanek ehitise ehitisregistrisse kandmiseks. Samuti peab omanik vajadusel suutma tõestada, et see hoone on tõepoolest ehitatud enne eelnevalt nimetatud kuupäeva.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Piret Rondo artikkel „Kuut, kuur ja küün ehk veelkord uuest ehitusseadustikust“.

4. Ehitustööde teostamine – ehitus- ja kasutusload

Ehitustegevuse reguleerimine on kohalike omavalitsuste (KOV) pädevuses. Enne ehitustegevuse alustamist, eelkõige uue ehitise puhul, on KOV-st vajalik taodelda projekteerimistingimused ning pärast projekteerimistingimuste väljastamist koostada nõuetele vastav ehitusprojekt. Ehitusprojekt on tarvis esitada koos ehitusloa taotlusega KOV-le menetlemiseks, mis võib kesta kuni 30 päeva.  Menetlusperioodi jooksul peab KOV spetsialist küsima ehitusprojektile vajalikud kooskõlastused (nt. päästeametist jne.) kinnitamaks, et projekt vastab nõuetele. Peale ehitise valmimist ja enne kasutusele võtmist peab hoone omanik taotlema KOV-st kasutusloa. Kasutusluba väljastatakse hoonele, mis on nõuetekohaselt ehitatud ning kui hoone ülevaatusel ei esine projektist kõrvalekaldeid. Nt. kui ehitusprojektile andis kooskõlastuse ka päästeamet, siis enne kasutusloa väljastamist käib ka päästeameti inspektor ehitises kohapeal ülevaatust teostamas.   

Igasugused renoveerimis- või ümberehitustööd, mis on seotud põhikonstruktsioonide muutmise-, täiendamise- või parendamisega, vajavad ehitusluba ning ehitustegevusest tulenevalt ka vastavat ehitusprojekti. Paljudel juhtudel tuleb ehitusprojekt esitada ka teatisekohustusliku ehitustegevuse tegemiseks.

Praegu veel saab maja või ka korteriomandit nii osta kui müüa ilma ehitus- ja kasutuslubadeta, kuid seaduslikul omanikul lasub kohustus viia dokumentatsioon vastavusse seaduses kehtestatud nõuetega. Korras dokumentatsioon ja eriti ehitise kasutusluba on justkui garantiikiri, et kütte-, vee-, elektri- ja muud süsteemid on paigaldatud nõuetekohaselt, seega kasutuskõlblikud ja ohutud - see on kaalukas ostuargument näiteks kahe samaväärse objekti korral. Puudulik dokumentatsioon kahandab  objekti müügihinda, kuna ostja saab objektiga kaasa ebamäärase suurusega lahendamist vajava probleemi. Samuti ei aktsepteeri pangad sellist kinnisvara laenutagatisena.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Ingvar Allekand´i artikkel „Ebaseaduslik ehitis! Kuidas see mõjutab teie kinnisvaratehinguid?“

5. Uus ehitusseadustik

1.07.2015.a. jõustunud ehitamist ja planeerimist reguleerivate õigusaktide kogumiku leiab järgnevatelt linkidelt:

Ehitusseadustik (www.riigiteataja.ee/akt/105032015001)

Planeerimisseadus  (www.riigiteataja.ee/akt/126022015003)

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus (www.riigiteataja.ee/akt/EhSRS)

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Ingvar Allekand´i kolmeosaline artikkel „Uus ehitusseadustik – õnn või õnnetus." 1.osa ja 3.osa „Poolelioleva ehitise ostmine"

6. Poolelioleva eramu ostmine

Poolelioleva eramu ostmisel tuleb suurt tähelepanu pöörata  ehitustehnilistele ning dokumentatsiooniga seotud  küsimustele. Ehitisdokumentatsioon - kas ja mil määral on olemas kinnistul asuvate hoonete või abihoonete ehitusdokumentatsioon. Tuleb veenduda, et oleks olemas ehitusprojektid ja konstruktsioonide tööjoonised, elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, ventilatsiooni-, küttesüsteemide jms. ehitusload koos kaetud tööde päevikuga, elektriliini ja veekvaliteedi kontrolli aktid jms. Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, tuleb see uuel omanikul koostada ja selline kulu mõjutab kindlasti kinnistu hinda. Dokumentatsiooni puudumine võib tähendada ka ehituse lammutamise nõuet tulevikus, kui ehitis on ehitatud ebaseaduslikult.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Kaupo Mõttuse artikkel „Mida pidada silmas poolelioleva eramu ostmisel“.

7. Varjatud puudused

Kui peale kinnisvara soetamist avastab ostja oma uue kodu juures olulise  puuduse, millest teda eelnevalt pole teavitatud, kuid müüja pidi seda teadma ning oli kohustatud ostjat sellest teavitama, on tegemist varjatud puudusega – see tähendab puudusega, millest oleks tulnud teavitada, kuid seda ei tehtud. Aus ja otstarbekas on ostjat teavitada kõigist müüjale teadaolevatest puudustest ning need ka ostu-müügilepingus fikseerida, et vältida hilisemaid vaidluste tekkekohti. Varjatud puudused võib liigitada juriidilisi,  tehnilisi või   keskkonnaalaseid küsimusi  puudutavateks puudusteks. Kõik nad on  omavahel nii või teisiti seotud.

Juriidiliste puuduste hulka kuuluvad puudulikule dokumentatsioonile lisaks ka näiteks kommunaalmaksete võlg korteriühistule või mõnele muule seotud teenusepakkujale, korteriühistu poolt võetud laen, mis suurendab üldkulusid,  muinsuskaitsepiirangud jne. Tehniliste puuduste hulka kuuluvad näiteks ehituslikud vead,  tehnosüsteemide vead jne. Keskkonnaalaste puuduste hulka võivad kuuluda kevadised üleujutused, tootmishoonete lähedusest tulenev vali müra või õhusaaste, paadunud korrarikkuja kõrval korteris jne. Juriidilist ja tehnilist laadi puuduste likvideerimisega kaasneb alati teatud energia- ja rahakulu. Keskkonnaalaseid puuduseid ei olegi võimalik sageli kõrvaldada.

Müüja  vastutab müüdud kinnisvara puuduse eest vastavalt Võlaõigusseadusele eelkõige siis, kui

• puudus ei tulenenud ostjast;
• puudus oli olemas valduse üleandmise hetkel;
• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma;
• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama;
• ei ole sõlmitud  müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda;
• puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu;
• müüja teadis või pidi teadma puudusest, kuid ei avaldanud seda ostjale.

Seadusest tulenevalt on kinnisvara müüjal  kohustus teavitada ostjat kõigist võimalikest teadaolevatest puudustest, mis kajastub ka müügihinnas. Oluline on teada, et müüja vastutab varjatud puuduste ilmsikstuleku eest veel kaks aastat peale müügitehingu sõlmimist. Seega võib ostja müüjalt nõuda olulise müügiprotsessi ajal varjatud puuduse kõrvaldamist või kõrvaldamise kompenseerimist. Kõige raskemal juhul võib algatada objekti kvaliteedis pettunud ostja kohtumenetluse tehingu tagasipööramiseks ehk nõuda võimalust ostutehingust taganeda ning müüjapoolset müügisumma tagastamist.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Kristo Kivisalu artikkel „Ebameeldiv üllatus peale kinnisvara ostu ehk varjatud puudus“ ja Elis Madi artikkel „Talvekuud paljastavad varjatud puuduseid“.

 

8. Kinnisvara müügiks ettevalmistamine

Kodu on inimese väga isiklik ja isikupärane privaatala, kuhu juhuslikud ja võõrad inimesed tavaliselt ei satu. Oma senist kodu müüma asudes tuleb sellele hoopis teise pilguga, võõra inimese pilguga vaadata, sest nüüd on kodust müügil olev kinnisvara saanud.

Mis vahe on siis kodul ja müüdaval kinnisvaral? Kodus on kõige olulisem see, et selle elanikel oleks mugav ja mõnus elada, mida iganes see siis kellegi jaoks ei tähendaks. Müüdav kinnisvara peab olema vastuvõetav ja huvipakkuv võimalikult paljude ostusoovi omavate inimeste jaoks. Järelikult muutub alates müügifotode tegemisest prioriteediks müüdava kinnisvara võimalikult hea ja huvitav esitlemine ning oma isikliku elu nii vähemärgatavaks muutmine, kui vähegi  võimalik. Ehk teisisõnu algab kõik ühest suurest suurpuhastusest.

Juba müügifotosid tehes tasub silma alt ära koristada kõik väga isiklikud ja ka praktilised asjad – tühi taara, kapi vahele surutud kilekotid, radika peal või mujal kuivav pesu, isiklikud meigi-  ja hügieenitarbed jne. Erilist tähelepanu tuleb pöörata magamistoa ekponeerimisele, kuna mõne inimese jaoks on võõrale privaatalale sisenemine äärmiselt ebameeldiv. Selliste probleemide vältimiseks on kõige parem katta isiklik voodipesu ilusa ja puhta voodikattega ning korjata kõik isiklikud asjad silma alt ära, sulgeda sahtlid ja kapiuksed. Inimese tähelepanuvõime on teadupärast piiratud – seega hoiame  fookuses oma kinnisvara parimaid omadusi!

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Lenne Kontor´i artikkel „Sisustusnõuanded kinnisvaramüüjale“.

9. Pikaajaliseks müügiperioodiks valmistumine

Hajakülas asuva armsa maakodu müük võib teinekord kesta mitmeid aastaid. Sageli ei ela müüjad sellel ajal enam kohapeal. Sellisel juhul on oluline valmistada maja pikemaajaliseks üksiolekuks ette ning kaitsta teda kõikvõimalike ilmastikuolude eest niipalju kui võimalik.  

Alustada tasuks objekti seisukorra põhjalikust kaardistamisest, isegi siis kui endal ei ole plaaniski sinna elama asuda. Edasine tegevus võiks lähtuda põhimõttest, et likvideeri otsene kahjutekitaja ja remondi ainult seda, mille remontimata jätmine tekitaks edaspidi kahju. Näiteks rusikareegel on, et vundamendi ääres peab pinnasekalle olema silmnähtava kaldega majast eemale, pinnas tihendatud ja tuulele ning päikesele avatud. Kui seda ei ole tagatud, võib kindel olla, et aja möödudes tekitab see kahjustusi maja vundamendile.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Terje Oden´i artikkel „Kuidas säilitada maamaja väärtust?“

10. Müügikuulutuse koostamine

Kinnisvara müügikuulutus peab olema informatiivne, see peab andma ostuhuvilisele niipalju informatsiooni, et tekiks huvi objekti vaatama minna. Kogu kuulutuses esitatav informatsioon peab vastama tõele, sest liigne ilustamine või valeandmete esitamine võib  kaasa tuua probleeme nii Tarbijakaitseametiga, kui tehingujärgselt hüvitist nõudvate ostjatega. Teksti pikkus olgu optimaalne. Lühikese tekstiga ning vähese infoga kuulutus ei pane ostjat helistama, liiga pika tekstiga kuulutus on ostjale koormav ning ta tüdineb.

Kõik algab headest ning ülevaatlikest piltidest, seega leia selleks aega ja korralik foroaparaat. Piltide ületöötlemine võib luua objektist vale mulje ning see omakorda tekitab kohapeal negatiivse reaktsiooni.  Soovituslik on lisada ca 10 pilti. Väga informatiivne on ka ruumiplaneeringut iseloomustav plaan. Seda saab lihtsalt joonistada internetist leiduvate tasuta programmide abil.

Vastavalt Ehitusseadustiku § 67 punktile 1 peab kinnisvarakuulutus sisaldama informatsiooni energiamärgise kohta.  Energiamärgise olemasolu saad kontrollida Ehitisregistrist.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Kersti Luige artikkel „Mida sisaldab hea kinnisvara müügikuulutus?“

11. Müügifotode tegemine

Olgugi, et kinnisvara ostmine on kaugeleulatuvate tagajärgedega finantstehing, vahendatakse kinnisvara müügikuulutust koostades eelkõige emotsiooni. Esmamulje ehk emotsioon on see, mis tekib ostjal müügifotosid vaadates. Kui fotod on äratanud tähelepanu, loeb inimene müügikuulutust. Kui kuulutus on asjalikult vormistatud ja piisavalt informatiivne, tekib huvi kontakteeruda. Müügifotosid tehes proovime me vaatajas luua seda ideaalse kodu äratundmise tunnet. Ometi ei tohi fotod moonutada tegelikkust, ega edastada valeinformatsiooni. Heaks tavaks on enne müügifotode tegemist teha üks korralik suurpuhastus, mille käigus tõstetakse objektiivi eest ära kõik isiklikud asjad, pesu- ja koristustarbed, rõivad, jalatsid, kulunud põrandavaibad, lemmikloomade tarvikud, põdurad toataimed  ja kõik muu majakraam, mida ei kavatseta müüa. Värsked lõikelilled vaasis või kaunis toataim on meeleolu loojana asjakohased, kuid ka nendega ei maks üle pingutada. Hea on müügifotot tehes jääda professionaalseks ning hoida fookuses seda, mida müüa soovitakse.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Viljo Pettinen´i artikkel „I osa. 10 nippi kinnisvara pildistamiseks“ ja „II osa. 10 nippi kinnisvara pildistamiseks“.

12. Müügihinna kujundamine

Müügihinna leidmisel piirdutakse sageli ainult pakkumises olevate kinnisvaraobjektide hinnavõrdlusega, mis tegelikult annab ülevaate vaid müüjate hinnaootustest. Tihti juhtub oma kodu müües veel see, et endalegi sellest aru andmata arvestatakse müügihinna sisse oma kalli koduga seotud emotsioonid. Sellistel puhkudel võivad  müüjate hinnaootused kujuneda 15-20% kõrgemaks reaalsetest tehinguhindadest. Ebareaalne hinnaootus aga põhjustab enamasti pikka ja vaevarikast müügiperioodi, mis teatud olukordades võib kaasa tuua suurema kahju.

Oma kodu müüki alustades on mõistlik võta ühendust kinnisvarafirmaga, kus töötavad kutselised kinnisvarahindajad. Neil on ligipääs tehtud tehingute infole ning seega on neil võimalik koostada  põhjalik  kinnisvara hinnaanalüüs. Sarnase müügihinna analüüsi saavad koostada ka kinnisvaramaaklerid, kellel on  ligipääs tehinguinfole ning kes teevad koostööd hindajatega.

Maakleri ja hindaja poolt koostatud  hinnaanalüüside vahe seisneb selles, et kutselise hindaja tehtud kinnisvara hindamisaruanne on mahukam ja põhjalikum ning sobib peale müügihinna määramise ka laenutagatise turuväärtuse määramiseks, finantsaruandeks, investeerimis-  ja muude oluliste finantsotsuste langetamiseks. Maakleri koostatud hinnaanalüüs arvestab kõiki müügihinna kujundamisel vajalikke aspekte ning sobib õige müügihinna leidmiseks.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Oscar Edela artikkel „Müüja hinnaootus vs tegelik turuhind“

13. Pangalaen

On tavapärane ja sageli ka ainuvõimalik, et kinnisvara ostmiseks kasutatakse pangalaenu. Eraisikutele annavad kodu ostmiseks laenu Swedbank, SEB, LHV, Nordea ja Krediidipank. Kui peas on uue kodu soetamise mõtted, siis tasub alustada info kogumisega pankade kodulehtedelt. Pangad on oma kodulehtedel välja toonud väga palju kasulikku ja vajalikku infot laenu taotlemise kohta. Kui sul ei õnnestu kõigile oma küsimustele internetist vastust leida, siis tasub broneerida aeg laenuhalduri nõustamisele - väärt nõu saab täiesti tasuta.

Pangast laenu saamiseks peab sul olema ette näidata vähemalt eelneva 6 kuu kindel sissetulek, hea oleks veel pikem tööstaaž ning kindel tööleping. Laenu saamise kõige esimene nõue on piisavalt suur sissetulek, et sa jõuaksid tulevikus laenu maksta.

Pangalaenuga kodu ostmine ei tähenda aga üldsegi seda, et ise ei pea ühtegi eurot panustama. Laenu võtmisel tuleb arvestada, et 100% ulatuses ostetava objekti maksumusest ei ole võimalik pangast laenu saada, juhul kui ei ole sobivat lisatagatist.

Loe lisa Domus Kinnisvara blogist: Kadri Lest artikkel „Kas Sina saad kinnisvara ostmiseks pangast laenu?“.

14. Tehingut ohustavad emotsioonid

Vaatamata sellele, et nii kodu ostmine, kui müümine  on väga emotsionaalsed otsused, tuleks meeles pidada seda, et ennekõike on tegemist ikkagi äritehinguga. Mistahes tehingut sooritades püüab inimene saavutada talle parimaid tehingutingimusi. Nii on see ka kinnisvaratehingute puhul. Müüja proovib saada kõrgeimat võimalikku müügihinda, ostja jälle madalaimat. Niisiis kaupleb kumbki osapool hinda endale kasulikus suunas. Sageli kaubeldakse hinda alla, kas teadmatusest või vahel ka tahtlikult, objektil vigu ja puudusi otsides. Samuti kaubeldakse hinda üles emotsionaalsetele väärtustele hinnasilte lisades.

Hinnaläbirääkimiste seisukohast ei ole inimese eneseväärikuse ega tema jaoks oluliste asjade alavääristamine hea taktika. See solvab ning võib halvimal juhul viia tehingust loobumiseni just emotsionaalsetel põhjustel. Kaotajaks on siis mõlemad pooled. Seega tuleks ostetava objekti puudused ja vajakajäämised  kindlasti kõik üles otsida ning müüjale teada anda ja vastavalt olukorrale siis omapoolne hinnapakkumine teha. Tehingu ladusa läbiviimise eesmärgil on mõistlik teha seda kaalukal ning kõiki  osapooli lugupidaval viisil. Eakamate ja emotsionaalsemate osapoolte korral on hea, kui keegi vahendab läbirääkimisi. Tehingu läbiviimisele keskendunud erapooletu inimene jätab emotsioonid kõrvale, maandab pinged ning tegeleb faktide ja argumentidega, mis teeb kompromisslahendused paremini leitavaks.

15. Notarimemo

Kui müüja ja ostja on jõudnud omavahel nii müügihinnas, kui kõigis teistes asjakohastes küsimustes kokkuleppele, on aeg valida välja notar, kes tehingu vormistab ning panna paika notariaeg. Seejärel asuvad kõik asjaosalised notariga infot vahetama. Kui müügitehingut vahendab maakler, koostab ta selle tarbeks notarimemo, mis sisaldab kõiki vajalikke andmeid. Kui maaklerit abiks ei ole, kogub notaribüroo asjaosaliste käest ise andmed tehingus osalejate, tehingu objekti ja teostatava tehingu kohta. Seejärel kontrollib notar kõigi  talle esitatud andmete õigsust kõigi olemasolevate registrite kaudu ning valmistab ostu-müügilepingu ette. Ainus, mida notar ise kontrollida ei saa on objekti seisukorra kirjeldus. Ometi on see väga vajalik, sest ostu-müügilepingus fikseeritakse objekti tegelik seisukord. Mida täpsemalt on fikseeritud objekti seisukord, seda rahulikumalt saab müüja järgmise kahe aasta jooksul magada.

Nii ostjal, kui müüjal on kasulik põhjalikult tutvuda notari koostatud lepinguprojektiga ja teha selles julgelt parandusi või täpsustusi, kui see on vajalik. Lepinguprojektiga saab tutvuda lepingu sõlmimise eelselt notaribüroos või paluda see saata oma e-mailile.

16. Objekti üleandmine

Kinnisvaraobjekti üleandmine - vastuvõtmine on väga oluline ostu-müügilepingu osa, mil valdus vahetab omanikku. See tähendab, et võtmete üleandmise hetkest alates lasub ostjal täielik vastutus olukorra üle, mis valitseb objektil. Kindlasti tuleb fikseerida kõikide mõõturite näidud ning teatada need teenust osutavatele ettevõtetele, korteri puhul ka ühistule. Seejärel tuleb uuel omanikul esimesel võimalusel sõlmida uued lepingud. Samuti tuleb vaadata üle, kas kõik aknad-uksed-väravad sulguvad korralikult ning võtta vastu kõik objektil kasutusel olevad võtmed. Kontrollida tuleb ka kinnisasja juurde kuuluvate ruumide seisukorra vastavust lubatule ning oluliste tingimuste nagu parkimiskorraldus jms. fikseerimist. Kogu info on vajalik üles täheldada kahes identses eksemplaris, varustada kuupäevaga ning allkirjastada nii ostja, kui müüja poolt.

Hea tava on vahetult enne notari juurde ostu-müügilepingut vormistama minekut vara üle anda ja vastu võtta. See tagab ostjale täie teadmise, mida ta omandab. Kuna tehing on tagatud kas notari deposiidikontol oleva või pangalaenuga tasutava rahaga, ei ole müüjal vaja muretseda, et ta on valduse enne notariaalse lepingu sõlmimise üle andnud. Vastupidi, see annab talle vajaliku kindlustunde, et ostja on kõigist objektiga seotud asjaoludest teadlik ning ei saa hiljem oma teadmatusele tuginedes võimalikke kompensatsiooninõudmisi esitada. Ilusa ja sümboolse šestina antakse võtmed müüjalt ostjale üle peale ostu-müügilepingu allkirjastamist.