Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse vastamata küsimused ja alusetud hirmud

Uue aasta esimesese päevast jõustub Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (edaspidises tekstis lihtsalt Seadus). Paljude inimeste (hinnanguliselt on neid mõnisada tuhat) ellu toob see uue nähtuse – korteriühistu, mille liikmelisus toob neile kaasa uusi kohustusi ja õigusi, mida tuleb tundma õppida ja täitma hakata. Umbes sama või veidi suurema hulga jaoks, kes juba on korteriühistute liikmed muutub vähem, aga midagi siiski. Esiteks pole korteriühistud enam ei mittetulundusühingud ega ka vabatahtlikud, ja mingeid muudatusi tuleb ka neil igal juhul ette võtta.

Kahtlemata tekib selle ülemineku mitmeid konkreetse lahenduseta küsimusi, neid püstitavad inimesed õppepäevade ja koolituste käigus juba praegu. Neile küsimustele annab vastuse aeg. Kindlasti tuleb Seaduse rakendamise järel sellesse muudatusi ja täiendusi, loodetavasti ilmub ka Seaduse kommenteeritud väljaanne. Mõned vastused on aga peidus ka Seaduse praeguses tekstis, nii et paanikasse sattumise ja omavahelise diskussiooni asemel on mõtet tekst veel kord põhjalikult läbi lugeda – vahel on sellest abi.

Kokkuvõttes jõustub Seadus nii või teisiti ja see oli ka ammu teada. Ja midagi erilist ei juhtu ei heas ega halvas mõttes – erilist õnne või õnnetust see kellegi õuele ei too ja mingil juhul ei jää keegi oma omandist ilma. 

Paljud, kes pole siiani korteriühistu liikmed kardavad mitmesuguseid repressioone – trahvimist, kohtu alla andmist ja halvima variandina isegi korterist ilmajäämist. Midagi seesugust ei juhtu kindlasti. Küll lisanduvad nende ellu teatud piirangud ja sundused, mis võib olla vaba inimese jaoks ebamugav aga võib samas ka edasist elu lihtsustada ja kergendada. Ei saa märkimata jätta paljude inimeste poolt avaldanud arvamust, et siinjuures esinev sunniviisiline liikmelisus on iseseisva Eesti Vabariigi ajaloos pretsedenditu isikuvabaduse ja omandiõiguse piiramine. Midagi sellist on Eesti ajaloos ammu olnud vaid võõrvõimude valitsemise ajal. Tuletab meelde pärisorjuse aegseid piiranguid ja vabatahtlik-sunniviisilist kolhoosidesse astumist. Mõned jälle arvavad teisiti.

Alljärgnevalt tuleb nõuanne neile, kel siiani korterühistu moodustamata ja kes küsivad, mida nüüd veel järelejäänud aja jooksul teha tuleks. Vastus on, et mitte midagi. Riik moodustab need ühistud ise ja inimesed ärkavad 1. jaanuari hommikul ühistu liikmetena. Selle kohta saavad nad ka vastava teate. Eeliseks on siinjuures ka see, et kui juba riik ise selle asja ette võtab, siis saab kõik kindlasti tehtud õigesti. Ka registrisse kandmise kulutused jäävad sel juhul riigi kanda.

Erinevate arutelude käigus on tekkinud küsimusi, millest mõnda tahaks kommenteerida.

Mis saab parklakorteriomanditest ?

Selle küsimuse tekitavad juba Seaduse esimese paragrahvi esimesed sõnad: (1) Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Paanikat on olnud nii arendajate kui ka omanike poolt – parkimisplats pole ju mingil juhul hoone, kuigi võiks olla rajatis, st ehitis. Aga inimesed on suuremates linnades neist parklakohtadest väga huvitatud Tegelikult on annab lahenduse Seaduse 14. paragrahv, kus on sisse toodud erikasutusõiguse mõiste.

Erikasutusõigus kuulub põhimõtteliselt konkreetse korteriomandi juurde ja teda saa eraldiseisvana võõrandada. Samas ütleb Seadus, et korteriomanik võib erikasutusõiguse või selle teostamise anda üle kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta. Mida see „üleandmine“ konkreetselt Seaduse mõttes tähendab ? Võõrandada vist ei tohi ? Ehk on siin mõeldud üürileandmist või tasuta kasutust ? Eks edaspidi paneb elu asjad paika nii nagu ikka.

Miks on kehtestatud põhimõte, et igale kinnisasjale võib moodustadainult ühe korteriühistu ?

Saan aru, et seda on tehtud suurem õigusselguse huvides. Samas võib see häirida paljude seni edukalt tegutsenud korteriühistute elu. On selge, et kui omanikud on moodustanud ühe kinnisasja territooriumile  mitu  ühistut, on neil selleks konkreetne põhjus (nt on seal mitu elamut,väiksema liikmete arvuga on lihtsam tegutseda jne). Samuti jääb arusaamatuks, miks on vaja vägivaldselt lõhkuda mitut kinnisasja haaravaid edukaid ja efektiivselt tegutsevaid suurühistuid – kui need on omanike tahtel moodustatud ja tegutsevad efektiivselt, on siingi tegemist kodanike suhtes vaenuliku ja arusaamatuks  jääva tegevusega. Nende ühendamiste ja tükeldamistega kaasneb ka rahaliste vahendite ja kohustuste ümberjagamise probleem.

Ma arvan, et siin oleks Seaduse täitmiseks olemas alternatiivne lahendus. Selle asemel, et tükeldada/ühendada korteriühistud, võiks seda teha katastriüksustega ja viia kinnisasjade koosseis vastavusse kodanike vajadustega. Lõpuks ei ole ka Maakataster mingi sakrament – inimesed on tema valmis teinud ja inimesed võivad teda ka muuta.

Mis on reservkapital ?

Seaduse par. 48 sätestab, et: „Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek“

Samas ei ole defineeritud, mis on „korteriühistu aasta eeldatavad tulud“ või kuidas neid arvutada. Kust tuleb raha, millest see reservkapital moodustatakse ? Võib eeldada, et kogutakse korteriomanikelt – aga mis alusel ? Kas võrdselt kõigi käest või vastavalt korteriomandi suurusele ? Mis saab siis kui liikmed otsustavad selle kapitali asutamata jätta, kas tuleb kohus ?

Kõige olulisem – kas seda kapitali tuleb puutumatuna säilitada või võib teda kasutada mingitel selleks sätestatud erakorralistel asjaoludel ? Või võib käsutada nii, nagu ühistu heaks arvab ?

Tundub, et kuna Seadus on siinkohal üsna lakooniline, võib iga ühistu selle nt põhikirjaga paika panna nii nagu ise tahab.

Mis saab korteriühistute nimedest ?

Seadus sätestab, et „Korteriühistu nimi koosneb korteriomandite esemeks oleva kinnisasja aadressist ja täiendist „korteriühistu”. Kui me vaatame olemasolevaid korteriühistuid, siis paljudel juhtudel nii ka on. Samas on paljudel ühistutel olemas omanike poolt pandud huvitavad nimed, mis kirjeldavad ehitise ajalugu, tema asukohta üldisemas mõttes või ka muid võõrastele tundmatuid, kuid omadele lähedasi asjaolusid. Meie linnas nt on ühistud „Meeme“, „EPT torn“, „Järve“, „Yumal“ jpt. Kusagil kohtasin ka ühistut, mis oli oma nimeks võtnud ühistu asutaja ja kauaaegse teeneka esimehe eesnime (kahjuks ei mäleta enam konkreetselt, mis nimi see oli, aga nii oli tehtud).

Kogu see mitmekesisus peegeldab ju vabale kodanikuühiskonnale omast algatusvõimet ja tegutsemistahet ning on nagu elav  ajalugu. Kas nüüd tahetakse see hävitada ja asendada kroonuliku standardformaadiga? Tahaks küsida, mille nimel ?

Aga äkki läheb nii, et ümbernimetamist ei tulegi ? See tähendab, et Seadusele vastavalt nimetatakse uued loodavad korteriühistud, aga juba olemasolevatega võib jääda nagu on ? See võimalus oleks nagu vastava paragrahvi 4. lõikes olemas.

Kuidas kantakse korteriühistud kinnistusraamatusse ?

Jääb segaseks, mida, kuidas ja kuhu kantakse. Kas avatakse korteriühistute tarbeks ka eraldi registriosad ? Kas keegi teab, kuidas hakkab peale Seaduse jõustumist välja nägema korteriomandi kinnistusraamatu registriosa ? Teada on, et kinnistusraamatust kaovad andmed korterite reaalosa/eriomandi pindala kohta, aga ehitisregistrisse jäävad korterite pinnad loodetavasti alles ? Kas jäävad kehtima endised registriosa numbrid või tulevad uued ? Hea oleks, kui asjatundjad töötaksid avalikuks tutvumiseks välja uut tüüpi registriosa näidise. Vaataksime seda ja kohe oleks asi selgem.

Kas Seadus hakkab mingil viisil mõjutama kinnisvaraturgu ?

Arvata võib, et mingil viisil hakkab. Me ei tea näiteks veel, kuidas mõjutab korteriühistute pandiõigus eluasemelaenude intressi. Eraviisiliselt ja mitteametlikult on küsitletud pangatöötajad üksmeelselt arvanud, et ju nad ikka tõusevad. See omakorda võib mõjutada korteriomandite hinda jne. Uuel aastal näeme, kuidas täpsemalt.

Siin olid vaid mõned küsimused. Eks neid on veel ja tekib tulevikus juurdegi, loodetavasti saab aga kõik lõpuks oma lahenduse. Ühe asja eest tahaks küll hoiatada – olles Seaduse tekstiga tutvunud ja seda praeguse olukorraga võrrelnud, tekkis ja süvenes tunne, et siin on astumisel märkimisväärne samm kodanikuühiskonnast ametnikeriigi suunas. Elu näitab kas nii ka läheb.