KINNISVARAMAAKLERI TEGEVUSE KVALITEET. V osa
Käesoleva artikliseeria viimasesse ossa olen jätnud mitmed erinevad teemad, mida on käsitletud Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standardis EN 15733. Seejuures alustan tehingu korraldamist puudutavatest küsimustest, mida käsitleb standardi punkt 5. Kuigi see on ülioluline osa kinnisvaramaakleri tööst, ei ole käsitlus standardis väga pikk ning midagi uut Eesti kinnisvaramaaklerite jaoks selles tegelikult ei ole.
Standard nõuab, et maakler peab kontrollima müüja omandiõiguse dokumente, sellega seotud piiranguid. Samuti planeeringuid ning katastridokumente. Eestis tuginetakse seejuures peamiselt elektroonilisele kinnistus- ja teistele registritele. Paljudes Euroopa riikides sellist „kõva“ kinnistusraamatut ei ole ning maakler peab koguma arhiividest kokku kogu varasema kinnistut puudutama info. Kui seejuures ei ole vastavas riigis ausus äritegemisel veel ka prioriteetide hulgas, siis omandab maakleri töö ja usaldusväärsus sisuliselt suurema tähtsuse, kui meil notaril.
Kinnisvaramaaklerite teenuste standard nõuab, et maakler peab enne müügikorraldusega alustamist müüdavad objektid kohapeal üle vaatama (välja arvatud uusarendused, mis müüakse enne valmisehitamist). Selle nõude täitmisega on kahjuks Eesti kinnisvaraturul probleeme, kuna leidub ettevõtteid, kes regulaarselt avaldavad müügiandmeid, mida nad ise kohapeal ega andmebaasidest kontrollinud ei ole (vähem rikutakse standardi nõuet, et maakler võib paigaldada objektile väliplakati üksnes kliendi eelneval kooskõlastusel). Kuigi ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu hea tava sätestab, et liidu liikmed kohustuvad teostama kliendile pakutava objekti ülevaatuse, välja selgitama objekti puudutava informatsiooni ja mitte varjama ega moonutama antud informatsiooni, loob standard siiski põhimõtteliselt uue kvaliteedi. Nimelt ei Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks ega Võlaõigusseadus esita konkreetset nõuet kinnisvaraobjekti müügieelseks ülevaatuseks ning seetõttu pole probleemide ilmnemisel seni olnud võimalik väita, et maakler, kes ei ole objekti üle vaadanud, osutab kehva teenust ning vastutaks sellega seotud kahjude eest. Standardile tuginedes suureneb ilmselt maakleri vastutus edaspidi.
Standard EN 15733 sätestab ka, et maakler peab innustama ning hõlbustama ostjal müüdava vara ülevaatust enne tehingut. Eestis ei ole sellega üldjuhul probleeme olnud, sest ka tehingut tõestav notar veendub lepingu sõlmimisele, et ostja oleks asja üle vaadanud. Maakler peab püüdma võimaldada ostjal ja müüjal jõuda kokkuleppele kõigis küsimustes, mis on vajalikud tehingu sooritamiseks. Samuti peab maakler abistama osapooli tehingu sooritamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamisel. Vastavat nõuet Eesti kinnisvaraturgu puudutavates normdokumentides pole seni olnud, kuid on maakleri kohustused dokumentide säilitajana. Nimelt sätestab Võlaõigusseaduse, et maakler peab ajalises järgnevuses dokumenteerima kõik tema vahendusel või osutamisel sõlmitud lepingud. Maakler peab säilitama oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel dokumentidel on tähtsus käsundiandja huvide kaitsmisel, mitte aga vähem kui kolm aastat. Kui aga pooled ei sõlmi lepingut kirjalikult, peab maakler enda poolt vahendatud või osutatud lepingu poole nõudmisel sellele poolele viivitamata andma enda poolt allkirjastatud väljavõtte vahendatud või osutatud lepingu tingimustest. Selline sõnatus tingib vältimatult, et maaker peab olema kursis kõigi tehingu tingimuste ja dokumentidega.
Kinnisvara ostu-müügitehingu ettevalmistamise käigus peab maakler saatma standardi kohaselt müüjale asjassepuutuva info ostuhuvilise finantsvõimekuse kohta ostutehingu läbiviimiseks. Ka see on Eesti kinnisvaraturu jaoks mõnevõrra uus „kohustus“, sest varasemad normdokumendid pole seda nõudnud. Tihtipeale on poole finantsvõimekust puudutavaid andmei käsitletud konfidentsiaalsena ning kindlasti on need Eestis konfidentsiaalsed panga poolt finantseeritavas osas (pangasaladus).
Euroopa Liidu standard EN 15733 toob eraldi välja maakleri kohustused müüdava vara võtme hoidjana. Kui maaklerile on usaldatud müüdava vara võtmed, siis peab ta tegema oma toimingud täieliku hoolsusega tagamaks temale müümiseks või üürimiseks usaldatud vara turvalisus. Objekti tutvustused (sh millal ja kuidas objekti tutvustusi tehakse) lepitakse kokku maakleri ja tema kliendi vahel. Kuigi sellekohast vastutust ei ole maaklerlepinguga seoses Võlaõigusseaduses eraldi käsitletud, tuleneb maakleri vastutus Võlaõigusseaduse üldistest sätetest.
Samuti käsitleb Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard maakleri kohustusi deposiidi hoidjana. Standard sätestab, et rahalised vahendid, mida maakler hoiab oma kliendi nimel, tuleb hoida eraldi maakleri teistest rahalistest vahenditest. Maakleril peab olema igal ajal ülevaade kõigist tema poolt hoiustatavatest klientide rahadest. Maakler peab tagama, et tema deposiidis hoiustatavad rahad ning nendelt arvestatavad intressid liiguksid ranges kooskõlas osapoolte vahel sõlmitud lepingutega. Standard nõueb, et maakler peab deposiiti makstavate summade kohta väljastama kirjaliku tõendi. Eestis reguleerib deposiidiga seotud küsimus Võlaõigusseadus hoiulepingut puudutavate sätetega. Kui asendatavad asjad antakse hoiule selliselt, et hoidja kohustub tagastama sama liiki, sama kvaliteediga ja samas koguses asju, eeldatakse, et asjade omand ja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko lähevad asjade üleandmisega üle hoidjale ning vastavalt kohaldatakse laenu kohta sätestatut. Eelnimetatud juhul eeldatakse, et asjade tagastamise tähtaeg ja koht määratakse kindlaks vastavalt seaduses hoiulepingu kohta sätestatule. Võlaõigusseadus sätestab, et hoiule antud raha kasutamise korral peab maakler maksma intressi raha kasutamise aja eest
Tähelepanu väärib veel standardi nõue, et maakler ei tohiks hoiustada klientide rahasid ilma, et need oleks kaetud finantsgarantii või vastava kindlustusega. Seejuures esitab standardi punkt 7 konkreetse nõude – maakler peab tagama, et tema kutsealane tegevus on kaetud vastutuskindlustusega sõltuvalt tema poolt korraldatavate kinnisvaratehingute iseloomule ja väärtusele. Eestis on praktikas maaklerfirmade vastutuskindlustuse sõlmimine väga keeruline ja kulukas, sest puudub vastav väljakujunenud praktika. Suurematel maaklerfirmadel on see võimalik, kuna on tekkinud usaldus nende firmade poolt pakutava kvaliteedi suhtes. Samuti nõuavad vastutuskindlustust pangad kinnisvara hindamisteenust pakkuvatelt ettevõtetelt.
Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite tegevuse standardi punkt 8 sätestab, et kinnisvaramaakleritel peab olema juurutatud kirjalike kaebuste menetlemise kord vältimaks põhjendamatuid viivitusi kaebuste menetlemisel. Selles korras tuleks viidata sõltumatutele vaidluste lahendamise, mis on osapooltele üldlevinult kättesaadavad (Eesti kontekstis eelkõige kohtumenetlusele). Samuti peaks seal olema viited alternatiivsetele vaidluse lahendamise kordadele. Ühe alternatiivse võimalusena võib kasutada Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeksis sätestatud liidu aukohut. Hea tava näeb ette, et kui liidu liikmete või liidu liikme ja tema kliendi vahel tekivad eriarvamused või konfliktid, millele osapooled ei ole leidnud lahendust omavaheliste läbirääkimiste teel, on pooltel või ühel neist õigus pöörduda liidu Aukohtu poole probleemi lahendamiseks. Selleks tuleb esitada kirjalikud materjalid vaidlusaluse probleemi kohta vastavalt Aukohtu Statuudile. Taas üks põhjus, miks kasutada Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmete teenuseid. Ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojal on vastav aukohus olemas. Maaklerite koja heade tavade koodeksist, koja põhikirjast ja koja poolt kehtestatud ettekirjutustest tulenevaid eksimusi menetleb ja heade tavade osas mõistab õigust ning vajadusel rakendab sanktsioone koja Aukohus. Koja Aukohtu poole võivad pöörduda kõik isikud, kelle arvates koja liige on eksinud heade tavade koodeksi vastu.
Ühe väga olulise uuendusena on Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard Eesti kinnisvaraturule toonud eetikakoodeksi. Standardi kohaselt peavad kinnisvarafirmad tagama, et nemad ning kõik nende töötajad on informeeritud ning järgivad järgnevat eetikakoodeksit ning tegutsevad kooskõlas õigusaktide, standardite ning ametialase hea tavaga. Osa standardijärgsest eetikakoodeksist kattub ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeksitega.
Eetikakoodeks aga on järgmine:
– maakler ei keeldu teenindamast kedagi diskrimineerivatel põhjustel;
– maakler kaitseb ja esindab oma kliendi seaduslikke huve;
– maakler ei rakenda üleliigset survet info hankimiseks ega tehingute lõpetamiseks;
– maakler peab tagama kliendi andmete kaitstuse, välja arvatud juhul, kui neid nõutakse õiguslikul alusel või andmete avaldamine on vajalik kinnisvaratehingu sõlmimiseks;
– maakler kohtleb kõiki osapooli õiglaselt ning austab nende õiguseid;
– kui mõnda tehingu osapoolt ei esinda teine kinnisvaramaakler, siis soovitab maakler talle vajadusel kaasata sõltumatu nõustaja;
– kinnisvaramaakler peab muutma aususe standardiks kõigis oma tegemistes ning suhtlemises. Ta ei tohiks vastu võtta ülesandeid, mis ületavad tema teadmisi, oskuseid või kogemusi. Maakler peab pöörama pedantset tähelepanu detailidele info kogumisel ning kinnisvaraobjekti kohta info avaldamisel. Maakler ei tohi teha valesid, eksitavaid ega liialdavaid avaldusi;
– maakler peab tagama oma sõnade ja tegude kokkulangevuse. Seejuures peab maakler esitlema selgelt enda ja teiste asjassepuutuvate osapoolte vahelisi ärisidemeid ning vältima huvide konflikti tekkimist;
– maakler peab edendama ausat konkurentsi;
– maakler peab olema viisakas ja austav oma suhetes kolleegidega;
– maakler peab vältima konflikte kolleegidega, mis võivad kahjustada tema kliendi huve.
Sellega on minu artikliseeria kinnisvaramaaklerite teenuse kvaliteedist ning Euroopa Liidu standardist EN 15733 lõppenud. Loodan, et standardi järgimine muutub Eestis normiks, millest võidavad kõik turuosalised.