Kinnisasja vabatahtlik maksustamine ja siseriiklik pöördmaksustamine
Kinnisvaratehingute tegemisel peavad käibemaksukohustuslasest ettevõtjad olema hästi kursis käibemaksuteemaga, et vähendada käibemaksukulusid ja vältida võimalikke maksuriske. Peab olema teadlik, millisel juhul on kinnisasja käive maksuvaba ja millisel juhul on kohustuslik käibemaks lisada, kuid oluline on ka teada, millal on võimalik ja kasulik kinnisasja käive vabatahtlikult maksustada. Kui ei ole selle teemaga varem kokku puutunud, siis kindlasti tekib küsimus, miks maksustada maksuvaba kinnisvaratehingut vabatahtlikult ning kellel ja kuidas on seda võimalik teha.
Vabatahtlikku maksustamist on võimalik rakendada kinnisasja (v.a. eluruum) müügi ja rendi korral, kui nii müüja kui ka ostja on Eestis registreeritud käibemaksukohustuslased. Sealjuures olulise tähtsusega on eelnevalt õigeaegselt maksuhaldurit kirjalikult teavitada otsusest tehingu hinnale käibemaksu lisamise kohta.
Millal siis on otstarbekas erisust kohaldada? Kui kinnisasjale on soetamise või renoveerimisega seoses tehtud sisendkäibemaksuga kulusid ja see sisendkäibemaks on tagasi küsitud ning seejärel kinnisasi müüakse või üüritakse maksuvabalt enne, kui on möödunud 10 aastat selle kinnisasja soetamisest või renoveerimisest, siis tuleb teha sisendkäibemaksu ümberarvestus ja vastavalt kas kõik või osa sisendkäibemaksu tagasi maksta. Kui lisada sellise tehingu korral käibemaks vabatahtlikult tehingu hinnale, siis sisendkäibemaksu ümberarvestuse kohustust ei kaasne.
Kui on otsustatud tehingule vabatahtlikult käibemaks lisada, on kohustuslik rakendada pöördmaksustamist. Pöördmaksustamise korral esitab kauba või teenuse müüja ostjale arve, kus näitab ka käibemaksusumma ning lisab märke „pöördmaksustamine”, tasumisele kuuluv summa märgitakse arvele ilma käibemaksuta. Müüjale tasub ostja ilma käibemaksuta kauba või teenuse ostuhinna. Ostja tasub müüja eest arvel näidatud käibemaksusumma. Reaalset käibemaksu tasumise kohustust ei teki, kui soetatud kaupa või teenust kasutatakse oma maksustatava käibe jaoks, ostja deklareerib käibemaksu ja samas saab selle ka sisendkäibemaksuna maha arvata.
Kuna kinnisasjaga seotud tehingute käibemaksuga maksustamise teema on nüansirohke ja seetõttu keeruline ning iga tehing võib olla isesugune, siis on soovitatav enne tehingut konsulteerida spetsialistiga.
Kehtiva käibemaksuseaduse leiab aadressilt https://www.riigiteataja.ee/akt/128112017018?leia ning seaduse selgitustega on võimalik tutvuda Maksu- ja Tolliameti kodulehel https://www.emta.ee/et/ariklient/tulud-kulud-kaive-kasum/kaibemaksuseaduse-selgitused.