ÄRIKINNISVARA KASUMLIKKUS SURVE ALL
Kapitalistliku maailmakorralduse peamine reegel on, et igasugune ettevõtlik tegevus peab olema kasumlik. On küll erinevaid võimalusi kasumlikkuse mõõtmiseks, kuid üldjoontes jääb siiski kõlama küsimus, et mida pakub investorile iga investeeritud euro.
Käesolevat lugu ajendas kirjutama huvitav tõdemus, et elukondlike ning ärikinnisvara arendusprojektide kasumlikkus on käesoleval ajal küllaltki kardinaalselt erinev. Konsulteerides üht keskmise suurusega büroohoone arendusprojekti Tallinnas selgus, et kulusid arvestades muutub arendusprojekt atratiivseks vaid madala (alla 7%) tootluse ootusega klientidele. Sellise kasumlikkusega aga ei ole investorid täna valmis Eesti kinnisvaraturule oma raha paigutama (kui ehk paar suurimat Tallinna kaubanduskeskust, mida loetakse suhteliselt riskivabaks, välja arvata). Kinnisvara hind ja tootlus on omavahel pöördvõrdelises seoses, st oodatava tootluse (kapitalisatsioonimäära) suurendamisel kinnisvara hind langeb. Nii selguski, et potentsiaalset üüritulu ning investorite poolt oodatavat tootlust arvestades on selle büroohoone maksumus tublisti madalam tema rajamiseks vajaminevatest reaalsetest kuludest. Seejuures tuleb märkida, et arendusprojektiga kaasnevad reaalsed kulud (ehitushinnad, maa maksumus, kommunikatsioonidega liitumine, projektijuhtimine, finantseerimine jne) ei erine oluliselt ärikinnisvara ja elukondliku kinnisvara puhul.
Üheks lähtekohaks probleemi mõistmisel on metoodiliste küsimuste selgitamine. Nimelt hinnatakse kortermajade arendusprojektidel valmivate korterite väärtuseid üldjuhul võrdlustehingute meetodil, sest projektid on enamasti lühiajalised (1-2 aastat) ning sissetulevad rahavood ühekordsed (müügitulu). Ärikinnisvara puhul hinnatakse loodava vara väärtust tulumeetodil läbi tulevaste regulaarsete üüritulude diskonteerimise. Edasi tuleks vaadata veidi statistikat:
• Tallinna uutes (mitte vanem kui 10 aastat) kortermajades müüdavate korterite keskmine hind on veidi üle 1400.- eur/m2 kohta (kesklinnas, kus tehakse ligi 40% uute korterite tehingutest on hind üle 1600.- eur/m2 kohta);
• Tallinna kesklinnas ning teistes kõrge nõudlusega ärikinnisvara piirkondades on B-klassi bürooruumide üürihinnad ca 6-8 eur/m2 ning turupõhine kapitalisatsioonimäär ca 7,2-8,7%. Kehvematel hoonetel/asukohtades üürihinnad ka vastavalt madalamad (3,5 – 4,5 eur/m2) ning kapitalisatsioonimäär kõrgem (10-11%).
Hakates neid fakte omavahel kõrvutama saan tulemuseks, et investorid oleks valmis turu keskmistel tingimustel (nt üür 7.- eur/m2, kapitalisatsioonimäär 8% jne) mõningaid kulusid ning üürihinna kasvu arvestades maksma Tallinna B-klassi büroopindade eest alla 1100.- eur/m2. Seda on ca 23% vähem, kui ollakse valmis maksma analoogilise kvaliteediga elamispindade eest.
Kontrollimaks oma kahtlusi otsisin Tallinnast välja mõned konkreetsed arendusprojektid, mille esimestel korrustel on äripinnad ning ülemistel korrustel korterid. Seejuures pakuvad arendajad klientidele võimalust äripindade ostmiseks ja ka üürimiseks. Kõrvutades samade pindade müügihindu ning üürihindu saan kapitalisatsioonimääraks ca 6,6%, mis on küll sarnane tavaliste üürikorterite poolt omanikule pakutava tootlusega kuid ei rahulda kindlasti kinnisvarainvestorite ootuseid. Nimetatud projektide asukohta (st madalamat nõudlust, seega kõrgemat riski ja kõrgemat diskontomäära arvestades) saan, et nimetatud äripinnad on vähemalt 25% üle hinnatud. See peaks justkui seletama ka nende kehva müügiedu.
Eelnevast võib teha mõned kokkuvõtvad järeldused:
Alustame lihtsast tõdemusest – äripindadega opereerimine on tänasel turul riskantsem ja vähem eelistatud kui elamispindadega, st elamispindade madalam kapitalisatsioonimäär väljendab investeeritud kapitali väiksemat riskisuhet. Samuti viitab sellele ka Maa-ameti tehingute statistika, kust ilmneb, et hoonestamata elamumaadega tehakse oluliselt rohkem tehinguid kui ärimaadega. Nii ongi meie kinnisvaraturg taas veidi elukondliku kinnisvara poole kaldu. Arvestades seda, et näiteks Tallinnas ehitatakse iga-aastaselt vaid ca 0,5% jagu uusi eluruume juurde võrreldes olemasoleva elamufondiga, siis pole sellest hullu midagi. Samas ei saa unustada, et ka ärikinnisvara amortiseerub ning kvaliteetse ärikinnisvara vähesus võib millalgi hakata pärssima meie majandust. Tänast nõudluse ja pakkumise suhet vaadates seda muret veel ei tunda ei ole.
Teiseks mõjutab selline olukord otseselt linnaruumi planeerimist. Tihti on kvaliteetse linnaruumi loomiseks otstarbekas äri- ja elukondliku kinnisvara koosarendamine (nt siin-seal tõstatatud probleem: kaubanduskeskused versus kohalikud väikepoed/teenindusasutused). Kui ärikinnisvara ei väärtustata tarbijate poolt elukondlikuga samaväärselt, siis sunnib see arendajaid projekteerima eluruume ka sinna, kus muidu võiks olla mitteeluruumid (nt soklikorrused jms). Sellele on muidugi olemas ka vastukaal – nimelt on 0- ja 1-korrusele elamispinnana raskem huvilisi leida, küll aga meeldivad sellised kohad kaupmeestele.
Kolmandaks tuleb tõdeda, et selline olukord suunab kinnisvaraturu toimimist. Kuigi äripinnad ei kipu kõrge hinna tõttu eriti kergelt ostjaid leidma ning omanikud ei ole altid hinda langetama, leidub neile alati üürnikke, sest kaalukauss on üürihinna osas kaldu üürniku kasuks. Kui elukondliku kinnisvara osas on peaaegu kõik elanikud ka ise omanikud ja üürnikke on suhteliselt vähe, siis ärikinnisvara puhul on olukord täpselt vastupidine. Ärikinnisvara, millega kasutaja ei ole emotsionaalselt nii seotud kui elukondliku kinnisvara puhul (nn kodutunne üldjuhul puudub), on koondunud portfellidesse, mis läbi mastaabiefekti ning efektiivse majandamise võimaldavad kasumlikkus suurendada.
Mis võiks olla edasised suundumused:
1. Üldise majanduskeskkonna järjepidev paranemine (konvergents Skandinaaviaga) võimaldab meie turul tegutseda pikema ajalise perspektiivi ning väiksema kasumlikkusega rahulduvatel investoritel. Esmapilgul võib tunduda ükskõik, kes ühe või teise arendusprojekti ellu viib, kuid mida pikaajalisema perspektiiviga on investori tegevus ning mida odavamaid finantse ta saab kasutada, seda kvaliteetsem/läbimõeldum on lõpptulemus ning seda mugavam meil kõigil siin edaspidi elada.
2. Loomulikult toimub muudatusi ka elukondliku kinnisvara turul, mis vähendab ajapikku kasumlikkust ning sunnib vaatama ärikinnisvara arendamise võimaluste poole. Nii juhtus see möödunud kümnendi kinnisvaramulli raames ning juhtub ilmslet ka tulevikus. Siiski läheb sinna veel aega ning lähiaastatel keskenduvad arendajad jätkuvalt eelkõige elukondlikule kinnisvarale. Ärikinnisvara arendusprojektid on üksikute spetsialiseerunud arendajate pärusmaa.
3. Kindlasti kogub kõlapinda kogukondlik investeeringute juhtimine. St selliste arendusprojektide tegemine, kus kinnisvarainvesteeringu tegemisel ei ole määrav mitte selle konkreetse projekti kasumlikkus vaid ümbritseva keskkonna üldine elukvaliteedi tõus. Kasumlikkus peegeldub kogukonna liikmete suuremas heaolus ja kasvõi selle kogukonna kinnisvara väärtuse tõusus. Nii ei ole ka investoriks mitte äriettevõtted vaid kohaliku kogukonna liikmed. Eestis on sellest põhimõttest tulenevalt realiseeritud hulganisti sotsiaalobjekte (nt laste mänguväljakuid), kuid osa neist on ilmselgelt rakendatavad ning ka majandatavad ärikinnisvarana (nt külakojad vms). Pole välistatud, et näiteks Kardioru selts või Kalamaja selts ostab mõne selle piirkonna hävimisohus arhitektuuriväärtusliku maja, et see siis näiteks Tallinna Linnavalitsuse ja Muinsuskaitsemaeti toel nn ots-otsaga kokku tulles korda teha ja seeläbi miljööd säilitada.