Arendajad ostavad parema ootuses isuga*
*Artikkel on varasemalt ilmunud Kinnisvarauudised.ee portaalis.
Eluasemeturg korrastab ridu: veel paari aasta eest ajas müükide hinna kõrgeks uusarenduste märkimisväärne osakaal, nüüdseks on see kukkunud kümnendiku lähedale – üldine hinnaskaalagi on saanud reaalsust enam peegeldavaks. Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand toob välja, mis ootab nüüd ees arendajaid ja ostjaid.
Milline on olukord eluasemete tehinguturul praegu ja milliseks see võib kujuneda aasta lõpuks? Kas hinnalangetustega on uusarendustes ühel pool?
Lühidalt ütleks, et turg on stabiilne. Statistiliselt on nii tehingu mahud kui hinnad püsinud pikalt samal tasemel. Aga pikemalt tooks välja, et taustal on minu hinnagul toimunud märkimisväärne muutus seoses tehingute struktuuriga. Kui 2022. aastal oli ca 1/3 tehigutest uusarenduste müügid ning see mõjutas oluliselt hinnataset ülespoole, siis viimase aasta ja enamgi jooksul on olnud uusarenduste müügid alla 15% taseme. See pole uudis, kuid oluline on, et tänaseks on turg selle struktuurse muutuse ära absorbeerinud ning suutnud keskmise hinnataseme säilitada ilma, et kuskilt midagi kärisema oleks hakanud.
Kiiret uusarenduste müügimahtude taastumist mina ei prognoosi ning minu teada ka mitte teised arendajad. Kuid väga rahulikus tempos on suund siiski ülespoole juba mõnda aega. Konkurents uusarenduste osas on küll jätkuvalt väga tihe ja endiselt räägime niinimetatud ostjaturust, kuid sisendkulud ei ole odavamaks muutunud ja seetõttu erilisteks langetusteks minu arvates ei ruumi ega ka põhjust. Pigem räägivad ehitajad ehitushinna kasvust, mistõttu uusi projekte saab turule tuua vaid kallimalt ning vanu müüakse ikka eest ära ka.
Millist turudünaamikat võib oodata aastavahetuseks (uusarendused, järelturg, üüriturg)? Milleks tuleb vamis olla arendajal, kliendil?
Domus Kinnisvara tegevuse põhistsenaarium tugineb eeldusele, et praegune turuolukord jätkub veel päris pikalt ning eesootava aasta-pooleteise jooksul mingeid drastilisi muutuseid ühes ega teises suunas ei toimu. Kinnisvaraturg on teatavas korrelatsioonis üldise majanduskasvuga, mille osas ökonomistid prognoosivad väga rahulikku tempot veel mitmeks kvartaliks.
Seega arendajad juhivad oma kulusid ja likviidsust. Ollakse paljuski ostulainel, kuid mitte käivitamislainel. Korteriostjatel omakorda pole endiselt põhjust rapsida, kuid vingete soodustuste lootuses otsuste edasilükkamine toob tõenäoliselt ka pettumuse.
Üüriturg on madalamast ostu-müügitehingute aktiivsusest tuge saanud ning toimib enam-vähem normaalselt. Tõenäoliselt see praegu ka nii jääb.