Üürikorterijaht võib väldata kuid

Juba mõni aasta laiutab Saaremaa üüriturul vaikelu. Nõudlust on kõvasti, ent pakkumist mitte nii väga. Uurisime, miks see nõnda on, milliste probleemidega on kinnisvaraomanikud kokku puutunud ning sedagi, kui suure summa peab üürika eest siinmail „välja köhima“.

 Mari* on oma korteri väljaüürimisel juba „vana kala“. Tal on väike korter, kus aeg-ajalt elanikud vahetuvad. Tema kogemuse järgi inimesi, kes korterit üürida soovivad, jagub. „Keeruline on üürile soovijate seast selekteerida, kes vastaks heaperemeheliku ja korralikku maksja stereotüübile,“ möönab ta.

Niisiis tema otsustamiseha ei kiirusta ja teeb enne korraliku taustauuringu. Ta uurib, kas potentsiaalne üürnik omab töökohta ja kas tal on plaanis korteris pidusid pidada. Minevikus on tal lihtsalt olnud taolisi negatiivseid kogemusi.

„Kuna tegemist on puuküttega, samas avara ja stiilse korteriga, siis uute üürnike leidmiseks kulub 2-3 päeva,“ räägib Mari. Kuulutuse ülespanemiseks on ta kasutanud enamasti portaali saarlane.ee. Üüri küsib ta kahetoalise 60 ruutmeetri suuruse korteri eest 170 eurot kuus. Üürihinda ta ei tõsta, kuid uue lepingu sõlmimisel lähtub siiski turust. „Hindan õiglast hinda ja kindlat laekumist.“

Vähemalt kolm põhjust

Jaanuaris Kuressaares koos elukaaslasega kahetoalise korteri üürinud Jüril* võttis sobiva elupinna leidmine kaks kuud. „Üsna keeruline oli leida,“ sõnab ta. Esialgu soovis Jüri, et üür oleks 200 eurot pluss kommunaalid. Soovitud hinna sisse jäid aga vaid renoveerimata korterid. Nii maksabki ta nüüd korteri eest 250 eurot kuus.

Korteri leidis ta osaliselt kuulutuse ja osaliselt tutvuse kaudu. „Saarlasesse panime kuulutuse üles ja siis hakkasid meilid tulema pakkumistega,“ räägib Jüri otsingutest. Üks pakkujatest osutus sõbranna sõbrannaks. „Alguses öeldi, et me ei saa seda, sest üks soovija oli juba ees. Aga kuna tema ei saanud tagatisraha ja esimese kuu üüri kohe maksta, saime korteri endale,“ selgitab Jüri. Ta leiab, et hind on kallis, kuid odavamalt on keeruline head korterit leida.

Jüril oli valikus veel üks korter, kuid otsustavaks sai mööbli olemasolu. „Tahtsime saada korterit, kus enamus asjad oleksid olemas,“ märgib ta. Valikut suunas seegi, et Jüril on koer. Lemmiklooma tõttu öeldi talle kolmest kohast ära.

Detsembrist üüripinda otsiv Erle Roosipuu tunnistab samuti, et Kuressaares on normaalse hinnaga korterit keeruline leida: „Valik on väike ning seetõttu on hinnad kallid.“ Tuttavaga koos soovib ta üürida suuremat kahetoalist korterit. Remonditud kahetoalise üüripinna eest on ta nõus maksma 200 eurot kuus, kolmetoalise eest 250 eurot.

Samuti kuid korterijahil olnud Liis Kallis nendib, et valik on väike. Probleem on tema sõnul seegi, et kui kohe ettemaksuraha käepärast pole, jääb hea pind saamata. Renoveeritud kolmetoalise korteri normaalseks üürihinnaks pakub ka Kallis 250 eurot. Remontimata pinna eest ta üle 100-200 euro nõus maksma pole.

Domus Kinnisvara maakler Jüri Aljas tõdeb, et taoline vaikelu on üüriturul valitsenud mõnda aega. Kui näiteks 2010. aastal oli üürile andmise kuulutusi rohkem, siis praegu ületab korteriotsijate kuulutuste hulk selgelt pakkujate omi. „Kuulutuste suhte järgi on turg üürileandja kasuks pööranud viimase viie aasta jooksul,“ nendib ta ja lisab, et üürikate kõrge nõudluse üks põhjus on pankade konservatiivsemaks muutunud laenupoliitika.

Compakt Kinnisvara maakler Allar Sepp teab lisada, et kõige üürikatevaesem periood on suvel ja sügisel. Suvel on üürimisest huvitatud mandrilt tulevad puhkajad ja sügisel siinsetes koolides käivad õpilased. „Võetakse kõik, mis pakkumisel on ja sellest tulenevalt saab üürnik küsida vastavat hinda,“ nendib ta.

Just siis eelistatakse tema sõnul ise oma korterile üürilise leidmisega tegelda, kuna puudub vajadus kinnisvarabüroode abile. „Samas tuleks tähelepanu pöörata sellele, et kui üüriobjekti on vahendanud kinnisvarafirma, tekivad hilisemad vaidlused üürnike ning üüriliste vahel väga harva ja isegi siis on palju lihtsam olukorda lahendada.“

Põhjuseid, miks saarlased eelistavad ise oma kinnisvarale üürilise leidmisega tegelda, on Jüri Aljase hinnangul vähemalt kolm. Esmajoones mängib rolli turuolukord. „Korterite üüriturul on jätkuvalt nõudlus suurem, kui pakkumine ning enamus kortereid leiab üürniku otse omanikult juba samal päeval, kui kuulutus avaldatakse,“ nendib ta.

Teine oluline asi on tasuta reklaamikanalid. „Facebook ja Saarte Hääle kuulutuste rubriik töötavad tõhusalt,“ kinnitab ta. Tähelepanuta ei saa jätta ka makse. „Arvatavasti jääb suur osa üüritulust maksuametile deklareerimata ja seetõttu eelistatakse suhelda üürnikuga otse, suuliste kokkulepetega ja kolmandaid isikuid kaasamata.“

Odavaim 170 eurot

Allar Sepa sõnul on üüriturul eriti vaikne aeg talvel ja kevadel, aga mõningaid üüripakkumisi leidub. Näiteks praegu on kv.ee portaali andmeil Kuressaares saadaval kuus üürikat. Neist odavaim maksab 170 eurot ning kaks maja „stardihinnaga“ 450 eurot.

Korterite üürihinnad jäävad Kuressaares Jüri Aljase sõnul, olenevalt nende seisukorrast, valdavalt 180-220 euro vahele, millele lisanduvad kommunaalkulud. Odavamad on puumajades ja ahjuküttega üürikorterid. Tänu kõrgele nõudlusele leiavad kiiresti üürniku aga isegi pesuruumideta korterid.

Majade üüriturust Kuressaares ja Saaremaal ei ole sootuks midagi rääkida, sest maksujõuline sihtgrupp paraku sisuliselt puudub. „Lõhe saarlase keskmise sissetuleku ja hinna vahel, millega omanikul tasuks maja üürile anda, liiga suur, et turg tööle hakkaks.“

Pindi Kinnisvara juures tegutsev Natalija Leiten kinnitab, et kui nõudlus oleks väiksem, oleksid ka hinnad madalamad. Ta märgib, et statistikaameti andmetel soovib Eesti elanik olla eluruumi omanik, kuid kõik ei saa seda endale lubada ja on olukorras, kus peavad eluruumi üürima.

Staažika maaklerina teab ta ka, et paljude vabade korterite omanikud ei soovi neid pikalt välja üürida, pigem ikka külaliskorterina. Nii on tulu suurem ning muresid vähem.

Erinevates foorumites kirjutatakse, et üürihinnad on utoopilised ja omanikud küsivad korteri eest hingehinda. Aljase sõnul sõltuvad omadussõnad üürihinna kohta sellest, kust otsast vaadata.

„Omanik arvutab välja üürihinna ja korteri turuväärtuse suhte ehk tootluse ja naeratab. Üürnik arvutab oma palga ja korteri üürihinna suhet ja hakkab vanduma,“ sõnab ta. Tema leiab, et turg kirjutab oma nähtamatu käega olukorrale alla ja majandusseadustel emotsioone ei ole.

Kui Kuressaare korterite üürihinnad on sõltuvalt korteri heakorrast 3-5 €/m2 kandis, siis Tallinna kesklinnas läheneb keskmine üürihind 10 €/m2. Kuressaarega enamvähem samal tasemel on üürihinnad Viljandis.

Uuri tausta ja sõlmi leping!

Mida maaklerid soovitavad, kui inimene tahab omal käel korteri rendile anda või võtta, mida silmas pidada, et mitte petta saada?

Jüri Aljas ütleb, et kirjalik üürileping on vajalik. Samas nendib ta, et ehkki üürilepingu näidiseid on võimalik internetist leida, unustatakse tihti lepingu juurde vormistada korteri üleandmise-vastuvõtmise akt. Põhjalik kirjeldus, paremal juhul koos fotodega, aitab fikseerida olemasoleva, mis omanikult üürnikule üle antakse.

Enne lepingu allakirjutamist tasub uurida üürniku tausta kas internetist – Google’ist, Ametlikest Teadaannetest, Krediidiinfost – või küsida otse ta sissetulekute allika või töökoha kohta. „Kui taustainfo küsimused muidu jutuka üürniku kidakeelseks muudavad, tasub taustauuringuga rohkem vaeva näha.“

Natalija Leiten leiab, et petmise eest ei ole keegi kaitstud, kuid kindlasti on mõned punktid, millele üürileandja võiks tähelepanu pöörata. Kontrollida tuleks üürisoovija usaldusväärsust ja võimalusel küsida soovitusi eelmistelt üürileandjatelt. Küsida, kus üürisoovija töötab ja kas tööleping on tähtajatu või tähtajaline.

Probleemide vältimiseks soovitab temagi sõlmida kirjaliku üürilepingu. Samas juhib ta tähelepanu, et kui üürileping pole sõlmitud kirjalikus vormis, kuid lepingu tähtaeg on üle ühe aasta, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult.

Oluline on, et lepingus oleksid täpsustatud nii üürileandjale kui ka üürnikule tähtsad tingimused. Näiteks kõrvalkulud, eluruumi kasutajad, kas on lubatud koduloomad, milline on korterelamu kodukord, kas leping on tähtajatu või tähtajaline.

„Soovitan riskide maandamiseks väljaüüritav korter ja sisustus kindlustada. Korteri üleandmise ajal fikseeritakse vee ja elektrinäidud,“ loetleb Leiten. Üürniku jaoks on oluline teada, kas korter on samal ajal müügis.

Üürnik peab lisaks arvestama, et lepingu sõlmimisel tuleb tal tasuda omanikule jooksva kuu üüri- ja tagatisraha, mis võib olla kuni kolme kuu üüri ulatuses. Tavapraktikas küsitakse tagatisraha ikka ühe kuu ulatuses.

Kui korterit vahendab kinnisvarabüroo, tuleb eelnevalt kokku leppida ka, kes maksab maakleritasu. Võlaõigusseaduse järgi peab maksma see, kes teenust tellib. Tavapraktikas on kujunenud olukord, kus maakleritasu maksab üürnik.

Oodata on rohkem üüritulu deklareerijaid

Saare maakonnas oli üüritulude deklareerijad 2012. aastal 62 ning deklareeriti summas 63 908 eurot. 2013. aastal deklareeris üüritulu aga 63 inimest summas 79 798 eurot. 2014. aasta füüsilise isiku tuludeklaratsioonide esitamine aga alles käib ning nende tähtaeg on 31. märtsil. „Seetõttu on vara veel välja tuua deklareerijate arvu ja deklareeritavaid summasid,“ tõdes Eesti maksu- ja tolliameti Kuressaare büroo juht Olev Martinson. Ta märkis, et tegelikult ei olegi maksuhaldur veel erinevate maksustavate tulude deklareerimise kohta vahekokkuvõtteid teinud. „Kuid kuna viimastel kuudel on sellele teemale rohkem tähelepanu pühendatud, siis võib eeldada ka kasvu.“

Üüri- ja renditasu ning tasu asja piiratud asjaõigusega koormamise eest on Martinsoni kinnitusel maksustatav tulu ning kuulub deklareerimisele tuludeklaratsioonil. Üüri- või renditasu saamisel peab inimene eelnevalt määratlema, kas saadav tulu on ettevõtlustulu või mitte. Ettevõtlustulu korral peab inimene olema registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjaks. Kui renditulu on ettevõtlustulu, siis tuleb see näidata ettevõtlustulu deklaratsiooni vormil E.

Kui on saadud tulu, mis ei ole ettevõtlustulu, peab selle deklareerima tuludeklaratsiooni vormil A. Kui tulult on tulumaks kinni peetud, siis deklareeritakse tulu tabelis 5.1, kui tulumaks ei ole kinni peetud, siis tabelis 7.3

*Nimi muudetud.

**Artikkel ilmus Saarte Hääles 12.03.2015.  Autorid Kertu Kalmus ja Raido Kahm.