Tallinna korteriturg: tehinguaktiivsus on stabiliseerunud, hinnad kasvavad mõõdukalt
Tallinna korteriturg on pärast 2023. ja 2024. aasta langusperioodi taastunud, kuid uut hoogsat kasvufaasi ei ole alanud. 2025. aasta lõpus ja tänavuse aasta alguses ootasid paljud turuosalised, et paranenud laenukeskkond ja ostujõud toovad kaasa tehingute arvu kasvu. Seniste tulemuste põhjal ei ole see ootus täitunud. Tänavu on Domus Kinnisvara turuanalüüsi järgi kaheksa kuuga tehtud Tallinnas 5708 korteritehingut, aasta varem samal perioodil 5981. Seega vähenes tehingute arv ca 4,6%.
Hinnad on väiksemast tehingute arvust hoolimata mõõdukalt tõusnud. 2026. aasta esimese kaheksa kuu keskmine ruutmeetrihind oli Tallinnas 3132 eurot ehk 3,3% kõrgem kui aasta varem. Maa- ja Ruumiameti andmetel kasvas teise kvartali seisuga uute korterite hinnatase aastaga 1,1% ja järelturu korterite hinnatase 4,3%.
Võrreldes käesoleva ja varasemate aastatega oli 2025. aasta esimene kvartal võrdlemisi aktiivne, mida võisid toetada euribori alanemine ja nende ostjate turule naasmine, kes olid ebakindlas majanduskeskkonnas oma ostuotsuse edasi lükanud ning oodanud hinnalangust. Kuna hinnad ei langenud ja Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind püsis valdavalt 3000 euro lähedal, ei olnud ostu edasilükkamiseks enam senist põhjust.
Praeguseks on turg jõudnud pigem rahulikku ja äraootavasse faasi. Kortereid ostetakse vajaduse järgi, pakkumisi võrreldakse põhjalikult ning otsustega ei kiirustata. Aktiivsust piiravad geopoliitiline ebakindlus ja taas kallinenud finantseerimine. Samas on näha, et inimesed on viimaste aastate ebastabiilsusega harjunud ning iga negatiivne uudis enam kinnisvaraturgu oluliselt ei mõjuta.
Kõige paremini müüvad heas seisukorras järelturu korterid
Kõige rohkem korteritehinguid tehakse Lasnamäel ja Mustamäel, eelkõige tüüpkorteritega. Mõlemas linnaosas on kõige aktiivsem kahetoaliste korterite segment. Kesklinnas tehakse seevastu kõige rohkem tehinguid suuremate, üle 70 m² korteritega.
Järelturu osakaal on tänavu kasvanud. Uusarenduste asjaõigustehingute osakaal langes eelmise aasta esimese poolaasta ligikaudu 14%-lt tänavu umbes 9%-ni. Korterite keskmine ruutmeetrihind on vaatamata sellele alustanud tõusu. Tehinguanalüüs viitab sellele, et hinnakasvu ei põhjustanud üksnes mõne kallima piirkonna või väiksema korterisegmendi suurem osakaal, vaid hinnatõusu oli näha ka laiemalt erinevates turusegmentides.
Arendajad on väiksemast müügimahust hoolimata oma hinnataset valdavalt hoidnud. Kuna üldist hinnalangust ei ole tulnud, ei ole ka järelturu müüjad pidanud oma ootusi oluliselt allapoole korrigeerima.
Praktikas on näha, et õigesti hinnastatud ja heas seisukorras korterite puhul on pakkumis- ja tehinguhinnad teineteisele lähenenud ning kauplemisruumi on vähemaks jäänud. See ei kehti siiski ülehinnatud objektide kohta, mille müümiseks tuleb hinda endiselt korrigeerida.
Pakkumiste arv on peale vahepealset langusperioodi uuesti kasvu alustanud
KV.EE statistika järgi kasvas Tallinna korterite müügipakkumiste arv 2025. aasta maini, mil müügis oli keskmiselt 4857 korterit. Seejärel hakkas pakkumine vähenema ja jõudis 2026. aasta veebruaris ligikaudu 4200 korterini. Alates käesoleva aasta märtsist pöördus pakkumine uuesti kasvule. Augustiks oli müügis keskmiselt 4744 korterit ehk ligikaudu 13% rohkem kui veebruaris ja 1% rohkem kui aasta varem.
Keskmine pakkumishind tõusis 2025. aasta jaanuari 3632 eurolt 2026. aasta augustiks 3997 euroni ruutmeetri kohta ehk ligikaudu 10%. Viimastel kuudel on tõus aeglustunud ning keskmine pakkumishind püsinud 4000 €/m² lähedal.
Pakkumishinna tõus ei tähenda siiski, et tehinguhinnad oleksid kasvanud samas tempos. Pakkumishind kajastab müüjate ootusi, kuid lõplik hind kujuneb läbirääkimistel ja sõltub konkreetsest varast.
Lähiajal võib Tallinna korteriturul oodata mõõduka hinnakasvu jätkumist ning tehingute arvu püsimist praegusel tasemel või väikest kasvu. Kõige paremini müüvad ka edaspidi õiglaselt hinnastatud, heas seisukorras ja mõistlike kõrvalkuludega järelturukorterid. Aktiivsust võivad piirata kallinenud finantseerimine, inflatsioon ja geopoliitiline ebakindlus. Teisalt toetavad turgu majanduse taastumine, palgakasv ja seni vastu pidanud tööturg.
Allikad: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, KV.EE ja Domus Kinnisvara turuanalüüs.