Kinnisvaraomaniku mured ja rõõmud

Kinnisvara omanikku võib kadestada, samas on vahel põhjust talle ka kaasa tunda. Igasugune omand on mõistliku tegutsemise korral kahtlemata pigem hüve kui nuhtlus. Asjaõigusseadus defineerib omandisuhet kui omaniku piiramatut võimu asja üle. Aga võim on raske koorem, sellega käivad alati kaasas vastutus ja kohustused.

Hea tava kohaselt võtan ka seekord kõigepealt käsile ebameeldivad asjaolud, lõpetuseks aga hea uudise.

I Kohustused ja vastutus

Kinnisvaraga on alati kaasnenud teatud kohustused riigi ees. Esimese asjana on siin tavaks nimetata maksude tasustamist. Omanike õnneks ei eksisteeri Eesti Vabariigis senini kinnisvaramaksu sellises tähenduses nagu seda tuntakse mitmetes arenenud riikides. Meie riik piirdub siin maamaksuga, mis on eriti elamukinnisvara omanikele tunduvalt kergemini talutav, pealegi on siin mitmeid soodustusi. Arvan, et siin on tegemist riigi poliitilise otsusega – esiteks oleks see vastumeelne valjatele, teiseks piirab seda meie kinnisvaraomanike piiratud maksevõime, mis muudaks suure osa elanikkonnast lootusetuteks võlglasteks. Nii et rahalised kohustused pole meie riigis eriline probleem.

Teiselt poolt nõuab riik omanikelt mitmeid tegevusi ja seab mitmesuguseid piiranguid vara kasutamisele. Üheks näiteks oleks kinnistuga külgnevate avalike kõnniteede puhastamine vm avaliku ruumi korrashoiu nõue. Nõudeid on muidki – ehitis peab olema korras ega tohi endast kujutada ohtu ei omanikule ega naabritele, ka krunt peab olema korrastatud (mõnel pool on kohaliku võimu korraldusega kehtestatud isegi muruplatsil kasvava rohu kõrgus) ja vastama nii ohutus- kui esteetilistele nõuetele). Peab olema tagatud päästetehnika juurdepääs igal aastaajal ja iga ilmaga jne.

Lisaks neile üldistele nõuetele kehtivad tunduvalt rangemad nõuded ja piirangud mitmesugustel kaitsealadel (looduskaitse, muinsuskaitse jm). Muinsuskaitse näiteks normeerib väga täpselt ehitus- ja remonttöid. Looduskaitsealadel on oluliselt piiratud või lausa keelatud mitmesugused majandustegevuse vormid – eriti metsaraie, aga raskematel juhtudel teatud perioodidel isegi mõnel alal käimine (nt kotkaste pesapaigad).

Riigil on õigus ka avalikust huvist lähtudes – nt teedeehituse või avalike hoonete püstitamise korral – kinnistuid või nende osasid võõrandada.

Arvestada tuleb ka naaberkinnistute omanikega. Nende elu ja tegevust ei tohi häirida, muude võimaluste puudumise korral tuleb neile võimaldada juurdepääsu oma kinnisasjale üle oma maa.

II Kinnisvara kui tuluallikas ja pensionisammas

Eeltoodud ebamugavusi hüvitavad aga mitmed kinnisvara omamisega seotud võimalused.

Alustada võiks juba sellest, et omal pinnal elav või äri ajav kodanik on oma otsustes tunduvalt vabam ja sõltumatum igat tüüpi üürnikest ja rentnikest. Omanikuks saamine vabastab meid vastutusest omaniku ees.

Ja seda omandit, mida omanik isikliku elu korraldamiseks ei vaja saab alati kasutada tulu saamiseks (ma ei puuduta siin omaniku poolt teostatavat põllu-ja metsamajandust ning äritegevust, mis oleks juba omaette teema)

• elamispinda saab välja üürida. Linnades teenib korter oma ostuhinna tasa mõne aastaga. Küll kaasnevad selle tegevusega mitmesugused kulutused ja riskid – tuleb ette mitmesuguseid remonte, erinevalt omaniku poolt isiklikult kasutatavast ei ole need pinnad maamaksust vabastatud, üürnik võib vara kahjustada ja/või osutuda maksejõuetuks. Seadusandlus on võimalike arusaamatuste korral siin pigem üürniku kui omaniku poolt. Ka kodaniku omandis olevad mitteeluruumid võivad talle tuua märkimisväärset renditulu. Äriklientide nõuded võivad olla eraisikute omadest kõrgemad, samas on nad üldjuhul asjaajamises konkreetsemad ja usaldusväärsemad.
• põllumaad saab rendile anda igal juhul, nõudlus ületab pakkumist ja hinnad on mõne viimase aasta jooksul tõusnud mitmekordseks. Vara tootlus on siin mitu korda väiksem kui elamispinna väljaüürimisel või äriruumide rentimisel, aga ka riskid on väiksemad. Erilisi kulutusi ei teki, kuna rentnik on juba oma tegevuse iseloomu tõttu eluliselt huvitatud maa hooldamisest ja korrashoiust. Ka on olukord paremini kontrolli all – avatud maastikul toimuvat on omanikul kergem jälgida kui seda, mis toimub mingite ruumide suletud uste taga. Ainsaks tööks jääbki vaid rendilepingu perioodiline uuendamine ja tulu vastuvõtmine.
• juhtumid, kus ebaõnn pöördub õnneks on seotud peamiselt looduskaitsega. Sel juhul keelab riik osaliselt või täielikult mingid tegevused, aga selle hüvitamiseks on võimalik taotleda mitmesuguseid toetusi.

Parimaks täiendavaks pensionisambaks peaksin põllumaa rendina ja kaitsealuste alade toetustena laekuvaid sissetulekuid, sest need ei nõua vanemalt või muidu vähem aktiivsemalt kodanikult täiendavaid pingutusi. Kui aga energiat ja oskusi jätkub võib tegelda ka üüri- ja rendimajandusega, kus nii võimalik tulu kui ka riskid on suhteliselt suuremad.

Kinnisvaral kui investeeringul on võrreldes pensionifondidega üks oluline eelis. Sarnaselt pensionifondiga tagab see regulaarse lisasissetuleku. Aga erinevalt pensionifondist, mis lõpuks “ära kulub” säilib vara ise tervikuna ja läheb sellisena üle pärijatele.

Kinnisvara omamine annab inimesele veel midagi, mis pole otseselt rahas mõõdetav. Kellele kuulub ükskõik kui väike tükk maad (aga seda ju kinnisvara eelkõige on), sellele kuulub ka tükikene meie koduplaneedist. See on uhke tunne, mis pole millegagi võrreldav.

Siin väärib meie rahvas Euroopa taustal esiletõstmist. Kui suurem osa eestlastest on oma kodu omanikud, siis elutseb enamus meiega võrreldes pururikastest sakslastest üüripinnal.

Arvo Kreegipuu

Kutseline maakler