Välisinvestorite maaletoomine: Läti kaasus
City24.lv kajastas äsja väga huvitavat teemat Läti kinnisvaraturult. Nimelt saavutas Läti kinnisvaraturg septembris 2009 oma kriisiaegse absoluutse madalseisu, kui vaadelda kinnisvara hindasid. Riia tüüpkorterite minimaalseks hinnatasemeks jäi 455 EUR/m2 (ca 7120 kr/m2). Aasta hiljem st juuliks-augustiks 2010 on hind tõusnud 580 EUR/m2 (ca 9075 krm2). Seega on hinnad tõusnud aastaga ca 27%. Juulis 2010 oli turu aktiivsus tavapärasest oluliselt suurem ning septembris registreeriti vaata et kõigi aegade kõige kehvem tulemus. Millest selline kõikumine?
Kindlasti on see osaliselt seotud 01.07.2010 jõustunud muutustega Läti seadusandluses. Nimelt on antud investoritele luba saada ajutine elamisluba Lätis (seega Schengeni ruumis) ning õigus osaleda Läti seimi 10-ndatel valimistel (toimusid 02.10.2010). 5-aastane elamisluba antakse nendele, kes investeerivad minimaalselt 100 000 LVL (ca 2,2 mlj kr) Riiga, selle ümbrusesse (Daugavpils, Jelgava, Jekabpils, Jurmala, Liepaja, Rezekne, Valmiera või Ventspils) või vähemalt 50 000 LVL (ca 1,1 mlj kr) teistesse Läti piirkondadesse. Muudatus ei laiene nendele tehingutele, mis tehti enne 01.07.2010.a. Investeering ei pea olema seotud kindlasti kinnisvaraga. Selle võib teha ka näiteks Läti ettevõtlusesse summas 25 000 LVL (ca 600 000 kr), kuid täiendavaks tingimuseks on vähemalt 20 000 LVL (ca 440 000 kr) ulatuses maksude maksmist aastas. Ajutist elamisluba võib taodelda ka 200 000 LVL (ca 4,4 mlj kr) suurust pangadeposiiti omades mõnes Läti krediidiasutuses.
Seega on lätlased võtnud kõvasti ette riiki investorite meelitamise. Eelkõige ilmselt idapiiri tagant, kuid kindlasti ei saa alahinnata ka hiinlaste, pakistanlaste jt lähteriikide tähtsust. Lubades selle eest lisaks 5 aasta jooksul Schengeni ruumis vabalt ringiliikumisele (millega kaasneb ka õigus töötamisele, õppimisele, sotsiaalkindlustusele jne) ka võimalust osaleda Läti Vabariigi tuleviku kujundamisel. Eesmärgiks on kahtlemata Läti majanduse jaluleupitamine ning konkurentsivõime parandamine teiste Ida-Euroopa riikidega (sh ka Eestiga) võrreldes. Siinkohal toon paralleeli ka meie vastavale regulatsioonile. Välismaalane peab Eestis tähtajalise elamisloa taotlemiseks olema investeerinud siin mõnda äriühingusse vähemalt 1 mlj kr või 250 000 kr füüsilisest isikust ettevõtjana.
Eeldati, et sellel on Läti kinnisvaraturule märksa suurem mõju, kui euro kasutuselevõtmisel meie kinnisvaraturule. Oodati loomulikult hinnatõusu. Just seetõtu oli juuli üliaktiivne, sest inimesed, kes kavatsesid tehingu tegemist lähitulevikus, kiirustasid sellega enne seadusemuudatuste jõustumist. Spekulatiivne huvi on olemas, kuid ei domineeri. Kõige selle tulemusena tehti Riias juulikuus 495 (juunis 309, augustis 372) korteritehingut. Juuli-august lähevad arvesse, kui 2010 aasta aktiivseimad kuud. Siinkohal tahaksin taas tõmmata paralleeli korterituruga Tallinnas – juuni 461, juuli 462, august 437, september 522 tehingut. Tuletan meelde, et Tallinnas on ca 412 000 elanikku, Riias ca 709 000. Seega on Läti kinnisvaraturg siiski pehmelt öeldes madalseisus meie omega võrreldes.
Reaalsus on seni osutunud siiski oodatust väga erinevaks. Välisinvestorid pole seni Läti kinnisvaraturule tormi jooksma hakanud. Ostjad on üldjuhul ikkagi Läti residendid ning väike huvi venemaalaste poolt on olnud seotud eelkõige suvituskinnisvaraga (selles mõttes tundub olukord olevat sarnane Eesti kinnisvaraturule, kus vähesed välismaised suvituskinnisvara ostjad on üldjuhul soomlased). Suvised välismaisele ostuhuvile panustajad on pidanud vähemalt lühikeses perspektiivis tõsiselt pettuma – septembris oli Riias kogu kriisi rekordmadal käive st VAID 187 korteritehingut (NB! Tallinna madalaim oli jaanuar 2009 – 255 tehingut). Sisuliselt tehti Riias juulis-augustis tehingud ette ära. Ka hinnatõus on sellise aktiivsuse juures loomulikult peatunud. Pakkumiste hulk on aga jäänud endiseks.
Miks seadusemuudatuste mõjul ei torma välismaalased Läti turule? Esmalt ilmselt seetõttu, et hoolimata leebematest tingimustest elamisloa saamiseks, ei ole Läti sellel turul ikkagi konkurentsivõimeline. Suure tõenäosusega huvitab välismaalasi alaline EL elamisluba, mitte tähtajaline. Seda võimalust aga pakuvad teatud tingimustel mitmed teised riigid (nt Itaalia (soetades Kinnisvara 300 000 EUR eest) ja Bulgaaria (lihtsalt 150 000 EUR eest)). Alalise elamisloa saamiseks aga on Lätis lisatingimused (keeleeksam, Lätis viibitud aeg jms). Teiseks oluline on see, et EL alalise alamisloa äri ei toimi kinnisvaraspetsialistide najal vaid ekstra sellele keskendunud agentide võrgustikul. Seega sisenes Läti turule, mida ilmselt seimi liikmed seadusemuudatusi arutades eriti ei tundnud. Kolmandaks puuduseks on loomulikult see, et Lätil puudub nö investeerimismagnet. Lihtsalt Euroopas on mõnusamaid/soojemaid/jms kohti, kuhu oma raha viia ning selle eest ka EL alaline elamisluba saada.
Välismaiste investeeringute riiki meelitamine on kahtlemata kompleksne tegevus. Läti seadusemuudatuste mõju avaldub ilmselt pikema aja jooksul ning koos teiste tegevustega. Oluline on lihtsalt silmas pidada, et Eesti kinnisvaraturg on pisike tilk suures meres ning meie konkurendid pingutavad selle nimel, et vaba raha enda juurde meelitada.