Üürilaekumised koroona ajal USA kinnisvaraturu näitel
Ühe maailma suurima kinnisvaraturu baasil ja tänu suure hulga turul noteeritud kinnisvarafondide ning investeerimisfirmade raporteerimiskohustusele, omavad investorid antud turu osas head ülevaadet koroonakriisi mõjudest erinevates varaklassides. Pilt on tegelikult Eesti ja Euroopa turu suhtes üsna võrreldav ehk esimeste kokkuvõtete tegemiseks võiks olla täna juba aeg küps.
Enim pihta saanud segmentides üllatusi pole, siin troonivad koos kohalike väikesmate kaubanduskeskustega suuremad nö regionaalsed kaubanduskeskused. Eriti on siduvaks teemaks kauplejad, kes pakuvad riietust, elektroonikat jms otseselt e-kaubanduse konkurentsile avatud kaupa. Suurte keskuste puhul olid laekumised kõigest 40-50% tasemel kogumahust aprillist juunini sellel aastal, mis kasvas elu taasavanemisel ~65% peale juulis 2020.
Järgmine rohkem pihtasaanud rühm oli kohalikud kaubanduskeskused ning net lease ehk ühe ja ainsa üürnikuga objektid. Siin oli laekumiste määr kogu võimalikust rahavoost 70% ümber. Näitena net lease objektide kohta on selles klassis tegemist erinevate spordiklubide ning teiste taoliste teenuseosutajatega, kus klientuur puutub kohapeal omavahel tihedalt kokku ning mis riskide maandamiseks koroonasuvel suleti. See omakorda lõikas ära ettevõtja ehk üürniku rahavoo ning üürileandjale tähendas see kolmandikel juhtudel automaatselt üürniku võimetust üüri tasuda.
Ülejäänud varaklassid sh üllatuslikult ka büroosegment pidasid „kuumadel“ koroonakuudel hästi vastu ning laekumised olid igapäevasel 90-99% tasemel kogu potentsiaalsest rahavoost. Kindlasti osadesse varaklassidesse jõuab majanduse lukustamise mõju hiljem ning seetõttu on varaklasside laekumiste jälgimine jätkuvalt kinnisvarainvestorite väga lähedase vaatluse all.
Väikese huvitava aspektina saab välja tuua USA turult esikoha, mis on kasiinode ja meelelahutuse varaklass, mille laekumised olid pea 100% tasemel. Samas näitab antud number pigem operaatrite tugevust ning kontsentreeritust, kus suudetakse ka ajutisi sulgemisi taluda ning heades asukohtades pindade osas naljalt ei taheta riskida vaidlusega kinnisvaraomanikuga ning arved tasutakse sõltumata sellest, kas uksed on klientidele avatud või mitte.
Kokkuvõtteks on võrdluses Eesti turuga siinsete kohalike kaubanduskeskuste rahavoogude seis sõltuvalt (reeglina) ankruks oleva toidupoe enda korporatiivsest lähenemisest koroonakriisile pigem olnud positiivsem USA turuga. Kuid seda ägedamad on olnud taustal toimuvad läbirääkimised nii ajutiste kui püsivama iseloomuga üürihinna langetuste osas, mille mõjud saavad täismahus nähtavaks alles 2021 tulemustes ning üürihindades.
Heas asukohas varad on igas maailmanurgas jätkuvalt klientidega kaetud ning ajutised sulgemised toovad nii üürnikud kui hoone omanikud ühise laua taha, et leida toimiv mudel koostöö jätkamiseks.
Jaan Liitmäe
Investeeringute juhtimine | Äripindade vahendus
Domus FND OÜ
+372 50 13 288
https://www.linkedin.com/in/jaanliitmae/