Domus FND tegevjuht Kairit Kasepuu: kas 2026 on kinnisvarainvestori ostuturg? 

Kinnisvarainvesteeringute maailmas on olnud perioode, kus raha teenimiseks piisas sellest, et ostsid vara ja ootasid. Kinnisvara väärtus kasvas, intressid olid madalad ning odav laenuraha võimendas omakapitali tootlust. Keskpärane investeering võis tänu heale turule tunduda väga hea investeeringuna. Täna on olukord teine. Ja võib-olla on see kinnisvarainvestori jaoks hoopis tervislikum. 

Eesti ärikinnisvaraturg on pärast viimaste aastate kiiret intressitõusu stabiliseerumas. 2025. aastal ulatus investeeringute maht Eestis 276 miljoni euroni, kusjuures ligi pool kogu aasta mahust tehti viimases kvartalis. 2026. aasta esimesel poolaastal tehti tehinguid ligikaudu 120 miljoni euro ulatuses. 

Viimase aasta jooksul on prime yield’id veidi kasvanud. 2026. aasta II kvartali seisuga oli büroopindade puhul prime yieldligikaudu 7%, kaubandus- ja teeninduspindadel umbes 8% (toidukaupluste ja teiste „kodupoodide“ puhul veidi madalam, ligikaudu 7%, mida toetavad madalama riskitasemega üürnikud ja pikad lepingud), ning lao- ja tootmispindadel umbes 7,5%. Madalama kvaliteediga või kõrvalisemates asukohtades paiknevate varade yield on kõrgem. 

Paar aastat tagasi oleks samaväärse vara eest tulnud maksta oluliselt kõrgemat hinda. Seega tekib küsimus: kas 2026. aasta võib olla kinnisvarainvestori jaoks ostuturg? Arvan, et pigem jah. Mitte sellepärast, et kinnisvara oleks odav või iga 7–8% tootlusega objekt hea investeering. Pigem seetõttu, et taas on võimalik osta kinnisvara, mille investeerimisloogika põhineb eelkõige rahavool, mitte lootusel vara kiirele hinnatõusule. 

Rahavoog peab investeeringu ära tõestama 

Rahavoo investeering peaks töötama ka ilma eelduseta, et vara saab mõne aasta pärast oluliselt kõrgema hinnaga müüa. Tootlus peab tulema eelkõige rahavoost, mitte optimistlikust exit’ist. See aga ei tähenda lihtsalt kõrget tootlusprotsenti Excelis. Oluline on, kui jätkusuutlik see rahavoog tegelikult on. Kes on üürnik, kui pikk on leping, kas tänane üüritase vastab turule, milliseid investeeringuid hoone lähiaastatel vajab ja kui lihtne oleks vajadusel leida uus üürnik? 

Viimase aasta jooksul oleme ka ise vaadanud mitut objekti, mis esmapilgul tunduvad väga hea investeeringuna. Excelis on tootlus ilus ja hind justkui mõistlik. Aga kui hakkad küsima, mis juhtub üürniku lahkumisel, kui palju tuleb järgmise viie aasta jooksul hoonesse investeerida või kas tänase üüri eest leiaks homme uue üürniku, võib pilt kiiresti muutuda. 

Just siin muutub tänane turg minu jaoks huvitavaks. Investorid on ettevaatlikumad, pangad vaatavad projekte kriitilisemalt ja ostjad nõuavad kõrgemat riskipreemiat. Turul, kus ostjaid on vähem, on kapitaliga investoril rohkem võimalust valida ja läbi rääkida. Samas ei tohiks kõrgemat yield’i segamini ajada parema investeeringuga. 

Tallinnas on järjest selgemalt näha erinevust uue ja vanema ärikinnisvara vahel. Vanemate büroohoonete vakantsus on kasvanud ning lao- ja tootmispindade puhul eelistavad üürnikud järjest enam kaasaegseid, energiatõhusaid ja nende äri jaoks funktsionaalseid hooneid. 

Seega ei pruugi 9% yield’iga vana hoone olla parem investeering kui 7% yield’iga uus hoone. Kõrgem yield võib kiiresti kaotada oma eelise, kui hoone vajab lähiaastatel olulisi investeeringuid või olemasolevat üüritaset pole võimalik üürniku vahetumisel säilitada.  

Sama toimub ka väljaspool Eestit 

Hea näide on London. Canary Wharf oli pärast pandeemiat üks kaugtöö suuremaid kaotajaid ning piirkonna büroovakantsus on endiselt kõrge. Ometi ostis Barclays 2026. aasta suvel 750 miljoni naela eest pikaajalise omandiõiguse hoonele, kus asub tema globaalne peakontor. Tegemist oli Euroopa suurima büroohoone tehinguga ligi nelja aasta jooksul. 

Minu jaoks on selle tehingu juures huvitav just kontrast: keeruline bürooturg ei tähenda, et kõik büroohooned liiguksid samas suunas. Üha rohkem loevad konkreetse vara asukoht, tehniline seisukord, kasutusväärtus ja pikaajaline konkurentsivõime. Rahavooinvesteeringu puhul lisanduvad sellele üürniku tugevus ja lepingu kestus. Sama loogika kehtib ka Eestis. 

Ostuturg ei tähenda odavat turgu 

Minu jaoks ei tähenda ostuturg seda, et hinnad peaksid olema põhjas. Põhja suudame nagunii kindlaks teha alles tagantjärele. Ostuturg tähendab olukorda, kus ostjal on aega valida, võimalus tingimuste üle läbi rääkida ning tootlus kompenseerib mõistlikult võetud riski. Just selliseid võimalusi võiks 2026. aasta Eesti ärikinnisvaraturult otsida. 

Kõige olulisem muutus on aga ehk mõtteviisis. Küsimus ei peaks olema ainult: „Kui palju see kinnisvara viie aasta pärast maksab?“ Palju olulisem on küsida: „Kui palju ja kui jätkusuutlikku rahavoogu see kinnisvara mulle järgmise viie aasta jooksul teenib?“ Sest pärast aastaid, mil kinnisvaraturul teeniti palju raha vara väärtuse kasvust, on üks vana tõde jälle aktuaalne: rahavoog on kuningas.

Fotograaf: Erlend Štaub