Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.