Mis vahe on eksperthinnangul ja ekspertarvamusel?
Nii nagu igas valdkonnas, on ka kinnisvara hindamises mitmeid mõisteid, mis on erialainimestele teada ja üheselt mõistetavad. Kõnekeeles on siiski nii maakleritel kui teistel hindamisteenuse tarbijatel ja tellijatel juurdunud teistsugused väljendid.
Pean silmas mõisteid, mis käivad hindamisteenuse toodete kohta: räägitakse hindamisaktist ning aetakse segi eksperthinnang ja ekspertarvamus. Teema pole oluline ainult õige sõnakasutuse pärast, vaid terminist tähtsam on nende sisu – neil kahel on erinev sisu ja eesmärk.
Hindaja töö tulemusel valmib dokument, mida kõnekeeles nimetatakse tihti hindamisaktiks. Üldjuhul peetakse selle all silmas eksperthinnangut. See on detailne ja põhjalik hindamisaruanne, mis sisaldab kogu asjassepuutuvat uuritud materjali ja analüüsi, mille abil jõuti hindamistulemuseni.
Oma põhjalikkusega on eksperthinnang kasutatav rahalisi ja varalisi otsuseid nõudvates situatsioonides: laenu väljastamine vara tagatisel, kohtulikud vaidlused (sh vara jagamine), õiglase väärtuse hinnang ettevõtete finantsaruandluses jm. Eksperthinnangu eesmärk on üldjuhul konkreetse numbrina väljendada hindamistulemus.
Hindamisstandard EVS 875-4 «Hindamise head tavad ja hindamistulemuste esitamine» järgi esitatakse hindamistulemus eelnevalt kokkulepitud ja standardi nõuetele vastavas vormis. 2010. aastal kehtima hakanud sama standardi uuendatud versioon erineb varasemast selle poolest, et ei sisalda enam mõistet ekspertarvamus. Seega on ekspertarvamus vormivaba, talle ei ole ette kirjutatud kohustuslikku sisu.
Iseenesest on ekspertarvamus levinud kui eksperdi esitatav konsultatsioon, mida võib anda nii kirjalikult kui suuliselt. Eksperdi kirjalik konsultatsioon on vormivaba dokument, mille eesmärk, sisu ja maht lepitakse tellijaga eelnevalt kokku. Üldjuhul ei ole ekspertarvamus eriti põhjalik, mistõttu konsultatsiooni tulemuseks ei saa olla näiteks objekti turuväärtus konkreetse numbrina väljendatuna, vaid pigem hinnavahemikuna.
Kui klient soovib näiteks teada vara müügihinda, polegi vaja mahukat eksperthinnangut, vaid piisab lühikesest konsultatsioonist, kus soovituslik hind esitatakse vahemikuna.
Lühema ja vähem põhjaliku dokumendi pealkiri polegi eriti oluline – seda võib nimetada ekspertarvamuseks või konsultatsiooniks. Oluline on meeles pidada, et see dokument ei vasta kehtivale EVS-standardile ega ole pankade poolt aktsepteeritud tagatisvara hindamiseks sobiv. Muudes kinnisvaraalastes küsimustes on ekspertarvamus sobiv formaat.
Hindamisstandardis EVS 875-4 on teiseks ametlikuks hindamisaruande vormiks lisahinnang. Tegemist on varem koostatud eksperthinnangu täiendusega, mis vormistatakse lisana. Selle dokumendi koostamisele eelnevalt peab olema sama objekti kohta koostatud kõikidele nõuetele vastav eksperthinnang.
Lisahinnangut kasutatakse üldjuhul ehitatavate või renoveeritavate objektide mitmeetapilisel hindamisel laenutagatise eesmärgil. Algselt koostatud eksperthinnangu järel hinnatakse parendatud vara turuväärtus ja selle kasv, mis on aluseks krediidiasutuse järgmiseks laenusummaks.
Artikkel ilmus Postimehe erilehes “Kodu ja Kinnisvara”.