Keskmise palga ja m2 hinna seosed on üle võimendatud
Kui kinnisvaraturg hakkas mõned aastad tagasi mutta vajuma, siis oli kogu meedia täis artikleid, interneti kommentaaridest rääkimata, kus räägiti sellest, et kinnisvaraturu õige tasakaal on siis, kui keskmine palk võrdub keskmise ruutmeetri hinnaga. Buumi tipphetkel oli keskmine ruutmeetri hind teatavasti keskmisest palgast sama kaugel, nagu on kuu maakerast.
Äsja avaldas Statistikaamet andmed, mille kohaselt oli keskmine brutokuupalk 2010. aasta III kvartalis 11 874 krooni. Võrreldes 2009.a. III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk 0,9 %. Veidi varem avaldas Statistikaamet ka III kvartali kinnisvaraturu kokkuvõtte, mille kohaselt oli võõrandatud korteriomandi ruutmeetri keskmine hind 9300 krooni, olles veel aasta tagasi 14 900 krooni. Kui nüüd lähtuda eeldusest, et „õige“ turutase on siis, kui keskmine palk ja keskmine ruutmeetri hind on võrdsed, siis peaks praegu olema suurepärane aeg kinnisvara osta. Ometigi ei näita tehingute arv mingit pöörast tõusu. Miks siis nii? Vastus peitub selles, et must-valge majandusanalüüs ei toimi kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise analüüsimiseks kõige paremini. Ei olnud see nii 2007. aastal ega ole ka 2010. aastal. Sellest on nüüdseks aru saanud ka need Eesti analüütikud, kes 3 aastat tagasi rääkisid vaid keskmiste numbrite tähtsusest, kuid kes nüüd räägivad, et olulised näitajad on hoopis töötuse määr, tarbija kindlustunne, inflatsioon, rahvusvaheliste rahaturgude olukord, kodumaiste pankade laenuaktiivsus, muutused USA kinnisvaraturul jne. Siinkohal on juba oluliselt raskem hakata vastu vaidlema, sest maailm on mitmekesisem, kui me seda teinekord tunnistada tahame ja integreeritum, kui kunagi varem. Mikro- ja makroriskide hulk, mis mõjutab kinnisvaraturgu, koosneb paljudest komponentidest ning on väga mõistlik analüüsi teostades eemaldada silmaklapid ja vaadata maailma võimalikult laialt.