Tallinna ja Tartu uute korterite turukommentaar

TALLINN

Tallinna korteriturg on juba pikemat aega näidanud stabiilset kasvu, mis väljendub tehingute arvu ja keskmise hinna kasvus. Maa-ameti tehingute statistika alusel on käesoleva aasta viie kuuga tehtud pealinnas ca 2700 korteriomandi ostu-müügi tehingut, eelmisel aastal samal ajal oli ca 2000 tehingut. Seega on tänavu 35% rohkem tehinguid.

Sedavõrd suure aktiivsuse taga on mitu põhjust, kuid peamine turu mõjutaja – nõudlus- on igapäevaselt maakleritel tunda, sest ostusoovidega kliente on arvestataval hulgal. Domus Kinnisvara maaklerite kogemusel on eelistatud heas või isegi väga heas seisukorras elamispinnad, kuhu oleks võimalik lillegi liigutamata sisse kolida. Sedalaadi kortereid on järelturul pakkumises ebapiisavalt. Seetõttu on ostjatele alternatiiviks uued elamispinnad, mis pakuvad paremat ehituslikku ja elukeskkonna kvaliteeti.

2012. aastal on Domus Kinnisvara andmetel teostatud umbes 430 uue korteri ostu-müügi tehingut (keskmiselt 86 tehingut ühes kuus). See moodustab kõikidest korterite tehingutest ca 16%. 2011. aastal oli arendusprojekti korterite tehinguid 60-70 kuus. Seega on uute elamispindade vastu huvi tõusnud.

Üheks põhjuseks on kindlasti lisandunud projektid, sest eelmise aasta teises pooles oli kohati tunda, et uusi pakkumisi on vähe. Seda illustreerib ka ehitus- ja kasutuslubade väljastamise statistika: 2011. aasta esimesest kvartalist alates on vähenenud korruselamute ehituslubade arv (sh ka eluruumide arv), kuid kasutuslubade arv oli aasta lõpuks suurem kui aasta alguses, mis jätkus sisuliselt ka 2012. aasta esimeses kvartalis.

Tabel 1. Tallinna linnas korruselamutele väljastatud ehitus- ja kasutuslubade arv. Allikas: Statistikaamet

Eelnevast tulenevalt võib öelda, et mõningal määral on pakkumise olukord tulevikus paranemas, sest ehituslubasid on alates 2011. aastast väljastatud 1700 korteritele. Teadaolevalt on lähiajal kavandamisel ja ehitamisel 900 – 1000 uut korterit.

Praegu on Tallinnas avalikus müügis ca 80 projekti, kus juunikuu seisuga oli müümata ca 900 korterit. Aasta alguses oli müümata umbes 1200 – 1300 korterit, seega valikuvõimalus ostjate jaoks on siiski vähenenud.

Tabel 2. Tallinna uute korterite müük 2012. aastal. Allikas: Domus Kinnisvara

Kõige rohkem uusi elamispindasid on müüdud Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosas – mõlemas 119 tehingut. Põhja-Tallinnas on aasta alguses müügis olnud korteritest uue omaniku leidnud üle 70%, samas kui Kesklinna maht on vähenenud 33%. Linnaosadest on veel atraktiivsed Haabersti ja Mustamäe, kus on samuti müüdud üle 70% pakkumises olnud korteritest.

Nii mõnigi projekt on väga hästi müünud, samas kui mõni teine pole käesoleval aastal realiseerinud mitte ühtegi elamispinda. Tükiarvuliselt on edukamalt läinud nendel arendusprojektidel, kus hinnatase on madalam. Näiteks Lasnamäe linnaosas Läänemere teel ja Meeliku tänaval on korterite müügihind ca 1000 €/m² ning 2012. aastal realiseeritud elamispindasid kokku 38. Samalaadne hinnatase on Haabersti linnaosas Astangu tn 50a, kus keskmine hind on veidi alla 1000 €/m².

Parema elukeskkonna ja kaasaegsema projekti puhul on ka korterite hinnad kõrgemad. Kõige rohkem tehinguid ja likviidsema hinnaklassi moodustavad korterid vahemikus 1300 – 1600 €/m². Siia alla kuuluvad Haabersti linnaosas Vana-Rannamõisa tee 1f, Kesklinnas Juurdeveo 19, Mustamäel Sipelga 3 ja 4 ning enamus Põhja-Tallinna projektid (näiteks Paldiski mnt 14, Põhja pst 17b ja Telliskivi 46). Hinnanguliselt on selliste korterite osakaal veidi üle poole.

Kesklinna piirkonnas on juba asukohalt tulenevalt elamispindade hinnad kõrgemad, kuid ka siin on hindasid, mida ollakse meelsamini valmis maksma. Heaks näiteks on Tartu mnt 50a, kus hinnavahemik on 1500 – 2100 €/m² ning realiseeritud 24 korterit. Hinnatasemel üle 2500 €/m² on tehinguid väga vähe.

Uute korterite vastu on huvi ja nõudlus pärast kriisi paari aasta jooksul kasvanud, sest järelturul pakutu ei vasta klientide ootustele. Kel vähegi võimalus, see ostab korteri uude majja, sest kaasaegsed materjalid, läbimõeldud projekt ning väiksemad ülalpidamiskulud on eelised vana elamufondi ees.

TARTU

Tartu turul avalikult pakutavate arendusprojektide seast leiab 12 uusarendust ja lisaks 3-4 arendust, kus on rekonstrueerimise käigus antud vanale hoonele uus hingamine. Müümata kortereid on eelnimetatud projektides  ca 70-80 (umbes pool kogumahust). Müügil on ka järelturule jõudnud kortereid mõni aasta tagasi valminud arendustest, mis värskete projektide vähesuse tõttu pakuvad kaasaegse kodu ostjale tõsist alternatiivi.

Suurem osa praegu töös olevatest projektidest valmib käesoleva aasta suvel või sügisel ning seejärel ootab ees vaiksem periood, kuna uusi projekte tuleb peale üksikuid. Arendajad näevad turule sisenemisel ülemäärast riski, kuna projekti edukas müük võib takerduda liiga kõrge müügihinna taha. Tartu kinnisvaraturul ollakse võrreldes Tallinnaga hinnatundlikumad, kuid ehitushinnad on samal tasemel – need on kaks peamist tegurit, mis seavad väljamüügihinnale omad piirid.

Tartus ongi kõige edukamalt kaubaks läinud soodsa ruutmeetrihinnaga (kuni 1100 eurot) projektid, mis on tänaseks praktiliselt läbi müüdud. Korrektne oleks siinkohal märkida, et enamjaolt jäävad need Tartu linna halduspiirist väljapoole, paiknedes mõnes linnalähedases asulas (nt Vahi alevik Tartu vallas).

Linna piiresse jäävatest projektidest on enamikes juba enne hoone valmimist mõni korter broneeritud ning võib eeldada, et veel broneerimata korterid õnnestub peale valmimist maha müüa.  Paremini on läinud 1200 – 1400 €/m² hinnaklassi jäävates arendustes, kus on vabad veel üksikud korterid – näiteks Jaama 26, Veeriku 6, Filosoofi 17 ja Kulli 6. Kesklinnale lähemal paiknevad elamud (Fortuuna 32, Raatuse 107, Vanemuise 45) ulatuvad juba kõrgemasse hinnaklassi ning eeldatavalt võtab nende müük mõnevõrra kauem aega, ehkki broneeringuid on tehtud sealgi.

Koostanud Kristjan Gross ja Bert Prükk