Harjumaa korteritel tasakaaluhind paigas

Eesti kinnisvaraturul on olnud mitmeid perioode, kus valdav osa sõnavõtjatest on lehvitanud teatud ajajärgu loosungitega nagu „euroremonditud korter on midagi erilist“, „liitumine Euroopa Liiduga tõstab hinda“, „maa hind ei saa kunagi langeda“ või teadis kinnisvarakriisi haripunktis iga kommentaator, et elamispinna ruutmeetrihind peab vastama keskmisele kuupalgale. Teatavasti oli kinnisvarabuumi aegadel see proportsioon paigast ära ja kinnisvara hind oli antud suhte alusel liiga kallis. Kuidas on aga olukord aastal 2012?
Statistikaametist on hetkel kättesaadavad andmed II kvartali palkade kohta ja analüüsi aluseks võtamegi selle ajaperioodi. Parima ja võrreldava ülevaate saame juhul, kui võrdleme keskmist palka korteriomandi keskmise ruutmeetri hinnaga, sest korteriturg on kõige aktiivsem kinnisvaraturu sektor.

II kvartalis oli keskmine brutokuupalk:
Harju maakonnas 1008 eurot.
Tartu maakonnas 867 eurot.
Ida-Viru maakonnas 739 eurot.
Pärnu maakonnas 769 eurot.
Viljandi maakonnas 678 eurot.

II kvartalis oli keskmine pinnaühiku (eur/m2) hind korteriomandite tehingute puhul:
Harju maakonnas 1030 eurot.
Tartu maakonnas 799 eurot.
Ida-Viru maakonnas 231 eurot.
Pärnu maakonnas 582 eurot.
Viljandi maakonnas 230 eurot.

Nende viie maakonna põhjal saab teha üldistusi ka kogu Eesti kohta. Nagu näha, siis vaid Harjumaa piirkonnas ületab keskmine hind kuupalga numbrit ja ülejäänud maakondades on olukord vastupidine. Ka Harju maakonnas on vahe minimaalne, mis võimaldab öelda, et vähemalt selle reegli alusel on turg selles regioonis tasakaalus. Seda väidet toetab ka kogu käesoleva aasta korteriomandi tehingute statistika Tallinn/Harjumaal, mis on läbi kuude olnud stabiilne nii hinna kõikumiste kui ka tehingute arvu poolest. Mujal Eestis on hindade ja tehingute arvu kõikumised olnud suuremad, mis võib viidata sellele, et vähese mahuga tehingute juures turg jätkuvalt otsib tasakaalupunkti. Üldistatult võib öelda, et mida väiksema elanike hulgaga on maakond, seda suuremad on käärid keskmise palga ja ruutmeetri hinna vahel. Kui enamus Eesti maakondades on keskmine brutokuupalk 700-800 euro suurusjärgus, siis väiksemates maakondades jääb keskmine kinnisvara hind 200-300 euro juurde. Suurimaks erandiks on Ida-Viru maakond, kus suure elanike arvu juures on keskmine korteriomandite hind samuti vaid 231 eurot, aga palk omakorda igati Eesti keskmise tasemel. Reegli – keskmine ruutmeetri hind peab vastama keskmisele palgale – kohaselt on hindadel enamuses Eesti maakondades kasvuruumi veel küllaga.