Ostes sundmüüki pandud korterit

Ajakirjanduses kirjutati läinud aasta lõpus, et Eestis on pangad pannud sundmüüki üle 850 kodu.

Eesti eelmise aasta kinnisvarastatistika näitas kinnisvarapakkumiste vähenemist ja pakkumishindade tõusu. Pakkumishindade tõusul on väiksema sissetulekuga inimestel võimalus osta endale korter sundmüüki pandud varade hulgast.

Korteriostuga kaasnevad lisakulud

Sageli on eriti soodsad pakkumishinnad just maapiirkondade korteritel. Siinkohal tasuks tähelepanelik olla ja mitte lähtuda vara alghinnast, vaid uurida korteri ostmisega kaasnevaid kulusid, mis on sageli niisama suured kui korteri alghind.

Pole oluline, kas korter ostetakse vabamüügist või sundmüügist, korteriomandi maksmata kommunaalkulud lähevad uuele omanikule üle vastavalt kehtivas korteriühistuseaduses sätestatule.

Korteriühistuseadus loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise (müümise) korral võõrandaja (müüja) tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt (müüjalt) kui omandajalt (ostjalt).

Seaduse eesmärk ei ole vabastada võõrandajat tema tekitatud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistul tasumata maksete nõudeõigust olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud.

Vaidlusalune on küsimus, kas sundmüügil korteriomandi omanik on oma korteriomandi võõrandanud või mitte, sest kohustused läheksid vastavalt eelnimetatud seaduse sättele üle üksnes sellisel juhul.

Müük täitemenetluses allub eriregulatsioonile ja seetõttu tuleks lähtuda täitemenetluse seadustikust, mille järgi lähevad omandajale üle vaid kinnistusraamatus nähtuvad õigused (täitemenetluse seadustik § 158 lg 1).

Kuigi kinnistusraamatu põhimõtte kohaselt peaks see tähendama, et mida kinnistusraamatus ei ole, seda ei ole olemas. Eelnimetatud sätte eesmärgiks on tagada kinnisasja ostjale kindlus, et ta ostab avalikult enampakkumiselt asja just sellisena, nagu see kinnistusraamatust nähtub.

Vaatamata ülaltoodule tasuks siiski kindlasti enne sundmüügist korterit ostes ise uurida, kas majas, kus korter asub, on moodustatud ühistu, ja korteriühistust üle küsida, kas müügis oleval korteril on kommunaalmaksete võlgnevusi.

Sama soovitus kehtib vabaturult ostes.

Seadus sätestab võlgnevuse ülemineku ainult sel juhul, kui majas on moodustatud ühistu. Sageli ühistu ise maja haldamisega ei tegele ja käsunduslepingu alusel tegeleb maja haldamisega mõni haldusfirma, vaatamata sellele on seaduse alusel ka sellisel juhul õigus ühistul kommunaalmaksete võlgnevust nõuda uuelt omanikult.

Vabatahtliku võõrandamise korral peab müüja ostjat informeerima kõigist korteriomandil lasuvatest kohustustest, näiteks üürileping, millega ostja peab arvestama.

Kui müüja oma kohustust ei täida, siis ei vasta müügiese kokkulepitud tingimustele ja annab ostjale võimaluse müüja vastu oma nõuded esitada.

Täitemenetluses müügi korral ei ole ostjal mingeid võimalusi oma õigusi kaitsta, sest eelmise omanikuga ta tavaliselt ei kohtu ja vastavalt täitemenetluse seadustikule ei vastuta võlgnik ega kohtutäitur asja müümisel täitemenetlusel müüdud asja puuduste eest.

Uus seadus

Aastaks 2016 plaanitakse praegused korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus asendada ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud küsimused.

Seaduse eelnõu kohaselt muutuks juba tegutsevate korteriühistute liikmete jaoks selle valitsemine läbipaistvamaks, kuid ei nõua hästi toimivatelt korteriühistutelt suuri muudatusi.

Muudatused tehakse nende majade puhul, mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis.

Edaspidi hakkaks kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega.

Nende majade puhul, kus seaduse jõustumise ajaks korteriühistut pole ja mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise seaduse alusel korteriühistu.

Eelnõu kohaselt peaks selgemini saama reguleeritud korteriomandi müük täitemenetluses just korteriomandi majandamiskulude võlgnevuse olemasolu ja suuruse osas, millisel juhul seaduse kohaselt lasuks suurem teatamiskohustus nii ühistul kui kohtutäituril.

Samuti on täpsemalt reguleeritud korteriomaniku õiguste ja kohustuste üleminek korteriomandi võõrandamisel, sealhulgas täite- või pankrotimenetluses.

Enne uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist tuleb lähtuda kehtivast õigusest ja korteriomandi ostusoovil alati korteriühistust üle küsida, kas osta soovitaval korteril on korteriühistu ees võlgnevusi.

* Artikkel ilmus ajalehes Pärnu Postimees