Tagasivaade 2012 aasta Tallinna korteriturule

Tallinna korteriturg jätkas 2012. aastal kriisijärgset taastumist – tehinguid tehti järjest rohkem ning keskmine hind tõusis uutele kõrgustele. Nõudlus elamispindade järele oli tunda nii ostu-müügi- kui üüriturul, mille tulemusel meenutasid põhinäitajad mõnel kuul buumiaegset olukorda. Kriisi järgselt on tehingute arv ja keskmine hind stabiilselt kasvanud, sest nõudlus oli pakkumisest suurem. Laias laastus oli eelmisel aastal iga kuu keskmine hind 2011. aasta sama ajaga võrreldes ca 7% kõrgem. 2012.aasta IV kvartalis tehti  8,1% rohkem korteriomandi müügitehinguid kui 2011. aasta samal ajal. Eelmise aasta viimase kvartali keskmine hind oli 5,4% kõrgem kui 2011.aastal. Seega keskmiselt on Tallinna elamispindade hinnad kasvanud 5,4%. Buumiaegsest olukorrast on asi siiski kaugel.

Nõudlus oli suur erinevat liiki varade suhtes, kuid eelistatumad olid heas ja väga heas seisus korterid. Selliste elamispindade puhul on olnud ka turutasemest kõrgema hinnaga tehinguid. Korteri valiku juures peetakse oluliseks ka korteriga kaasnevaid kulusid (kommunaalkulud, elamu remondifondi, laenu tagasimakse suurust), elamu seisukorda.

Nõudluse peamiste põhjustena võib välja tuua:

• Kindlus majandusolukorra suhtes;
• Sissetulekute stabiilsus, kohati kasv;
• Soodsad laenuvõimalused; euribor rekordiliselt madala;
• Raha paigutamisel oli/on vähe alternatiivi – kortereid osteti ka investeerimise eesmärgil, mida toetas üliaktiivne üüriturg;

Aktiivsem piirkond linnas on jätkuvalt Kesklinna linnaosa, kus tehakse kõige rohkem tehinguid (ligi 24% kõikidest korteriomandi tehingutest). Teistes suuremates linnaosades tehingute arv IV kvartalis vähenes, samas kui Kesklinna linnaosas jäi aktiivsus samaks. See illustreerib jätkuvalt piirkonna likviidsust.

Joonis  2. Tallinna korteriomandi tehingute arv linnaosades (allikas Maa-amet, Domus Kinnisvara)

Kesklinna piirkonna korterite hinnad on kõige kõrgemad, ületades linna keskmist ca 30%. Teiste linnaosade korterite hinnatasemed jäävad ka linna keskmisele üldjuhul alla. Siinjuures võib välja tuua mitu põhjust, miks on Kesklinna linnaosa sedavõrd aktiivne:

• Kesklinna korterid on likviidsed, nende vastu on suurim nõudlus;
• Raha paigutaja jaoks väiksem risk: hinnalangus kõige väiksema tõenäosusega, atraktiivne piirkond välja üürimiseks.

Korterituru suur mõjutaja on pakkumiste maht ja struktuur. Võttes aluseks City24 Spot analüüsikeskkonna andmed, ilmneb, et 2012. aasta lõpus oli Tallinnas pakkumises 23% vähem kortereid kui 2011.aastal. Järgmisel joonisel liigub pakkumiste joonele vastupidiselt küsitud hindade keskmine: ühelt poolt on põhjuseks see, et müüki on jäänud pigem kõrgema hinnaga objektid (sh uued korterid), teisalt on müüki tulnud varade hindasid tõstetud.

Pakkumine on vähenenud kõikides linnaosades. Suurimad kaotajad on Lasnamäe, Mustamäe ja Põhja-Tallinn (25-27%), veidi vähem Kesklinn ja Kristiine (23%).

Miks pakkumiste arv on vähenenud?

1. Laenu tagasimaksega või ülejõu käiva korteri ülalpidamisega raskustesse sattunud inimesel on olukord lahenenud, mistõttu on vähemaks jäänud nö sundolukorras müüki pandud objekte;
2. Nõudlusele vastavad korterid on ära müüdud – kuna eelistatakse heas ja väga heas seisukorras elamispinda, kus remondi peale aega ja raha ei taheta kulutada, siis olemasolevad pakkumised on ära müüdud;
3. Kuna uusi pakkumisi ei tule piisavalt peale, siis elukeskkonna parandamise eesmärgil ei ole  kvaliteetsemat ja suuremat elamispinda võimalik osta, millest omakorda allesjääv korter ei jõua pakkumisse;
4. Majandusolukorra paranemisel on müügivajadus vähenenud ning pigem üüritakse.

Arendusprojektid

Sarnaselt üldisele kinnisvaraturule, iseloomustab uute korterite turgu vähenev pakkumine. Kui 2012. aasta alguses oli Tallinnas hinnanguliselt müügis 1200 uut elamispinda, kuid aastaga vähenes see ca 20%. Domus Kinnisvara andmetel müüdi 2012. aastal ca 900 uut korterit, mis moodustab 13% kõikidest Tallinna korteriomandi tehingutest.

Nõudlus kaasaegse elukeskkonna ja kvaliteetse elamispinna vastu oli üsna suur. Heaks näiteks on YIT-i Mäepealse 26 elamu, kus müüki tulnud korterid müüdi väga kiiresti ning ka NCC Pärnaõue elamud Vana-Rannamõisa teel, kus majad valmivad 2013 suvel, on suur osa korteritest juba müüdud või broneeritud. Sarnaselt järelturule on uute korterite puhul eelistatud Kesklinna linnaosa, kus tükiarvuliselt on kõige rohkem arendusprojektide korterite müüke. Kõikidest linnaosa korteritehingutest on uute elamispindade müüke 17%, mis on samaväärne Põhja-Tallinna ning Haabersti linnaosale. Kõige suurem uute korterite tehingute osakaal on Pirital (31%), kuid selle põhjuseks on see, et piirkonnas on valdavalt uuemad elamispinnad.

Kesklinn on vaieldamatult Tallinna aktiivsem piirkond, sest seal tehti eelmisel aastal ca 23% kõikidest pealinna korterite tehingutest. Uute elamispindade puhul on see näitaja veelgi suurem – ligi 30% uutest elamispindadest müüdi just Kesklinnas. Üsna samaväärne tulemus on ka Põhja-Tallinnas, kus müüdi 25% arendusprojekti korteritest. Kesklinn ja Põhja-Tallinn ongi piirkonnad, kus nõudlus korterite vastu on suurim nii uute kui järelturu korterite vastu.

Üüriturg

2012. aasta oli Tallinnas üüriturul väga aktiivne – tehingute arv oli tõenäoliselt rekordiline. Kuna täpset statistikat ei ole, siis saab tugineda Domus Kinnisvara kogemusele. Elanike huvi üüripindade vastu oli erinevatel põhjustel – üürnike hulgas olid nii traditsiooniline õppur kui töötav pere. Suurenenud nõudlus oli tõenäoliselt põhjustatud elamispindade hindade kasvust, mis pärssis ostu- ja laenuvõimet. Samas kandusid üüriturule ka need, kes sobivat elamispinda leidmata või kindlustunde ja majandususalduse kasvu ootuses lükkasid ostmise edasi.

Sarnaselt müügipakkumisele on ka üüritavate objektide pakkumiste arv vähenenud 20%. Kui 2012. Aasta alguses oli  ca 3000 pakkumist, siis aasta lõpus umbes 2400 korterit. Enim on pakkumisi Kesklinna linnaosas.

Korterituru prognoos

Kinnisvaraturu peamiseks mõjutajaks on majanduslik olukord. Senikaua, kuni elanike ostujõud ei parane, jääb korterituru kasv mõõdukaks – olulist majandus- ja palgakasvu ju ette näha ei ole. Ostuvõime üheks mõjutajaks on laenuintressid, mille komponendi euribori langus on peatunud ning pigem hakkab see tõusma. Seetõttu laenu hind elanike jaoks tõenäoliselt kasvab, mis omakorda mõjutab ostuotsuseid.

Korterituru mõjutajaks on kindlasti pakkumiste maht – kui müüdavate objektide arv väheneb, peaksid nõudluse olemasolul hinnad kasvama. Kuigi eelnev tundub loogiline, siis me ei oota pakkumiste vähenemisest tulenevat hinnakasvu, sest tõenäoliselt jääb müüki piisavalt elamispindasid ning arendajad saavad pigem signaali uute projektide alustamiseks. Ja mis kõige tähtsam – kui ostujõud on väike, ei saa hinnad ikkagi oluliselt kasvada.

Kokkuvõttes prognoosime tehingute arvu kuni 10%-ist kasvu ning hindade kasvu vahemikus 5-10%.