5 HEAD NIPPI KUIDAS RIKKUDA KINNISVARATURGU
Kõik võivad ette kujutada, kuidas uus 4-realine maantee, vägev keemiatehas, tuumajaama plahvatus või lekkivalt naftatankerilt randa loksunud must kuld suudavad ära rikkuda ümbruskonna elanike ja kinnisvaraomanike senise idülli. Kohalikus mastaabis kinnisvaraturu kihva keeramiseks ei olegi tavaliselt rohkem vaja, kui mõnda vägevat infrastruktuuriprojekti või loodusõnnetust. Mõnikord piisab ka eriti „toredast“ naabrist. Ent mis saab siis, kui läbimõtlematult või ignorantselt toimetatakse hoopi suuremas mastaabis? Mõju on täpselt sama, kuid märksa suuremas ulatuses.
Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu piirkondlikult
Narva kaasus
2009 aastal alustati Narvas mitmete suurte ehitusprojektidega. Linna voolas sadade viisi välismaiseid ehitustöölisi ning Eestist voolas välja miljoneid eurosid. Ent midagi jäi ka siia – üüritulu. Nii ehitusjuhid kui lihttöölised oli vaja kuskile majutada ning kohalikest majutusasutustest jäi väheks. Nii leidsid Narva ja ümberkaudsete asulate/linnade kinnisvara omanikud üldise majandusliku viletsuse taustal suurepärase võimaluse. Suure nõudluse tõttu üürihinnad järjest tõusid ulatudes Tallinna üürihindade tasemele või isegi kõrgemale. Üürile antava vara turuväärtus oli samas kolm korda odavam ning tootlus seega kolm korda kõrgem. Kinnisvara, mida tavaolukorras poleks vajatud ning mis oleks maha müüdud, anti üürile. Müügiportfell tõmbas kokku ning hinnad on läinud aina ülespoole. Muidugi kaasneb positiivsena see, et olemasolevad kinnisvaraomanikud võivad end rikkamana tunda. Ka linnas üliväga vajalikud kortermajade renoveerimisinvesteeringud ei tundu enam varsti vara hinda arvestades ebamõistlikult suured. Ent pole head ilma halvata – mis saab siis, kui paari aasta pärast kogu ehitushullus läbi saab? Sajad ehitajad lähevad minema ja korterid jäävad tühjaks. Omanike meelehärmiks tuleb üüritulude sissekasseerimise asemel hoopis kommunaalkulusid tasuma hakata. Tahaks korteri maha müüa, aga sama sooviga tulevad lagedale ka paljud teised ning kinnisvara hinnad langevad? Tulevik tundub pikas perspektiivis igatahes pigem tumenevat ning kuidas iganes see lugu Narvas lõpeb, saab olema parasjagu suur segadus.
Quena kaasus
Hiina majandusime on tekitanud palju vastakaid arvamusi. Ühest küljest kiitust ning teisalt umbusku ja kriitikat. Viimase poole pealt on korduvalt esile toodud müstilise majanduskasvu mootoriks olnud ehitussektori kibedaid vilju – tühjana seisvaid kummituslinnu. Ma pole Hiinas käinud, kuid sel aastal mööda Egiptuse linnu ja kolkaid ringi rännates nägin täpselt sama asja sealses kõrbes. Näiteks Quenas, kuid sama pilt avanes väga paljudes teisteski suurtes ja väikestes linnades. Kümnete, et mitte öelda sadade kaupa pooleliolevaid kortermaju. Kvartalitäied korrusmaju tühermaal. Mitte miski ei andnud märku, et sinna oleks tekkimas elanikkonda. Kuigi selle Kesk-Ida tihedaima asustusega riigi elanikkond kasvab kiiresti, ei kipu inimesed oma elamisharjumusi muutma ning ega seal tolmustes kortermajade kvartalites eriti mõnus olegi. Kliimat arvestades püsivad need tellis- ja betoonmajad seni püsti, kuni järgnev põlvkond enam mujale ei mahu ja peab need asustama. Täna on seal põllul aga hulk raisatud raha ning minul sügavalt meelde jäänud mälestus tõeliselt absurdsest kinnisvaraarendusest, millele Eesti kurioosumid lähedalegi ei pääse.
Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu riiklikult
Hispaania kaasus
Sarnaselt Eestile on ka Hispaanias väga suur hulk eluruumide kasutajatest selle omanikud. Selle taustaks on ajaloolised põhjused, riiklik fiskaalpoliitika ning hispaanlaste vastav eneseteadvus. Esimene kosmiline – peaaegu kolmekordne – hinnakasv Hispaania kinnisvaraturul leidis aset aastatel 1985 – 1991. Järgnenud perioodil vahemikus 1992 – 1996 püsis turg stabiilsena. Siis aga puhuti õhku juurde – hinnad kolmekordistusid taas, kuigi lähtejoon oli juba niigi kõrge. Tulemuseks oli, et kinnisvaraturul toimuvat dikteerisid Inglise ja Prantsuse pensionärid. Samas noortel hispaanlastel, kel oli põhjust vanust jms asjaolusid silmas pidades oma pere ja kodu luua, ei käinud jõud lihtsalt koduostmisest üle. Kuigi 2008 aastal alanud kriisi tulemusena on tänaseks hinnad langenud taas 2004 aasta tasemele ning mõningatel hinnangutel (inflatsiooni arvestades suure tõenäosusega) langevad veelgi usun, et selle mulli tagajärgi klaaritakse Hispaanias veel pikalt. Olgu öeldud, et täpselt samas suunas oli teel ka näiteks Bulgaaria, kus 2008 aastal tehti ligi veerand kinnisvaratehingutest välismaalaste poolt. Tehinguobjektideks aga olid paljuski suvituskorterid, mille reaalne kasutusväärtus Maslow vajaduste hierarhiat arvestades on suhteliselt nigel. Kui ärijuhtide otsuseid dikteerivad rahanumbrid, siis riigimehed peaks sellises olukorras ikka küsima, et mis saab tuhandetest randadesse ehitatud kortermajadest, kui trendid muutuvad inng ühe turismisihtkoha asemel muutub popiks hoopis mõni teine?
Läti kaasus
2010 suvel jõustus võlakriisis siplevas Lätis seadus, millega sisuliselt garanteeriti kõigile piisavalt varakatele huvilistele Läti (loe: Euroopa Liidu) elamisluba. Tollaselt hinnatasemelt 580 eur/m2 on Riia tüüpkorterite hinnad tänaseks kahekordistunud ning sarnaselt Eestile tõus jätkub. Kuid probleemiks ei ole mitte hinnatõus, sest nii madal hind ei olegi ehitushindu arvestades jätkusuutlik. Aga probleem on sihtgrupis – kinnisvara ostjateks on päris palju inimesed, kellel seda vara tegelikult vaja pole. Riia planeerimispiirkonnas (sinna kuuluvad ka mereaarsed piirkonnad ja paljud Riia lähedased linnad) on minimaalseks elamisloa kriteeriumiks ca 150 000 euro suurune kinnisvaraost, mille eest saad endale likviidse ning hästi väljarenditava korteri. Aga alternatiiviks on osta kinnisvara minimaalselt ca 75 000 euro eest väljaspool Riia planeerimispiirkonda. Nüüd kujutage ette olukorda, kus Eesti valitsus hakkaks mingite seadustega forsseerima välismaalaste poolt kinnisvara ostmist Türil või Kilingi-Nõmmes. Tänased müüjad oleks küll õnnelikud, sest saavad oma vara eest väga hea hinna, kuid mida teeb edasi sealne kogukond, kui uued omanikud ei hoolda/halda ega maksa näiteks kommunaalmakse? Või kui 5800 elanikuga Türi linnas ostaks omale korterid 10 bussi täit hiinlasi ehk siis ca 10% Türi tulevastest elanikest? Ühel päeval saab elamisloa ostjatel Lätis „elamisest“ isu täis ning kogu see kokku ostetud kraam pannakse müüki tagasi. Eriti, kui põhjuseks on uued seadused, mis need elamisload lõpetavad. Kukkumine saab olema valus mitte ainult hiinlastele ja venelastele vaid ka lätlastele endile.
Aga kuidas rikkuda kinnisvaraturgu rahvusvaheliselt?
USA kaasus
Kuna kõigi eelmiste variantide korraga kasutamine suures mastaabis on veidi keeruline, siis tuleb lihtsalt valimatult kõigile ja iga hinnaga eluasemelaenu väljastada ning lasta selle laenu eest üha uusi ja uusi arendusprojekte käivitada, nii kommerts- kui elukondlikke projekte. Seejuures tasub seda teha olukorras, kus õigusruum tegelikult laenuandja huve eriti ei kaitse, mistõttu peavad laenukontorid kogu oma kehvakvaliteedilise krediidiportfelli müüma edasi rahvusvahelistele pankadele. Konkreetne kodu ja sellega seotud võlg muutub statistikaks ning statistika muutub suureks valeks, millega investorid end petavad. Ent ühel hetkel ei ole võimalik enam ei endale ega teistele valetada ning hetkega kaob maailmast umbes gaziljon dollarit, mis on lihtsalt ära laristatud. Nii nägimegi 2008 aastal, kuidas kadus usaldus finantssektori ning sellega seoses ka kinnisvarasektori vastu. Rahvusvaheliselt. Kahjuks pole ma lugenud ühtegi analüüsi, kuidas on see krahh mõjutanud neid, kes olid selleks ajaks omale ostnud krundi Kuu peal. Muidu võiks kirjutada ka kinnisvaraturu universaalsest rikkumisest.
Eestlastel on tihti kombeks iseennast kiruda ning nautida oma masendust. Ent küsime, mida me oleme teinud selleks, et Eesti kinnisvaraturg korralikult tuksi keerata? Ja tunnistame, et peaaegu mitte midagi. Mõned arglikud katsetused inimliku ahnusega 2006-2007 kinnisvaramulli käigus, mõned üledimensioneeritud infrastruktuuriprojektid Tallinn-Tartu maanteel ja veidi ettenägematut korraldamatust Narva ehitusturul ning ongi enam-vähem kõik. Riiklikul tasemel lolluse võidujooksus on Hispaania, Iirimaa ja Küpros saanud oma vahevõidud. Järgmise etapivõidu võtavad ilmselt lätlased. Eesti valitsuse majanduspoliitika ja kinnisvaraturu kritiseerijate seisukohtadest hoolimata on mul hea meel, et me selles küsimuses Euroopa esimese viie hulgas ei ole.