KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG ?
3. osa: Amortiseerunud elamufondi „omandireform vol. 2“!
Kui mõni arhitekt täna oma töö tellijale üle annab, siis võib seletuskirjast enamasti lugeda, et hoone on projekteeritud 50 aastaks. Hoolimata sellest, et meil on arhitektuuriajaloo säilitamiseks Tallinna vanalinn ja Rocca Al Mare vabaõhumuuseum, kehtisid üldjoontes samad põhimõtted ka 20, 50 või 70 aastat tagasi. Hoone ehitus-tehnilist vastupidavust võib renoveerimisega pikendada, kuid moraalse vananemisega on juba märksa raskem toime tulla. Eriti praeguses maailmas, kus energiahinnad on paljudele üle pea ning uued energiatõhususe normatiivid üle mõistuse kasvanud.
2020 aastast peab kinnisvaraturu uusarendus olema senisest ca 3-4 korda energiatõhusam st teoreetiliselt 3-4 korda odavam ülal pidada. Kuna eluruumi hind koosneb omanikule lihtsustatult öeldes kommunaalkuludest ja laenumaksetest, siis mitu korda suuremate kommunaalkulude korral peab laenumakse ja seega korteri hind olema selle võrra väiksem. Nii võib prognoosida, et hinnaerinevus üha energiatõhusamaks muutuva uusarenduse ning üha amortiseeruva vana elamufondi vahel hakkab kiirenevas tempos kärisema. Kui nüüd tervete elurajoonide hinnad hakkavad langema, siis muutub sellega seoses ka sealsete elanike kontingent. Kokku kogutakse kõik need, kes ei saa endale lubada kaasaegset elamispinda ning tekib veelgi enam põhjust rääkida esimesest ja teisest Eestist.
Ca 35% meie elamufondist on täna vanem, kui 50 aastat. Kümne aasta pärast on see osakaal juba ca 55%. Ehk siis peagi oleme olukorras, kus üle poole meie elamufondist on sisuliselt vananenud. Senised ponnistused elamute osaliseks või täielikuks renoveerimiseks on tõenäoliselt omal kohal, andmaks aega selle ülisuure probleemi lahenduste väljatöötamiseks, kuid on siiski igas mõttes piiratud. Õnneks ei istuta siiski päris käed rüpes, oma arglikke katsetusi teevad nii visionäärid kui ka riigiasutused. Ent minu hinnangul oleks vaja asuda juba väga jõuliselt tegutsema. Ilma arusaamata reaalselt toimivast skeemist ei saa kujundada ümber õiguskeskkonda ning ilma õiguskeskkonnata ei saa astuda tegelikke samme linnaruumi ja ärikeskkonna ümberorienteerumiseks. See kõik aga võtab aega rohkem, kui kümme aastat. Senikaua aga jõutakse teha väga palju pikas perspektiivis valesid otsuseid nii maksumaksjate raha kulutajate kui ka maksumaksjate endi poolt.
Tunnistades vajadust vana amortiseerunud elamufond suures osas välja vahetada, seisame probleemi ees kuidas senised korteriomanikud, kellest enamus on ju endiselt eluasemelaenu väljastanud pangaga pikaajalises suhtes, vanadest majadest uutesse kolida? Olemasolevate mallide järgi ei olegi see võimalik, kuid kui kinnisvaraturu osaliste õiguslikud suhted ümber defineerida, siis saame luua uusi võimalusi. Lõppkokkuvõttes ei ole ju omand midagi muud, kui mingi väärtuse kuulumine kellelegi. Praeguseks käivitunud protsesse arvestades on minu arvates vältimatu sovjetiaegse elamufondi väärtuse vähenemine ning ühel hetkel jõutakse sinnani, kus on otstarbekas loobuda vanast ja võtta kasutusele uus. Kuna maa ei kao kuskile, siis ei muutu korteriomandid juriidilise konstruktsioonina kunagi täiesti väärtusetuks, mistõttu on neid võimalik kasutada uue eluruumi (osa) vastu vahetamiseks. Vana ja uue hinnavahe tuleb loomulikult kuidagi katta, kuid kuna uute kommunaalkulud peaks olema kardinaalselt odavamad vanast, siis üldkulud ei tohiks suureneda. Küll aga paraneb elukvaliteet. Sisuliselt tähendaks see ka uue – omaniku ja üürniku vahepealse – staatuse väljatöötamist, mille enam-vähem hoomatavalt võrreldav analoog oli kunagine kooperatiivkorter. Mmujal maailmas, sh meie lähiriikides, praktiseeritakse seda päris palju.