Mida pidada silmas poolelioleva eramu ostmisel

Tänasel kinnisvaraturul on elamute valik üsna suur ja mitmekesine – näiteks Harjumaal on üle kahe tuhande kahesaja eramu pakkumise. Samas, kui sul on üsna kindlad soovid, võib sobiva maja leidmine osutuda keeruliseks. Lahenduseks võib olla lõpetamata ehitustöödega elamu ostmine ning selle lõpuni ehitamine oma soovide kohaselt. Kuldsete kätega meistrimees saab nii veel boonuseks ka selgelt soodsama lõpphinna.

Millele aga pooliku maja ostmisel erilist tähelepanu pöörata? Loomulikult nendele samadele asjadele, millele valmis maja puhul – kas kinnistu asukoht sulle meeldib ja sobib, millised on naabrid, kas liitumine kommunaaltrassidega on ikka olemas, kas maja plaanilahendus rahuldab sinu vajadused jne. Aga sellele lisaks tuleb oluliselt rohkem tähelepanu pöörata ehitustehnilistele ning dokumentatsiooni küsimustele. Paljudel juhtudel on kasulik kaasata litsenseeritud ehitusekspert, kes aitab sul leida peidetud vigu ja hinnata riske. Ka pädev kinnisvaramaakler oskab su tähelepanu olulistele teemadele juhatada. Kindlasti võta ise või palu oma maakleril võtta ühendust kohaliku omavalitsusega ehitusprotsessi tausta uurimiseks.

Enne kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimist veendu, kas ja mil määral on olemas kinnistul asuva pooliku elamu ja/või abihoonete ehitusdokumentatsioon. Sealhulgas uuri välja, kas on olemas ehitusprojekt (üldjuhul on eramute puhul olemas vaid arhitektuurne projekt, kuid hea kui oleks olemas ka konstruktsioonide tööjoonised ning eriosade (elekter, vesi, kanal, ventilatsioon, küte) projektid), ehitusluba, kaetud tööde päevikud, ehituspäevikud, ehitusjärgse mõõdistuse aktid, elektrisüsteemi ning vee kvaliteedi kontrolli aktid jms. Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, siis tuleb see uuel omanikul koostada, mis on kulu ning peaks seega mõjutama ka kinnistu ostuhinda. Mõnel juhul võib dokumentatsiooni puudumine tähendada ehitise lammutamise nõuet tulevikus (meenutame aastate taguseid juhtumeid Pirita jõe ääres ja mujal).

Ehitise seisukord. Kui hoone ehitus on jäänud seisma, siis on suur tõenäosus, et meie heitlikud ilmastikuolud on hoone osadele oma mõju avaldanud. Mida pikem on seisuperiood ning mida algsemas staadiumis on ehitus seiskunud, seda suurem on kahjustumise oht. Kahjustused võivad olla ilmselged (nt kandvate seinte vee- ja külmakahjustused) või varjatud (nt lõhki külmunud põrandaküttetorustik või hiirepesa veetorustikus). Kuigi kuldsete kätega meistrimehe kogenud silm võib esmasel vaatlusel olemasolevate tarindite seisukorda hinnata, soovitan siiski kasutada ekspertide abi. Väike ekspertiisi kulu võib Teile hiljem säästa tuhandeid eurosid.

Ehituse seisukorda hinnates tuleb kindlasti tähelepanu pöörata ka senise ehitustöö kvaliteedile. Ehitajad ja nende töösse suhtumine on erinev. On juhtumeid, kus on kasutatud täiesti ebakvaliteetseid ehitusmaterjale, rääkimata materjalide valest paigaldamisest. Kui mõnel juhul võib puudused alla neelata, sest vigu saab lihtsalt parandada, siis mõnel juhul võivad ebaolulisena tunduvad materjali või paigaldusvead ohustada hoone püsivust. Nii on meil tulnud kokku puutuda ehitisega, mis oli sisuliselt varisemisohtlik, kuna kasutatud puittalades oli liiga palju oksakohti ning talad ei suutnud vastu võtta neile valatud betoonpõranda koormust. Peaaegu sama halva tulemuse annab välja see, kui mingis etapis on osa vajalikke ehitustöid jäänud tegemata (nt kommunikatsioonide paigaldamine kandvatesse konstruktsioonidesse jms). Seega tuleb ehituskvaliteeti hinnates vaadata kindlasti ka ehitustööde vastavust projektile. Ka selliste vigade avastamiseks soovitan kasutada litsenseeritud ehituseksperdi abi.

Edasiste ehitustööde maksumus. Kuigi poolelioleva eramu soetamine võib kujuneda väga soodsaks tehinguks ning võimaldab tragile ostjale hubase kodu turuhinnast märkimisväärselt odavamalt, on vaja ehitise lõpuni ehitamise kulud enne ostu-müügilepingu sõlmimist kindlasti läbi kalkuleerida. Püsti laotud kiviseinad ning plekist katus pea kohal ei tähenda, et suurem töö on tehtud. Pigem tuleb arvestada, et põhikonstruktsioonide ehitamine ei olegi nii kallis ning märkimisväärsed kulutused kaasnevad just (sise- ja välis) viimistlusega ning detailidega. Üldjuhul tuleb juurde arvestada ka krundi korrastamise kulud. Mingi umbmäärase ruutmeetrihinna võtmine ehituskulude kalkuleerimise aluseks ei ole õige, vaid tuleks koostada detailne kalkulatsioon. Ka tehingut finantseeriv pank on sellest kindlasti huvitatud. Kuigi ka siin on võimalik eksperdi abi kasutada, saad siiski kulusid kokku hoida, kui lased eelarve koostada mõnel usaldusväärsel ehitusfirmal.

Detaile, millele poolelioleva ehitise ostmisel tähelepanu pöörata, on väga palju. Nagu eelnevalt märkisin, on soovitatav kasutada litsenseeritud ehituseksperdi abi. Lisaks turvatundele ehitusküsimustes annab see ostjale ka tugeva jalgealuse müüjaga läbirääkimistel.

Autor:

Kaupo Mõttus

Maakler