KELLE EES VASTUTAB KINNISVARAMAAKLER?

Verivärske ning avalikkuse tähelepanu pälvinud lugu meie müügitööst sunnib kirjutama sellest, millised on maakleri kohustused kinnisvaratehingu tegemisel ühe või teise osapoole ees.

Eestis on see teema reguleeritud eelkõige Võlaõigusseadusega (VÕS) ning Euroopa standardiga EVS-EN 15733:2010 „Kinnisvaramaakleri teenused“. Kui seadus sätestab maaklerilepingu osapoolte õigused ja kohustused, siis standard, kuigi soovituslik ja seetõttu veidi hambutu, reguleerib ka maakleritöö muid aspekte sh kliendisuhtlust. Lisaks neile on nii erialaliidud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) kui ka Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kehtestanud heade tavade koodeksid oma liikmetele juhindumiseks.

VÕS § 658 – 669 reguleerib lepingulist suhet maakleri ja temalt teenuse tellinud lepingupartneri st kliendi vahel. Maakleri ja kliendi suhetele kohaldatakse ka käsunduslepingu sätteid. Seaduse üldosas käsitletavad normid (nt lepinguliste suhte printsiibid, lepingueelsete läbirääkimiste pidamine jms) puudutavad nii maakleri suhet kliendiga kui ka nende mõlema suhet kolmandate osapooltega (nt kinnisvara ostjatega). Üldjoontes aga tuleb esimese olulise punktina välja, et maaklerile kohustusi tekitava õigussuhte esmaseks kriteeriumiks on kokkuleppe olemasolu kliendiga. Kui maakleril on kokkulepe müüjaga kinnisvara müügikorralduseks, siis on maakleril tehingu korraldamise kohustus, soovituste andmise kohustus, info kogumise kohustus jms ikkagi vaid kinnisvara müüja ees.

Nii VÕS kui ka standard võimaldavad maakleril samaaegselt omada kokkulepet teenuse tellimise kohta (st kokkulepe teenuse sisu, kvaliteedi, ajakava ja tasu kohta) tehingu mõlema osapoolega. Kuid sellisel juhul on absoluutselt vajalik, et sellisest asjakorraldusest on informeeritud mõlemaid pooli ning seda ka aksepteeritud. Huvide konflikti küsimus ei ole maaklerkonnas nii teravalt tähtsustatud, kui näiteks advokatuuris, kuid nii Domus Kinnisvaras kui ka teistes suuremates maaklerbüroodes neid põhimõtteid järgitakse. Mõeldes viimase viie aasta probleemsetele juhtudele selles küsimuses, siis kipub see olema ikkagi väiksemate ettevõtete probleem, kus kutselised maaklerid puuduvad.

Kinnisvaramaakleri teenuste standardi punkt 4 sätestab, mis infot peab maakler ostuhuvilisele andma. Selles nimekirjas on üksnes objektiga (sh tehnilised andmed, kulud, selle ümbrus jms) seotud informatsioon. Millised on müüja planeeritavad müügitegevused (-strateegia), kas küsitav hind on hea või halb, kui palju on teisi ostuhuvilisi või kuidas peaks korraldama näiteks tehingu finantseerimist, ei kuulu sellesse nimekirja. Seega ei saa ostuhuviline klient sellist infot müüjat esindavalt maaklerilt a priori eeldada ega nõuda.

Erialaliitude heade tavade koodeksid on suhteliselt lühikesed ja üldsõnalised käsitledes suuresti liikmete omavahelist viisakat suhtlemist. Konkreetsemalt sätestavad mõlemad liikmete kohustuse anda klientidele ammendavalt ja adekvaatselt infot kinnisvaraobjekti ja tehingu kohta. EKMK heade tavade koodeksi punkt 17 näeb väga selgelt ette maakleri kohustuse seista eelkõige oma lepingulise kliendi huvide eest. Näiteks kui ostja soovib hinda alla kaubelda, siis ei ole maakleril kohustust läbirääkimisi jätkata, kui müüja ei soovi hinda langetada. Punkt 19 kohaselt peab maakler aga soovitama proffessionaalse juriidilise abi kasutamist. See säte on oma mõtte poolest laiendatav ka käesoleva artikli ajendiks olnud olukorrale. Nimelt tekitas palju pahandust maakleri soovitus kliendil selgitada välja tehingu tegemiseks vajaliku laenu saamise võimalus enne, kui klient võtab endale arvestatavaid rahalisi kohustusi broneerimiskokkuleppega.

Kõige rohkem ja täpsemalt reguleeritakse maakleri ja kliendi vahelisi küsimusi maaklerilepingus. Eesti ühiskonnas viljeletakse tihti arvamust, et maaklerileping on midagi, millega teenusapakkuja saab kliendi nö „konksu otsa“ ning mis on seetõttu väga ühepoolne. Mõnikord see ilmselt nii ongi, kuid nii Domus Kinnisvara kui ka teised suuremad kinnisvaraagentuurid kasutavad vägagi tasakaalustatud lepinguid, mille eesmärgiks on kliendi vajaduste rahuldamine ning seejuures mõlema osapoole huvide kaitsmine. Müüdava objekti ja maakleriteenuse tasu suuruse määratlemine on selle kokkuleppe oluliseks osaks. Aga samavõrd oluliseks, ja miks mitte isegi olulisemaks osaks on maakleri tegevuse st müügiprotsessi, töökvaliteedi jms kirjeldamine. Just selles osas peaksid kliendid olema nõudlikud ning rohkem kaasa mõtlema. Nõudke maakleritelt reklaami, proaktiivseid müügitegevusi, regulaarset aruandlust, turu- ja hinnaanalüüsi, korralikult kujundatud turundusmaterjale ning perfektset sooritust. Nõudke maaklerilt teenuselepingu vormistamist kirjalikult, sest see tagab teile hiljem teie huvide kaitsmise. Kui maakler tahab olla ühekülgne ning võimalusi enda poole kallutada, siis jääb ta suulise kokkuleppe juurde, sest läbi VÕS-i ja Riigikohtu lahendite on tulemusliku töö korral tasustamine garanteeritud, vastustust aga ei mingit.

Mina soovitan ostuhuvilistel klientidel kaaluda alati ka omalt poolt maakleri kaasamist. Isegi kui tehing tundub esmapilgul lihtne. Selleks toon välja viis peamist põhjust:
– maakleritel, kes ju igapäevaselt kinnisvaraturul toimetavad, on palju kordi suurem kogemus nüansside ja detailide märkamiseks ning nad saavad juhtida kliendi küsimusteni, mida klient esmapilgul ise ei märka küsida;
– suuremate kinnisvarabüroode maakleritel on selja taga meeskond, kelle poolt aastate jooksul kogutud ühine infopagas hoonete, linnaruumi arengu, probleemsete olukordade jms kohta muutub sellega kliendile kättesaadavaks;
– kõik juhtivad kinnisvarabürood tegelevad analüüsiga ning omavad ligipääsu kõigi Eesti kinnisvaraturul tehtud tehingute andmetele st teatakse väga täpselt mis on ühe või teise objekti reaalne turuhind;
– maaklerite kogemus ostuläbirääkimiste pidamisel sh ostuprotsessi strateegia kujundamisel juba enne objektiga tutvumist ja/või läbirääkimistega alustamist, hoiab tõenäoliselt kliendile kokku mitu korda rohkem raha, kui klient hiljem kulutab maakleriteenuse tasuna;
– ostuesinduseks maakleri kaasamine seab ostja müüjaga võrdsele või isegi tugevamale positsioonile. Tõenäoliselt kajastub see ühel või teisel viisil tehingu lõpptulemuses.