Soss-seppadele pole arendusturul ruumi
Neljapaatide sõudmise olümpiafinaalis saavutas Saksamaa paatkond kohe alguses teatava edu ning suutis hoida seda lõpuni. Majanduskriisist taastunud Eesti kinnisvaraturul juhtus sama lugu. Suurim edu on saatnud neid, kes asusid esimesena tegutsema, investeerima ja kraanasid püstitama. Eesti ehitusturu lipulaevad Merko ja YIT-ga eesotsas omasid piisavalt ressursse, vahendeid ja julgust, et arendusturg taas käima tõmmata ning nende tuules on oma tükki pirukast noolima tulnud ka väiksemad tegijad.
Õnneks pole aga kinnisvara arendamine taaskord päris rahvusspordiks muutunud, kuigi uudsed ühisrahastuse võimalused ja ka lihtsalt kvaliteetsema elamispinna vajadus Eestis loovad selleks soodsa pinnase. Kui kümmekond aastat tagasi püüdis iga kellut käsitleda oskav ettevõtlik hing kinnisvaraga miljonäriks saada, siis täna on kinnisvara arendamine koondunud pigem väiksema arvu oma ala professionaalide kätte, kes igat uut projekti analüüsivad põhjalikult. Kinnisvaraturu tervis on täna küll igati korras ja tehingute arv piisav, kuid see ei tähenda, et iga kipsplaatidest kokkulöödud hoone ostjaid leiaks. Jah, väga heas asukohas ja hästi läbimõeldud projektid ostetakse enamjaolt ka täna paberil ära. Samas kehtib see väide vaid korterelamute osas ja sedagi eelkõige Tallinnas, vähesemal määral Tartus ja Pärnus. Nende kolme linna osas ongi meil põhjust kinnisvara arendamisest üldse midagi rääkida, ülejäänud Eesti on valdavalt ooterežiimil. Vastukaaluks paberil ostmisele on aga hoopis kasvanud lõpuni viimistletud korterite müük ja seonduv laojäägi kasv. Muutust võib pidada märgiliseks, sest turg pole senini harjunud olema olukorras, kus suur osa kortereid ostetakse ära alles siis, kui majad on valmis ja viimased liistud paigaldatud. Ja sellised projekte tuleb eeloleval poolaastal veelgi juurde. Ei saa tembeldada kõiki analoogseid projekte kohe ebaõnnestunuks, pigem on see uus reaalsus, millega osa turust peab lihtsalt kohanema. Turg on ostjate käes, kelle valik on suur ja mitmekülgne, otsustusprotsessid võtavad aega ning ka pangast ei saa iga inimene kohe ja kiiresti positiivset laenuotsust kätte. Pankade jätkuv konservatiivsus lihtsalt ei lase kinnisvaraturul raketina lendu tõusta. See aga tähendab, et arenduste müügiprotsessid on pikad, turunduse, arhitektuuri ja ehituskvaliteedi osas tuleb piisavalt vaeva näha ning see vesi on ainult tugevate arendajate veskile. Kiiret ja lihtsat raha arendusturult loota on ülim naiivsus ja see peletab arendusturult eemale igasugu õnneotsijaid ja soss-seppasid, sest edu nimel tuleb kõvasti vaeva näha.
Arendusturul domineerivad need, kes ei müü lihtsalt maja või korterit, vaid terviklikke elukeskkondi läbimõeldud hoonestuse ja planeeringuga, kus inimesed tunnetavad selgelt enda elukvaliteedi kasvu. Aga jällegi, seda suudavad turule pakkuda need, kellel on piisavalt inimressurssi projektide läbimõtlemiseks ja rahalisi vahendeid, et need, valdavalt pikaajalised projektid, ellu saaksid viidud. Võõrfinantseeringu saamiseks on paraku sama lugu, mis eraisikul eluasemelaenu saamisega – pangad valivad väga hoolikalt oma partnereid ja omafinantseeringu määrad on kõrged. Kõrge omakapitali vajadus lihtsalt ei lase igaühel turule siseneda ja väikeste arendajate meelehärmiks eelistavad pangad ikka neid, kellel endal on tegelikult raha arendamiseks kontol olemas. Omapärane paradoks, mis tõstab paljudel pisiarendajatel vihast vererõhu kõrgeks, kuid turu ohjeldamatu kasvu piiramiseks mõjub selline meede igatahes rahustavalt.
Mõistagi ei ole kogu arendusturg ainult suurte gigantide käes. Küllap osad arendused tehakse ka tulevikus ära kolm F-i (friends, family, fools) rahadega ning kahtlemata on nišš olemas näiteks väikestel ehitusfirmadel, kes ühe eramaja kaupa teevad oma arendused korrektselt ära. Kui just kolm F-i või ühisrahastuse tegijad vinti üle ei keera, siis väikeste arendajate mõju koguturule jääb marginaalseks ning nende tegevusest ei sõltu niivõrd, kuna tuleb uus buum või kriis. Kinnisvaraturu tuleviku analüüsimiseks tasub jälgida suurte tegijate portfelli, kampaaniaid ja sõnumeid.