Mida peaks teadma Võlaõigusseadusest eluruumi üürimisel?

Antud artikliga proovime anda ülevaate tähtsaimatest Võlaõigusseaduste punktidest, millega peaksid nii üürnik kui ka üürileandja üürilepingu sõlmimisel arvestama.

Kõige suuremaks üllatuseks võib üürniku jaoks olla see, et üürilepingule ei ole seadusega sätestatud vormi – üürileping võib olla sõlmitud nii suuliselt kui ka kirjalikult. Meie soovitame üürilepingu sõlmida kirjalikus vormis, et vältida hiljem tekkida võivaid lahkarvamusi ning arusaamatusi. Üürileping on võimalik sõlmida nii tähajaline, kui tähtajatu, olenevalt sellest, kuidas üürileandjale ja üürnikule kõige paremini sobib. Olenevalt lepingu sõlmimise tüübist, tuleb arvestada lepinguga kaasaskäivate nüanssidega:

• Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja saabumisega, kuid lepingu saab lõpetada ka mõjuval põhjusel 3 kuulise etteteatamisega. Tähtajatu üürileping lõppeb, kui osapool avaldab selleks soovi ning teavitab teist poolt vähemalt 3 kuud ette.
• Tähtajalise üürilepingu korral on võimalik üüri tõsta üks kord aastas ainult juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ning üüri tõstmise ulatus on lepingus täpselt määratud. Tähtajatu üürilepingu korral on võimalik üürileandjal üüri tõsta iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Üüri tõstmise ettepanek peab olema esitatud 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama kirjalikult taasesitatavas vormis.
• Kui tähtajalise üürilepingu tähtaeg on möödas, kuid üürnik jätkab asja kasutamist ja üürileandja ei väljenda kahe nädala jooksul teistsugust tahet, muutub üürileping tähtajatuks.
• Vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürileping muutub pärast tähtaja saabumist tähtajatuks, kui lepingupool ei ole kaks kuud enne tähtaja saabumist avaldanud soovi lepingut pikendada.
• Üürileping ei lõpe ühe lepingupoole surmaga, kui üürilepingus ei ole kokku leppinud teisiti.
• Üürileandja ja üürnik võivad eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Võlaõigusseadusest tulenevalt ei pea üürnik lisaks üürile tasuma muid asjaga seotud makseid, kui pooled ei ole lepingus teisiti kokku leppinud. Seega kui üürileandja soovib, et üürnik tasub ka korteri kõrvalkulude (kommunaalkulud) eest, tuleb see punkt selgelt üürilepingusse kirja panna, vastasel juhul ei ole see üürniku kohustus. Kõrvalkulude hulka ei arvestata makseid remondifondi või eluasemelaenu igakuised tagasimakseid. Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Näiteks kui üürileandja paneb üürnikule kohustuse maksta remondifondi, siis on see seadusest kõrvalekalduv kokkulepe ja see on tühine.

Seadusest tulenevalt on eluruumi üürnikul õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud teisiti, nt. üürilepingusse on lisatud punkt, et üürnik võib eelnimetatud isikuid majutada seal ainult üürileandja nõusolekul.

Eluruumi üürilepingu sõlmimise korral võib üürileandja üürnikult küsida tagatisraha kolme kuu üüri ulatuses, mille hoiustamine peab toimuma vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Üürnikul ei ole õigus nõuda üürilepingu lõppemisel tagatisraha kohest tagastamist – üürileandjale peab jääma võimalus ja aeg kontrollida, kas üüritud ruumides ei ilmne varjatud puudusi. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul peale üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist.

Üürileandjale või üürnikule, kes ei soovi üürilepingu sõlmimisel kasutada asjateadliku inimese kaasabi,  soovitame enne lepingu sõlmimist läbi lugeda Võlaõigusseaduse 15.peatüki, mis on kättesaadav Riigi Teataja kodulehelt ja kus on olemas täpsemalt üürilepingu sõlmimisega seotud õigused ja kohustused.