Kuidas mõjutab ehitise ebaseaduslikkus vara väärtust?

Ehitamine on üks pikaajalisi keskkonnamuutusi tekitav tegevus, mis sageli mõjutab pöördumatult looduskeskkonda ning tehtud vigu on raske või isegi võimatu parandada. Seetõttu on tugeva kontrolli kehtestamine ehituses osalejate üle põhjendatud. Ehitusõiguse olulisim eesmärk on sätestada nõuded eri liiki ehitistele, nende ehitamisele ja kasutamisele ning neid ehitatavatele isikutele. Kahjuks leidub linnaruumis palju ehitisi, mis on ehitatud õigusvastaselt ehk ebaseaduslikult. Riigikontroll leiab, et kohalikel omavalitsustel (edaspidi KOV) tuleks muuta senist valdavalt leebet ning passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse. Seetõttu tuleks teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ning kas need on elanikele ning kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või need pärast nõuetega vastavusse viimist seadustada.

Uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise  seaduse (edaspidi EhS) kohaselt tuleb 2020. aasta 1. juuniks kõik ehitisregistri andmed korrastada. Registrisse tuleb kanda kõik seni kandmata hooned ning tuvastama hakatakse neid ajakohaste ortofotode abil, mille alusel kantakse ehitisregistrisse ehitiste ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Seadustamise juures on oluline, kas ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 või enne uue EhS-i jõustumist 01.07.2015. Samuti see, kas ehitis on pooleliolev või valmis ning kas ehitamiseks või kasutamiseks on olemas õiguslik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on registrikanne tegemata jäetud.

Ehitusloa taotlemine võtab kauem aega

Uue EhS-iga muutusid ka riigilõivud ning menetluse aeg: kui varasemalt kestis ehitusloa taotluse menetlemine 20 päeva, siis nüüdsest pikenes see 10 päeva võrra, 30 päevani. Üldjuhul selle ajaga luba kätte ei saa – näiteks Tartus vaatab ühte projekti läbi kümmekond inimest. Algselt esitatud projekt on üldjuhul alati puudulik ning kõigepealt saabki taotleja projekti kohta märkused ning seejärel sõltub edasine kodanikust endast. Nendel omanikel, kellel on kiire, saavad parandused tehtud mõne päevaga, kuid mõnega võib kontakt kaduda mitmeks kuuks. Juhul kui esimesel korral ei olnud projekt väga-väga puudulik, siis teisel korral läheb KOV-il projekti läbivaatamine kiiremini, sest siis ei vaata projekti uuesti läbi kõik ametnikud, vaid need, kes tegid märkuseid.

Ligi viiekordne riigilõivu tõus

Riigilõivu tasumine ehitusloa eest muutus kulukamaks just elamute puhul. Varasema 32 euro asemel tuleb 1. juulist 2015 tasuda riigilõivu 150 eurot. Mitteelamute puhul oli varem riigilõiv 128 eurot + 0,32 eurot/m², nüüd on riigilõiv 250 eurot. Elamute puhul tõsteti riigilõive jõudsalt ning mitteelamute puhul langetati. Maaelanikud maksavad selgelt rohkem kui varem ja suured arendajad maksavad oluliselt vähem kui varem. Näiteks kaubanduskeskuse ehitusloa riigilõiv on sarnane taluküüni (suurem kui 60 m²) riigilõivuga.

Üllatavalt palju teadmatust

Omanike hulgas on palju inimesi, kes ei ole kursis, et ehitustegevusega kaasneb ka ehituslubade taotlemine või uue mõistena ehitus- ja kasutusteatiste esitamine. Väga oluline aspekt on ka ajafaktor, kuna ehitama tahetakse hakata kohe, kui idee tekib. Aga kui minna KOV-i luba taotlema või teatist esitama, lükkub ehitustegevus edasi. Tartu linnas tegutsevate varahindajate arvates on vähese teadlikkuse põhjus väheses teavitustöös. Samuti on ebaseadusliku ehitamise põhjus mugavus, sest projektide tegemine ja kooskõlastuste võtmine on aeganõudev ja kulukas. Mõeldakse, et pigem teen vajalikud tööd ära ja kui vaja, siis hakkan seadustama. Klassikaline on ka ise-ehitamine ning selle tulemus võib olla elamiseks ohtlik – kõigel on vara (kinnisvara, ehitise) säilimise ja inimelu kohalt oluline tähendus.

Õigel ajal loa taotlemine on alati odavam kui hiljem omavolilise ehitise seadustamine. Protseduurid on üldjuhul samad – nii seaduslikult ehitades kui ka hiljem ehitist tagantjärele seadustades tuleb tasuda riigilõiv ning koostada ehitusprojekt. Lisaks võib ebaseadusliku ehitamisega kaasneda ehitise auditi vajadus, mis võib kaasa tuua konstruktsioonide avamise. Hiljem hooneid ümber ehitades võib kaasneda ka rahaline trahv. Karistada saab ehitusloakohustuslike ehitiste puhul. Objektide puhul, millel on kohustuslik ehitusteatis, karistust ei ole.

Tagantjärele seadustamine võib kalliks maksma minna 

Rahakulu ebaseaduslike ehitiste seadustamiseks sõltub väga paljuski konkreetsest hoonest. Omavolilise ehitise teeb kulukamaks ehitusprojekti või vastavalt vajadusele muudatusprojekti koostamine. Kõige suurem kulu omavolilise ehitamise puhul ei pruugi olla ka ehitusprojekt, vaid see, kui omavoliline ehitis tuleb mingil põhjusel ümber ehitada. Sellekohase näite võib tuua Tartus Vanemuise tänaval asuvast hoonest. Majutushoone külaliskortereid kasutatavate inimeste jaoks peatati selles hoones elamine senikauaks, kuni linn väljastab ehitusloa, tehakse nõutavad ümberehitused ning on antud ka kasutusluba. Näiteks oli vaja ehitada nõuetekohaseks trepp ning rajada juurdepääsud evakuatsioonitrepile, samuti tuli rajada tuletõkkeseinu ja -uksi ning ühes välisseinas tuli asendada 18 akent tuletõkkeakendega. Selle juhtumi puhul rakendati sunniraha ja trahvi kokku ca 15 000 eurot. Lisaks tuli hoones pindasid üürivate isikutega üürisuhe peatada ja nii kujunes saamata jäänud tulu suuruseks ca 20 000 eurot. Ümberehitustööde maksumus oli ca 60 000–70 000 eurot. Kokkuvõttes oli selle ehitise ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele ca 100 000 eurot.

Ehitusprojektist mööda ehitamise kohta võib näite tuua Tartust Oa tänavalt. Sisekontrolli käigus tuvastati, et arvestades ehitusprojektis esinenud vigu ja mõnede osakonnasiseste kooskõlastuste puudumist, ei oleks tohtinud ehituslubade väljastamise küsimus linnavalitsuse istungile jõuda. Linnavalitsuse liikmetele edastati aga info, mille kohaselt vastasid ehitusprojektid nõuetele ning vajalikud kooskõlastused olid olemas. Ehitusluba tunnistati kehtetuks ning linnavalitsus tegi ettekirjutuse hoone osaliseks lammutamiseks. Selle ehitise ebaseaduslikkus läks maksma ca 140 000 eurot, mis sisaldas ühe korruse lammutamist, ümberehitustöid, saamata jäänud tulu ning rahalist trahvi.

Ebaseaduslikkus teravamalt luubi all

Oma bakalaureusetöö kirjutamise käigus sain selgust, et üha enam on hakatud ehitiste ebaseaduslikkusele tähelepanu pöörama. Seaduste karmistumine toob tulevikus omanikele kaasa rohkem sanktsioone ning samuti ei finantseeri krediidiasutused ebaseaduslike ehitiste soetamist. Suuremad pangad pööravad rohkemal või vähemal määral objekti seaduslikkusele tähelepanu ning seda eelkõige eesmärgiga teavitada objekti soetajat võimaliku ebaseadusliku ehitise omandamise riskist. Kinnisvara ostjale on kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõrvaldada.

Ostu-müügitehingute puhul võib vara turuväärtuse määramiseks vaja minna ka eksperthinnangut. Selle valmimise aeg sõltub objekti ebaseaduslikkusest. Mõne objekti puhul ei võetagi üldse eksperthinnangu tegemist töösse ning teisel juhul oodatakse, kuni dokumentatsioon on korda aetud. Sõltuvalt ebaseaduslikkuse iseloomust on võimalik hinnang koostada eeldusel, et dokumentatsioon on korras. Sellisel juhul kirjutavad pangad lepingusse tähtaja, millal peavad tööd tehtud olema. Näitena võib tuua olukorra, kus vana eterniitkatuse asemele on paigaldatud plekk-katus. Sellisel juhul ei kulu dokumentide kordaajamisele nii palju aega, kui juhtudel, mil ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning on vaja näiteks täiendav veetrass välja ehitada. Viimasel juhul võib veetrass tulla mitme kilomeetri kauguselt ning investeeringud olla vägagi suured.

Laenu saamine välistatakse juhul, kui puuduvad ehitus- ja kasutusload, samuti ilma lubadeta tehtud suurte renoveerimis- ja ehitustööde puhul. Samuti välistatakse laenu saamisel objektid, mille ehitusluba ei vasta tegelikule ehitisele ning objektid, millele kasutusloa saamine on ehitise hetkeseisu arvestades ebatõenäoline. Näiteks on hoone rekonstrueeritud ebaseaduslikult või puuduvad olulised kommunikatsioonid. Paljud kohalikud omavalitsused on öelnud, et pangad on praegu ühed suurimad turu korrastajad. Tänu pankadele, kes ehitise dokumentatsiooni korrektsust nõuavad, saavad paljud objektid seadustatud.

Palju erinevaid rikkumisi

Tartus tegutsevate kutseliste varahindajate sõnul on ehitiste puhul erinevaid seadusele mittevastamisi väga palju. Enamlevinud on näiteks:

• Rekonstrueerimine (katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine).
• Ehitus- ja kasutusloa puudumine.
• Projektist mööda ehitamine (üle kinnistu piiri ehitamine või piirile liiga lähedale 
ehitamine).
• Dokumentatsiooni puudumine.
• Ehituskeeluvööndisse ehitamine.
• Tehnosüsteemide muutmine (sauna ehitus korterisse, köögi asemele vannitoa 
ehitus).
• Pinnaandmete mittevastavus tegelikkusega.
• Registrist kõrvalhoonete andmete puudumine.

Artikkel põhineb autori Eesti Maaülikoolis kaitstud bakalaureusetööl “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele”.

SABINE LIIAS

Tartu kontori hindaja assistent, nooremmaakler