Tartu uusarenduste ülevaade ja trendid
Huvi korterite vastu Tartu linnas ja rõngasvaldades on püsinud viimased kuus aastat kõrge
Tartu linnas on peamiselt nõudlus 2- ja 3-toaliste, eelkõige remonditud, heas ja väga heas seisukorras korralikes majades paiknevate korterite järele, mille kommunaalkulud on madalad. Samuti ostetakse mõistliku hinnaga uusi või täielikult renoveeritud korterelamute kortereid. Üha rohkem tuntakse huvi suuremate korterite vastu linnas selle asemel, et maja Tartu külje alla soetada. Kindlustunne on ostjate seas suurenenud. Selgelt on tunda ostjate eelistust uuema kinnisvara järele. Vanade korterite osas on müüjatel jätkuvalt ootused hinna osas kõrged, kuid turg ei võta seda enam vastu. Hinnaralli on saanud päitsed pähe – eriti vanemates paneelmajade mugavustega korterites.
Uute korterite pakkumine on kasvanud
Domus Kinnisvara andmetel oli 2019. aasta 6. jaanuari seisuga Tartu linnas pakkumises ca 315 uut korterit keskmise hinnaga 2 277 €/m2. Kõige rohkem uusi kortereid on pakkumises kesklinnas ja selle vahetus läheduses. Statistikaameti andmetel väljastati Tartus 2018. aastal korterelamutele 63 ehitusluba (2017. a 37 ehitusluba) ja 24 kasutusluba (2017. a 18 kasutusluba). 2018. aastal tuli Tartu linnas avalikku pakkumisse 641 uut korterit 38 korterelamus, 2017. aastal 551 uut korterit 30 korterelamus.
Domus Kinnisvara Tartu büroo jälgib detailselt igakuiselt kõiki Tartu uusarendusi ja nende müüki, omame väga head ülevaadet, millised projektid ning mis tüüpi korterid müüvad paremini. Domus Kinnisvara kutseline maakler Kristo Kivisalu kommenteerib: „Selgelt paistavad välja mõned arendusprojektid, kus müügitempo on väga kiire ning samuti ka projektid, mis on turul märkimisväärselt kauem. Sealt tulenevalt oskame oma klientidele anda juba projekteerimise staadiumis head nõu selles osas, mis lahendused klientidele meeldivad.“
Võrreldes 2018. aasta algusega on 2-toaliste korterite osakaal pakkumiste mahus vähenenud ning 3-toaliste korterite oma tunduvalt tõusnud. Pakkumisse on lisandunud 5-toalisi kortereid, mida varem on olnud mõni üksik. Selle ajaga on 1-, 2-, 3- ja 4-toaliste korterite pakkumiste keskmised hinnad tõusnud vastavalt 14%, 8%, 12% ja 18%. Pakkumises olevate korterite keskmised näitajad on toodud tabelis 1, kus on arvestatud korterite eluruumide pindala. Keskmised korterite hinnad on tõusnud, kuna ehitushind on kallinenud ning pakkumisse on lisandunud rohkem keskmisest kõrgema hinnaklassiga kortereid, nt Tähepargi arendus.
Tabel 1. Tartu linnas pakkumises olevate uute korterite keskmine eluruumide pindala, keskmine hind ja osakaal seisuga 06.01.19
Allikas: Maa-ameti statistika, Domus Kinnisvara
Kolme viimase aastaga on uute korterelamute pakkumine olnud kasvavas trendis. 2016. aastal tuli avalikku pakkumisse 311 uut korterit, 2017. aastal 551 uut korterit ning 2018. aastal juba 641 uut korterit.
Ostjad eelistavad läbimõeldud planeeringut
Domus Kinnisvara kutseline maakler ja projektijuht Kaarel Kiidron märgib, et järjepidevat tööd tehes joonistuvad välja selged punktid, miks on mingid projektid edukad ja teised mitte. “Kui kombineerin need teadmised oma kogemustega projekteerimise, projektijuhtimise ning turunduse valdkonnas, saan jagada arendajatele väga kvaliteetset informatsiooni. Minu eesmärk on alustada arendajatega koostööd juba planeerimise ja projekteerimise algfaasis, et statistikale toetudes näidata, mida täpselt peaks arendama, et maksimaliseerida projekti edukust,” lisab ta.
Tartu linnas on uute korterite osas nõudlus suurem odavama hinnaklassiga uute korterite järele, nt Kristalli ja Kummeli tänava uued korterid. Uute korterite puhul eelistatakse läbimõeldud planeeringut, energiasäästliku elamut, madalaid kommunaalkulusid, huvitavat arhitektuuri ning hinnatud asukohta. Lisaks eelistatakse kortereid, millel on rõdu või terrass ja panipaik ning parkimiskoht. Samas tartlaste hinnatundlikkuse tõttu ei ole keskmisest madalama hinnaga uute korterite puhul asukoht kõige tähtsam indikaator – kui korteri hind on soodne, ollakse nõus asukoha osas järeleandmisi tegema. Keskmisest kõrgema hinnaga uute korterite puhul eelistatakse asukohana kesklinna ja selle vahetut lähedust ning Supilinna. Kallimatel korteritel on boonuseks lifti olemasolu.
2018. aastal müüdi 220 uut korterit rohkem kui 2017. aastal – kokku müüdi eelmisel aastal 518 uut korterit keskmise hinnaga 1 742 €/m2. 2017. aastal müüdi Tartus 298 uut korterit keskmise hinnaga 1 784 €/m2, 2016. aastal 283 uut korterit keskmise hinnaga 1 732 €/m2 ning 2015. aastal 309 uut korterit keskmise hinnaga 1 724 €/m2. Kuna paljude korteriomandite pindala sisse on arvestatud panipaiga või rõdu pindala, siis reaalselt on eluruumi pindala ruutmeetrihind ca 120 eurot kõrgem.
Märgata on suurenenud nõudlust 2-toaliste korterite vastu. Samas 3-toaliste korterite osakaal tehingutes on varasemate aastatega võrreldes vähenenud ning sellest tulenevalt on ka pakkumises 3-toaliste korterite osakaal suurenenud. Rohkem ostetakse 3-toalisi kortereid odavama hinnaklassiga arendustest.
Eksklusiivsete korterite turg on küllastunud
Tartu uute korterite turg on küllastunud eksklusiivsete 3-toaliste korterite pakkumistest. Üle 200 000 euro maksvate 3-toaliste korteritega on käesoleval aastal tehtud ainult neli tehingut ning 2017. aastal üks müügitehing. 2019. aasta alguse seisuga oli Tartus pakkumises 30 sellist korterit, mis tähendab, et lähiajal turule nii kallist toodet juurde ei ole vaja.
2-toaliste korteritega on parem seis. Kuna nende lõpphind on 3-toalistest tunduvalt madalam, võimaldab see rohkematel osta endale korter eksklusiivsesse kesklinna uusarendusse. 2018. aastal tehti üle 150 000 € maksvate 2-toaliste korteritega 10 müügitehingut, 2019. aasta alguses oli pakkumises 11 sellist korterit, mis ei ole väga halb seis nende müüjatele.
Uute korterite ostjatele on vastuvõetavamad 1-toalised hinnapiiriga kuni 90 000 €, 2-toalised kuni 125 000 €, 3-toalised kuni 155 000 € ja 4-toalised kuni 175 000 €.
Tabel 2. Tartu linnas uute korteritega tehtud tehingute koondnäitajad aastatel 2015-2018 (välja jäetud 5- ja enam toaliste tehingud)
Allikas: Maa-ameti statistika, Domus Kinnisvara
Äärelinna korterite pakkumismaht suureneb
Eelmise aasta lõpus alustati Raadimõisa pargi ja Eesti Rahvamuuseumi vahetus läheduses asuvate korterite pakkumisega. Planeeritakse ehitada kaheksa neljakordset korterelamut, kus esimese etapi korterid valmivad 2019. aasta teises pooles.
Hetkel käib Tartu vallas Raadimõisa uuselamurajoonis Kaupmehe tänava detailplaneeringu koostamine. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul ning nüüd ootab vastu võtmist. Kaupmehe tänavale on plaanis rajada detailplaneeringu kohaselt lähitulevikus 10 korterelamut. Samas piirkonnas on hoogsalt kerkimas mitmeid ridaelamubokse. Raadi Terminali teenindusjaama kõrval, Nõlvakaare tänaval, on käimas uute ridaelamubokside ehitustööd, millest esimesed valmisid 2018. detsembriks. Hetkel on ehitamisel kolm ridaelamut ja plaanis on veel alusta lisaks kahe ridaelamu ehitamist.
Sel aastal on Ihaste ja Lammi tee vahelisele alale kerkimas kaks erineva iseloomuga hoonetekompleksi: ridamajalikud elamud ja 6-korruselised korterelamud. Arenduse kogumaht on 13 korterelamut. Detailplaneeringus on arvestatud Europan 9 võidutöö kontseptsiooniga. Arendatav elurajoon piirneb ühelt poolt looduskaitsealaga ning seega tagab esmalt tulevastele elanikele privaatsuse ja teisalt suurepärased vaated rohelusele kõrgema korruste korteritest.
Teisel pool linna, Lõunakeskuse lähedal asuvas Ränilinna uusarenduses, on plaanis alustada teise etapi korterite ehitusega selle aasta kevad-suvel. Pakkumisse tuleb esialgu üks korterelamu, kogu teise etapi maht on ligikaudu 300 korterit. Tartu linnal on plaanis sinna käima panna ka ühiskondlik transport.