Mis loom see broneerimisleping tegelikult on?
Kinnisvara ostes võib ostjatel tulla ette olukordi, kus vana kodu pole veel maha müüdud, kuid uus on juba välja valitud või on hoopis tegemist uusarenduse korteriga, mis valmib alles näiteks poole aasta pärast. Hirm jääda ilma oma unistuste kodust võib viia läbimõtlematute otsusteni sõlmides lepinguid, mis tegelikult ei kehti. Paljudel juhtudel tehakse ekslikult nö „broneerimisleping“, kus tasutakse kokkulepitud summa ja see summa arvatakse ostuhinna hulka. Juriidiliselt on tegemist õigustühise lepinguga, kuna broneerimislepingu sisu on hoopis midagi muud.
Broneerimisleping tähendab tegelikkuses seda, et ostja broneerib tulevikus ostetava vara mingiks teatud ajaperioodiks ning tasub selle eest kokkulepitud mõistliku summa. Näiteks müüja peatab müügi kaheks nädalaks, kuni ostja tegeleb pangalaenu taotlemisega. Müüja kohustub selle aja jooksul hoidma müüdavat vara broneerijale.
Broneerimistasu on korrelatsioonis perioodiga ja ostu-müügisummaga ja see on eraldiseisev summa ostu-müügihinnast. Lihtsamalt öeldes maksab ostja müüjale tasu, et müüja ei müüks seda kellelegi teisele sel perioodil. Broneerimistasu peab olema mõistlik summa ja suurus sõltub kinnisvara väärusest ja summa suurus on kokkuleppel ning peaks mõlemat osapoolt motiveeriv.
Kui ostja broneerimisperioodi lõppedes oma ostusoovi ei realiseeri, siis broneerimistasu jääb müüjale ehk siis põhimõtteliselt on tegemist hüvitisega, mis kompenseerib aja müügi peatamise eest. Broneerimisleping ei tohi sisaldada kohustust ostjal osta ega müüjal müüa, see on kõigest kokkulepe müügi peatamiseks. Kui antud „broneerimisleping“ viitab kasvõi kaudselt nendele kohustustele, siis on tegemist õigustühise lepinguga ja tuleb broneerimistasu tagastada ostjale.
Broneerimisleping saab kõne alla tulla erandina, kui on täidetud alljärgnevad tingimused (Riigikohtu selgitused):
- tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müüdavat vara kokkuleptud ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks;
- ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada
- broneerimistasu suurus ei tohi ületada üksnes broneerimise eest mõistlikult makstavat summa
Kui osapooltel on kindel soov minna ostu-müügitehingusse siis võlaõigusseadus sätestab seda, et kõik kinnisvaraga tehtud lepingud peavad olema notariaalselt tõestatud. Seega kindlustamaks mõlema osapoole tahe, siis tuleks sõlmida notariaalne võlaõiguslik leping. Sel juhul saab lepingus panna paika tingimused, mis juhtub siis kui üks pooltest rikub lepingut või taganeb. Samuti on sel juhul müüjale makstud summa osa ostuhinnast ja see jääb müüjale, kui ostja loobub oma ostusoovist. Võlaõiguslikku lepingut sõlmides üldjuhul tasutakse müüjale 10-20% ostu-müügihinnast, tavaliselt see summa ühtib pangalaenuga ostjatel omafinantseeringu osaga ostu-müügihinnast. Kindlasti on ka erandeid, kus sissemakstav summa on suurem või väiksem eeltoodud näitest.
Kindlasti tuleks juhtida tähelepanu sellele, et võlaõigusliku lepingu puhul ei ilmu kinnistusraamatusse uue omaniku kannet, see toimub alles siis kui sõlmitakse asjaõiguslik leping. Seega sisuliselt on müüjal võimalik sõlmida piiramatul arvul võlaõiguslikke lepinguid (kui on tegemist pahatahtliku müüjaga), kui teha neid lepinguid erinevate notarite juures. Seega tuleks võlaõiguslikku lepingu tehes lisada kinnistusraamatusse eelmärge selle kohta, et see leping on sõlmitud ja see on nähtav kõigile. See on lisagarantii ostjale ostu tagamiseks. Selle eest tuleb küll maksta lisatasu, kuid see väike investeering on seda väärt.
Seega minu soovitus on kindlasti pidada nõu pädeva maakleriga, kuidas sellist tehingut teha nõnda, et kumbki pool ei tekitaks endale kahjusid ega poleks pärast pettumusi.