5 tegurit, mis turbulentsetel aegadel aitavad hoida ärikinnisvara väärtust

2020 I poolaastal muutunud majanduskeskkond lõpetas ärikinnisvara pikka aega kestnud kasvutrendi. Teadmatus tuleviku ees ja ettevõtete suurenenud ebakindlus jättis ära väga paljud ostu-müügi- ja üüritehingud ning sellega seoses sattusid surve alla ka varade väärtused. Siiski on jäänud turul teatavad ärikinnisvaraga seotud näitajad, mis kõigi eelduste kohaselt ei ole kadunud ning aitavad hoida vara likviidsust ka kõige turbulentsematel aegadel.

Järgnevalt toome välja 5 põhitegurit:

• Varal on pikaajalised rendilepingud – tähtajalised ja pikad lepingud annavad suurema kindlustunde tulevikus saadavatele rahavoogudele, aga ka võimaluse täpsemaks rahavoogude prognoosiks. Turul on alati eelistatud kindla rahavooga objektid.
• Varal on tugevad rentnikud – majanduslikult tugevate ettevõtete näol esineb varal väiksem võimalus rahavoo ajutiseks katkemiseks või lõppemiseks. Kindlaim viis selgust saada on tutvuda ettevõtte majandusaasta aruandega, aga samuti annab teatavat indikatsiooni ka ettevõtete panus SKP-sse. Tõenäoliselt on tugevad rentnikud just suurimate panustajate seas ehk nimekirja eesotsas (info ja side, hulgi- ja jaekaubandus, töötlev tööstus).
• Vara rentnikud ei ole homogeensed – üldiselt on ühetaolise tegevusalaga ettevõtete puhul risk renditulule suurem, sest majanduskeskkonna muutumisel käituvad nad kõik sarnaselt. Erinevate tegevusaladega ettevõtete puhul oleks rendirisk rohkem hajutatud ning seetõttu võib vara poolt genereeritavat rahavoogu pidada kindlamaks. Muidugi leidub ka tegevusalasid, mida muutused majanduses nii palju ei mõjuta, kui tegemist on eluliselt vajalike teenuste või toodetega (nt kodupoed, tervisemajad).
• Varal on madal vakantsus – vähene füüsiline ja majanduslik vakantsus võimaldab varal genereerida tulu, mis on võimalikult lähedal selle potentsiaalsele kogutulule. Reeglina tuleneb vakantsus rentnike vahetumisest, vaeglaekumistest või rentnikule tehtud soodustustest. Näiteks monorentniku vahetumisel on vara vakantsus suurem kui aegajalt üksikute rentnike vahetumisel. Üldistatult võib öelda, et mida madalamad on varaga seotud vakantsusemäärad, seda likviidsem see on.
• Varal on madalad omanikukulud – vara tulupotentsiaali hoidmiseks ja remondiks on vajalikud perioodilised ning ühekordsed kulud. Lühidalt ja üldistatult võib neid jaotada haldus-, hooldus- ja kindlustuskuludeks, millele lisanduvad maamaks ja remondifond. Kõrgete omanikuludega varad on madalama väärtusega, sest kõik need kulud võivad moodustada olulise osa potentsiaalsest kogutulust. Viimane on ka põhjuseks, miks turul eelistatakse varasid, mille omanikulud on suhteliselt madalad.