14 aastat kestnud kinnisvarapeo võitja on Põhja-Tallinn

2008. aasta majanduskriis jõudis kinnisvaraturul oma põhja puudutuseni 2009. aasta I kvartalis, mil tehingute arv kukkus tasemeteni, mida polnud nähtud siinkandis enam pikki aastaid. Pärast seda algas pikalt kestnud taastumisperiood, mida uljamad hakkasid ühel hetkel juba kinnisvarapeoks kutsuma. Mis piirkondade elanikud on väljunud nendest kasvuaastatest suurimate võitjatena?

2009. aasta I kvartali tehingute arvu põhi tähendas üle Eesti 2068 korteriomandi tehingut. Käesoleva aasta I kvartalis teostati üle Eesti 4625 tehingut, mistõttu paralleelide tõmbamine toonase kriisiga on emotsionaalselt mõistetav, aga vähemalt seni olnud numbriliselt põhjendamatu. Kinnisvaraturu tervise indikaator on tehingute arv ja täna oleme ajaloolistest madalpunktidest veel väga kaugel. Küll aga on põnev vaadata, millise muudatuse on läbinud selle 14 aasta jooksul korterite hinnad Tallinnas, kus tehingute arvukus on piisav järelduste tegemiseks ja perioodide võrdlemiseks.

2009. aasta I kvartalis oli kõige kõrgem ruutmeetri hind oodatult Kesklinna linnaosas, millele järgnes väikese vahega Pirita ja siis juba Haabersti. 2023. aasta I kvartalis on pilt oluliselt muutunud ja kõige kallimaks linnaosaks on tõusnud Põhja-Tallinn:

Seega on 14 aastat kestnud kasvutsükli kindel võitja Põhja-Tallinna linnaosa. Toona, 2009. aasta I kvartalis, vahetas omanikku 150 Põhja-Tallinna korteriomandit. Kes julges siis osta ja hoida kuni käesoleva aastani oma kinnisvara, seda inimest võib vaid õnnitleda – tema kinnisvara väärtus on kasvanud ligi 300 %. Põhja-Tallinna tähtsuse ja väärtuse kasv Eesti kinnisvaraturul on ilus edulugu, kus igati kohane on võrdlus muinasjutuga, milles inetust pardipojast saab luik. Arvestades arenduste mahte, pooleliolevaid planeeringuid ja jätkuvalt suurepärast asukohta, siis võib prognoosida sellele eduloole ainult jätku.

Üle 200 % kasvu näitasid veel Kristiine ja Lasnamäe linnaosa, jättes viimaseks Pirita, mis oli kõrges hinnas 2009. aastal ja kus suure kasvu saavutamine ka sellevõrra problemaatilisem. Lisaks on Pirita puhul tegemist linnaosaga, kus on vähe pakkumisi ja teiste linnaosadega võrreldes ka konkurentsitult kõige vähem tehinguid, mistõttu vähestel tehingutel (aasta alguses vaid ca 10 tehingut kuus) on suur osakaal keskmise hinna kujunemisel.

Korraliku vara väärtuse kasvu on läbinud kogu Eesti. Eesti suurimad tõmbekeskused Tartu ja Pärnu saavad seniste korteriomanike rõõmustamiseks ja uute korteriostjate kurvastamiseks samuti nentida fakte kõrgetest hinnatasemetest ja suurtest kasvuprotsentidest. Tartu korterite ruutmeetri hind on kasvanud 14 aasta jooksul 211 % ja Pärnu korterite hind 187 %.

Kuigi üldlevinud tarkusetera ütleb, et kodu ost pole investeering, siis sellele vaatamata võib tõdeda, et lisaks 14 aasta jooksul kogetud kodusoojusele ja õnnetundele on suur hulk kinnisvara omanikke saanud osa ka nende kodude väärtuse kasvust, mis on ulatanud sadade protsentideni. Seega ei peaks enamus meist kurvastama, kui 2023. aastal jäävad hinnad seisma või isegi mõne protsendipunkti võrra kahanevad – senine kasv on olnud muljetavaldav, mis ei teeks häbi ka Warren Buffett’ile endale.