Täna otsivad ettevõtted büroopindu, mis toetaks talentide hoidmist ja tööandja kuvandit
Domus Kinnisvara ärikinnisvara osakonna müügijuht ja kutseline maakler Raimond Pääslane arutleb blogis, mida ja miks toob endaga kaasa käesolev aasta ärikinnisvara turul.
Kui selle aasta alguses on näha majanduse elavnemise märke, siis sel aastal lisandub tõenäoliselt turule siiski erandlikult vähe uusi büroopindu. Harjumaal valmib ligikaudu 30 000 m² uut büroopinda, mis on väikseim maht viimase kümne aasta jooksul. Põhjus peitub arendajate varasemas ettevaatlikkuses: ebakindlate väljavaadete tõttu on jäetud viimastel aastatel mitmed projektid käivitamata, mistõttu jõuab täna turule väga piiratud hulk kaasaegseid A-klassi ärihooneid. Kuna ärihoonete valmimistsükkel kestab 2–2,5 aastat, jääb pakkumise nappus tõenäoliselt püsima ka järgnevatel aastatel.
Kuigi 2027.–2028. aastal maht prognoositult mõnevõrra suureneb, on planeeritud ja ehituses olevaid hooneid vähe ning paljudel neist on ankurüürnikud juba paigas. See tähendab, et suur osa uutest pindadest on üürnikega kaetud ning just Tallinna tugevatesse ja nõutud äripiirkondadesse tekib selge pakkumislünk.
Uute A-klassi hoonete vähesus suunab üürnikke B-klassi segmenti, kus vakantsus on juba praegu kõrge ning konkurents üürnike nimel kõige tihedam. Samal ajal on üürnike ootused märkimisväärselt tõusnud. Kaasaegset töökeskkonda, kvaliteetset mikrokeskkonda ja energiatõhusaid tehnosüsteeme eeldatakse standardina. See süvendab turu polariseerumist, kus kvaliteetses asukohas modernne hoone leiab kiiresti üürniku, samas kui vanem büroopind kaotab atraktiivsust isegi madala hinnaga.
Üürnikud otsivad büroopinda, mis toetab talentide hoidmist ja tööandja kuvandit
Vanemate büroohoonete põhiprobleem on nende struktuurne konkurentsivõimetus. Büroopinna valikut kujundavad täna selged ja kõrged kvaliteedikriteeriumid. Üürihind ei ole enam otsustav tegur, ettevõtete kulustruktuuris on bürookulu marginaalne võrreldes tööjõukuludega. See tähendab, et ettevõtted otsivad ennekõike pinda, mis toetab talentide hoidmist, tööandja kuvandit ja igapäevast töötajate heaolu.
Põhilised nõudmised on kõrged laed ja avar ruumilahendus; suured aknad ja loomulik valgus; modernne siseviimistlus; energiatõhusad ventilatsiooni-, jahutus- ja küttesüsteemid; kaasaegne mikrokeskkond koos restoranide, kohvikute ja teenustega; tugev asukohapõhine kuvand, mis toetab ettevõtte positsiooni turul. Pelgalt renoveerimine ei muuda kahjuks vanemat hoonet samaväärseks uue büroohoonega, mis nendele nõudmistele vastab. Seetõttu jäävad need objektid sageli tühjaks ka siis, kui üürihind on oluliselt alla turutaseme.
Varasemad populaarsed piirkonnad on muutunud pigem transpordisõlmedeks
Kõige populaarsemad piirkonnad on Maakri Kvartal, Rotermanni Kvartal, Telliskivi, Volta ja Ülemiste City. Need piirkonnad pakuvad terviklikku ärikeskkonda: lühikesed jalakäiguteed teenusteni, tugev kogukondlik linnakeskkond, kvaliteetne arhitektuur ning tugev tööandja brändi mõju. Üürnikud tajuvad neid piirkondi väärtust loovate ärikeskustena, mitte lihtsalt büroohoonete asukohtadena.
Tartu mnt, Pärnu mnt ja Narva mnt koridorid on muutunud pigem transpordisõlmedeks, kus puudub töötajate igapäevast mugavust toetav taristu. Seetõttu väheneb seal just vanemate hoonete vastu huvi isegi madalate üürihindade korral.
Südalinna servas tegutsevad peamiselt väiksemate pindade otsijad (kuni 150–250 m²), kelle jaoks on olulised paindlikud lepingud ja head parkimislahendused. Konkurents selles segmendis on tihe ning paljud üürileandjad jagavad suuremaid pindu väiksemateks üksusteks.
Kõige realistlikum ja tulusam lahendus on funktsionaalse kasutuse ümbermõtestamine
Seal, kus bürooturu perspektiiv on nõrk, on mõistlik hinnata elamuarenduse või segafunktsiooniga lahenduse potentsiaali. Paljudel vanadel büroohoonetel on konstruktsioon, mis võimaldab kohandamist korteriteks või kombineeritud äriks-elamuks, mis vähendab üüritulu sõltuvust ühest nõudlussegmendist ja loob hoonele uue elutsükli.
Arvestades planeerimis- ja projekteerimisprotsesside kestust, võiks esimene Tallinna büroohoonest ümber ehitatud kortermaja valmida realistlikult 2027.–2028. aastal. Ümberkujundamine on eriti mõistlik hoonetes, mis asuvad tugevates asumikeskustes, kus elufunktsioonide järele on püsiv nõudlus.
Madalam hind ei too automaatselt üürnikke
Uute A-klassi büroohoonete üürihind püsib 2026. aastal stabiilselt 18–22 €/m² vahemikus. Põhjuseks on väga piiratud pakkumine ning jätkuvalt tugev nõudlus kvaliteetsete pindade järele. A-klassi turusegmendis ei ole märkimisväärset hinnalangust ette näha, sest üürnikud on valmis maksma kõrgemat hinda hoone eest, mis toetab tööandja väärtuspakkumist.
Vanemate hoonete puhul on hinnasurve selgelt kasvav. Tallinna servapiirkondades ja magalapiirkondades võivad üürihinnad langeda tasemeni 9–12 €/m², üksikjuhtudel ka madalamale, eriti kui hoone kvaliteet või keskkond ei vasta tänaste klientide ootustele. Siiski tuleb rõhutada: madalam hind ei too automaatselt üürnikke, sest otsust mõjutavad eelkõige hoone kvaliteet ja asukoha atraktiivsus.
Ärikinnisvara arendamine on praegu tulus eeskätt segmendis, kus pakkumine on piiratud ja nõudlus püsiv: uued A-klassi hooned ning osa stock-office’i objekte. Vanema büroofondi puhul on lühiajaline tootlus surve all: vakantsus on kõrge, hinnatase langeb ja investeerimisvajadus on suur.
Tulusus võib hakata paranema 2–4 aasta jooksul, kui osa vanemaid büroohooneid võetakse ümberkujundamisele ning pakkumine tiheneb just kvaliteetsete pindade osas. Turutasakaalu taastumine eeldab aga hoonete kontseptsioonilist uuendamist, mitte ainult hinnakohandusi.