20 aastat on muutnud Eesti kinnisvaraturu kvaliteetsemaks
Taasiseseisvuse 20-ndat juubelit tähistades on põhjust heita pilk Eesti kinnisvaraturu minevikku ja vaadata, kuhu me tänaseks välja oleme jõudnud.
Mõned olulised muudatused on järgmised:
* Riiklikust elamufondist oleme jõudnud läbi omandireformi ja massilise korterite erastamise omanike riiki, kus kinnisvara omab pea 90 % leibkondadest. Kogu Euroopa mõistes ülikõrge näitaja on aluseks toimivale ostu-müügiturule, mille seadusandlik raamistik on paigas, kuid pole võimaldanud kaugele areneda üüriturul, kus eetilised tõekspidamised madalad, lepinguline baas habras, maksedistsipliin kõikuv, kinnisvara kvaliteet ei vasta tihtilugu hinnale ja valik napp.
* Seadusandluses oleme jõudnud tühjalt kohalt ühe keskmisest kõrgemalt arenenud riigi tasemele. 90-ndate alguses toiminud džungliseaduste asemel on meil tänaseks toimivad Võlaõigusseadus, Asjaõigusseadus, Ehitusseadus jms. Viimase aastakümne kinnisvaraturu tõusud ja mõõnad on sundinud Riigikogu vastu võtma ka täiesti uuendusmeelset Võlakaitse seadust, millega oleme astunud veel ühe sammu lähemale pika ajalooga tsiviliseeritud õigusriikidele.
* Elamufondi kvaliteet on kasvanud kordades. 20 aastaga on ehitatud sadu uusi kortermaju ja elamurajoone, milles mõned on nii arhitektuuriliselt kui ehitamise kvaliteedilt ja sisustuselt absoluutne maailma tippklass. Igal ostuhuvilisel on täna võimalik valida,kas ta soovib elada „eestiaegses“ puumajas, 60-ndatel ehitatud „hrushtshovkas“ või siis viimase 5 aasta jooksul ehitud klaashoones. Valik on lai, piiranguks vaid rahakoti ja laenuvõime suurus. 20 aasta jooksul on muidugi ehitatud ka hulgaliselt (ühepere) maju, mis ei pruugi järgmised 20 aastat püsti seista, kuid valdavas enamuses oleme saanud ühetaoliste magalate asemele hulgaliselt erilaadseid hooneid, millega oleme rikastanud linnapilti ning muutnud elukeskkonda elamiskõlblikumaks ja kaasaegsemaks.
* Kui 90-ndate alguses oli kinnisvaraturg põhiliselt väheste maaklerfirmade vahendusäri, siis tänaseks on sellest kasvanud tööstus, kus on toimunud spetsialiseerumine. On suured ehitus- ja arendusfirmad, kes on keskendunud kortermajade ja elamurajoonide väljaehitamisele, on väiksemad arendusfirmad, kes ehitavad väiksemaid kortermaju ja renoveerivad vanu maju, on suured kinnisvarafirmad, kus lisaks maaklerteenusele ja hindamisteenusele koostatakse turuanalüüse, pakutakse konsultatsioone ehk täisteenust ning on ka hulk firmasid, kes tegelevad ainult kinnisvara vahendamisega.
* Maaklerite ja hindajate professionaalsus on tõusnud. Kui taasiseseisvumise algusaastatel vaatasid hindajad rohkem lakke ja usaldasid oma kõhutunnet, siis täna on põhiliseks töövahendiks andmebaasid ja Exceli tabelid ning turuväärtuse määramine on kõrgema matemaatika tasemel ja subjektiivsuse osa kahanenud minimaalseks. Arusaam, mida kujutab endast maaklerteenus, on kahe aastakümnega läbinud tohutu arengu. Veidi ebakindlatest ja oma rolli otsivatest maakleritest, kes hommikuti lugesid Kuldset Börsi ja unistasid kinnisvaraportaalidest, on vähemalt suuremates firmades saanud professionaalid, kelle jaoks pole enam võõrad terminid nagu klientide segmenteerimine, sihtturundus ja „külmad kõned“ ning kes kasutavad klientidele lahenduste leidmiseks sotsiaalvõrgustikke, tippfotograafide abi või lausa rahvusvahelisi koostööprojekte.
* Pankade osatähtsus kinnisvaraturu mõjutajana on kasvanud märkimisväärselt. Kui 20-15 aastat tagasi kasutati tehingute teostamisel valdavalt sularaha, siis nüüdseks on sularaha kasutamine jäänud harvaks juhuseks ja reeglina liigub raha ülekannete kaudu. Samuti sõltub kinnisvaraturu käive väga palju sellest, kui lahti on keeratud pangalaenude kraanid ja kui paindlik on pankade krediidipoliitika. Kui aktiivne saab olema näiteks lähima 5 aasta kinnisvaraturg, siis ka seda vastust peame otsima vaadates eelkõige Rootsi Kuningriigi poole.
* Kommertskinnisvara turg, mis 90-ndate alguses tähendas 80-ndatel värvitud seinadega hallide kontoripindade vahendust ning on aastaid käinud 3 sammu tagapool elamispindade turust, on tänaseks välja kujunenud aktiivseks kinnisvaraturu osaks, kus tegutsevad nii kohalikud kui ka välismaised investeerimisfondid, teraselt jälgitakse tootluse numbreid ja müüdavate objektide mahud ulatuvad sadade miljonite eurodeni. Pika tasuvusajaga büroohoonete või tehnoparkide ostmisest ja omamisest on saanud normaalne osa kinnisvaraturu toimisest ja seetõttu võib Eestit võrrelda vabalt arenenud riikidega.