Maade turul teevad ilma Euroopa Komisjon ja investeerimisfondid

Kui 2006. aastani teadis kogu Eesti elanikkond, et maad kuskilt juurde ei tule ning maa hind langeda ei saa, selgus masu saabudes, et maa hind saab siiski ka langeda, kuigi juurde pole seda kuskilt ometi tulnud.

Aastaks 2012 on maailmas üle seitsme miljardi inimese ja ÜRO ennustab, et 2030. aastaks ületab maailma rahvastik kaheksa miljardi inimese piiri. Kogu see rahvamass tuleb ju kuidagi ära toita, hakkab lootusrikkalt mõtlema põline põllumees.
Kas mitte siin ei peitu Eesti avarate ja tühjade põllumaade suur võimalus? Globaliseerumine, demograafilised protsessid ja toiduainete ennustatav kriis võivad Eesti põllumaadele avaldada oodatust suuremat mõju ning aastate pärast ei saa välistada uut buumi ka selles, äsja varjusurmas olnud sektoris.

Suurem tehinguaktiivsus
Eesti kinnisvaraturule polegi masumeteoriidi põhjustatud kraatrist väljaronimine olnud nii pikk ja vaevaline, kui vahepeal tundus. Ainuüksi Harjumaal tehti 2011. aastal võrreldes 2009. aastaga kaks korda enam tehinguid (vastavalt 868 ja 406 tehingut).
Rohkem kui kolm korda on tehtud tehinguid ka metsamaadega, kus 2009. aasta 87 tehingut on asendunud 2011. aastal 264 tehinguga. 2006. aasta rekordnumbriteni, mil Harjumaal tehti maatulundusmaadega 1237 tehingut, on siiski veel omajagu liikuda.
Märkimist väärib, et kui majanduslangus viis kinnisvarahinnad üldiselt langusesse suurusjärgus 50-60%, siis põllumaad oli ainus sektor, kus hinnad sellist kukkumist ei näinud, vaid püsisid stabiilsed ning isegi liikusid ülespoole.
Statistika kinnitab, et aktiivsus hoonestamata maade turul on tõusnud ja seda saavad kinnitada ka maaklerid, kes antud segmendis tegutsevad. Maid ostetakse investeerimise eesmärgil, olemasoleva põllumajandusäri laiendamiseks või uue alustamiseks, aga ka erinevate toetuste saamiseks.
Huvi on aasta-aastalt suurenenud nii metsa- kui põllumaade vastu, vaid metsamaade osas on praegu nõudlus mõnevõrra raugenud, kuna puiduhinnad on kõrgele tõusnud. Üks oluline muudatus, mis varasemate aastatega võrreldes on toimunud, näitab maade rendituru kasvu.
Kui mõned aastad tagasi oli tavaline see, et tagastatud maa omanik andis maa põllumehest naabrimehele või ühistule rendile vaid maamaksu tasumise ja maa korrashoidmise eest, siis nüüd kipub selline mentaliteet minevikku jääma.
Paljude maaomanike asemele on asunud noored pärijad või on välja ilmunud targad nõuandjad, mistõttu maa kasutamise eest küsitakse rahalist rendisummat. Summad ei ole küll kolossaalsed, kuid samm maadeturu korrastumise ja majandusliku loogika suurenemise osas on astutud.

Toetused kui ärimudel
Kinnisvaraturg tervikuna on poliitilistest otsustest, seadusemuudatustest ja makromajanduslikest valikutest vägagi mõjutatud. Põllumaade osas kehtib see veel eriti ning mõjutegurid on suisa globaalsed, sest Euroopa Komisjoni otsustest ja põllumajandustoetuste suurusest sõltub Eesti põllumaade hinnatase ja nõudluse suurus.
Mida lahkemalt jagab Euroopa Liit põllumajandustoetusi, seda tõenäolisemalt jõuavad need toetussummad ka kinnisvaraturule. Eesti põllumehed on alakapitaliseeritud ja toetuste suurenemine mõjub nende investeerimisvõimekusele sama efektiivselt kui botox Kroonika kaanestaaride huultele.
Viimased arengud Brüsseli suunalt näitavad, et põllumajandustootja otsetoetused on lähiaastatel küll suurenemas, kuid ilmselt mitte piisavalt, sest põllumehed pole rahul, kinnisvaraturule toetuste tagasihoidlik suurenemine märkimisväärselt mõju aga ei avalda.
Juba praegu on üks oluline ostjate huvirühm selline, kes ostab põllumaid kokku vaid sellepärast, et kätte saada PRIA toetused. Kui võrrelda tasuvust näiteks pankade hoiuseintressidega, siis valdkonna endale selgeks teinud finantsvõluritele on tootlus jumekas. On firmasid, kes ostavad maad kokku ning pikki aastaid ei näe äriplaan ette muud, kui vaid heina niitmist ja toetuste sissekasseerimist. Hinnataseme hilisem võimalik kasv on neile vaid boonuseks.

Pakkumisi vähe
Taasiseseisvumisest alates on Eesti põllumajandus ja põllumaad olnud väga mitteseksikas äri. Umbes 15-20 aastat tagasi oli sellega tegelenud isikutel vaat et luuseri märk küljes.
Nüüdseks on olukord kardinaalselt muutunud ja piltlikult öeldes sõidavad poristel Eestimaa teedel ringi soliidsed E-klassi Mercedesed, kus istuvad härrasmehed juhivad fonde, mis liigutavad kümneid miljoneid eurosid.
Põllumajandusest ja toiduainete tootmisest on korraga saanud glamuurne äri. Suured investorid ja fondid ajavad taga suuri mahtusid ning äri põllumaadega algab nende puhul viiesajast hektarist, aga veel parem, kui maade suuruseks on tuhat ja enam hektarit. Sel juhul ollakse valmis maksma keskmisest turuhinnast ka kuni kolmandiku võrra suuremat hinda – sellega eristutakse muust majandusest ja tavaloogikast, mille kohaselt tagab suurem maht väiksema hinna.
Fondide häda peitub aga tõsiasjas, et pakkumisi sellisele mahule on väga vähe ja valik pea olematu. Näiteks märtsi lõpu seisuga on üle saja hektari suuruseid pakkumisi kinnisvaraportaalis City24 vaid kolm. Eraomanike käes selliseid maatükke üldjuhul ei ole ning kui pakkumine tekib, müüakse kinnistute portfell tavaliselt ühelt äriühingult teisele. Sel juhul ei pea need kinnistud asuma kõrvuti ja ostja ostab paketina eri suuruses kinnistuid erinevates kohtades.

Ettevaatlikud investorid
Praegused investorid on oma otsustustes ratsionaalsed ja majanduslikult kaalutlevad. Kui enne Eesti astumist Euroopa Liitu oli levinud arvamus, et kohe-kohe maade hinnad plahvatuslikult suurenevad, siis nüüd sellist märgilist sündmust Eestis ees seismas pole. Lisaks on viimase viisaastaku sündmused maailma majanduses muutnud suurema osa investeerijaid, vähemalt ajutiselt, ettevaatlikumaks ning silmaklapid vedelevad pööningul korraliku tolmukorra all.
Seega loota, et maadeturg on mingi paisu taga kinni, oleks ehk liialt optimistlik. Küll aga on mõned laias maailmas toimuvad protsessid kas või elanikkonna suurenemise ja toiduvajaduse kasvu osas sellised, mis võivad mõjutada meie piirkonnas asuvate maade turgu kasvu suunas.

* Artikkel ilmus 11.04.2012 ajalehes Postimees