Tarbija kindlustunde ja kinnisvaraturu vahel püsib anomaalia
Konjunktuuriinstituudi poolt mõõdetavat tarbijate kindlustunnet on aastakümneid peetud üheks oluliseks teguriks, mis muuhulgas mõjutab ka kinnisvaraturu aktiivsust ja kinnisvara hindu. Aga kas see ikka ka enam nii on?
Tarbijate kindlustunde tähtsust majanduses pole olnud põhjust alahinnata, seda enam, et kindlustunde indikaator on tunnetuslikult peegeldanud suhteliselt adekvaatselt seda, kuidas inimesed oma olukorda hindavad. Seoseid kinnisvaraturuga võibki selgitada läbi psühholoogilise mõõtme. Kui inimesed usuvad, et nende sissetulek kasvab ja töökoht on kindel, siis on nad rohkem valmis investeerima kinnisvarasse ja võtma pikaajalisi kohustusi eluasemelaenude näol. Ja vastupidi, kui kindlustunne on madal (nt majanduskriis, koroonakriis, kiiresti tõusvad intressid), siis lükatakse tehinguid pigem edasi. See vähendab nõudlust ja pidurdab hindade kasvu või surub neid alla.
Alates 2022. aastast on tarbijabaromeeter sügaval punases ja Konjunktuuriinstituut ise korrutab igakuiselt, et tarbijate kindlustunne on oluliselt madalam pikaajalisest keskmisest. Kindlustunde indikaator oli augustis −38, aga pikaajaline keskmine on −10. Nii halvad, kui 2025. aastal, ei olnud kindlustunde näitajad 2009.-2010. aasta majanduslanguse ajal, mil ka kinnisvaraturg oli omadega absoluutses põhjas ega ka mitte 2020. aastal, mil koroonapandeemia tõttu istusid inimesed oma kodudes ja teatud perioodil oli kinnisvaratehinguid teha peaaegu et võimatu.
2025. aastal on aga tehingute arv kinnisvaraturul näidanud selgelt aktiivsuse kasvu ja isegi pessimist võiks öelda, et oleme sisenenud mõõdukasse kasvufaasi. Ka Statistikaamet on äsja välja toonud, et eluaseme hinnaindeks tõusis 2025. aasta teises kvartalis võrreldes esimese kvartaliga 3,6% ning võrreldes eelmise aasta teise kvartaliga 5,5%.
Suur pilt näitab, et arendajad alustavad järjest uute projektidega, konkurents eluasemelaenude väljastamisele on tugev ja väljastatud eluasemelaenude käive üha kasvab, korterite taskukohasus jätkab paranemist tänu langevatele intressimääradele ning hinna-palga suhte paranemisele. Kui Andrus Ansipil palutakse olukorda kinnisvaraturul kommenteerida, siis ta ilmselt ütleks, et kui see on kriis, siis sellises kriisis ta tahakski elada.
Aga Konjunktuuriinstituut raiub ikka, et kõik on väga halvasti, mis ühtlasi läheb veidi kokku meie rahvuse eripäraga. Ikka stiilis „kärss kärnas ja maa külmunud“. Aga miks siis ikka nii on? Õnneks on Eestis arukaid inimesi veel piisavalt ja nii on Eesti Panga ökonomist Kaspar Oja ja Salga andmeanalüütik Kaido Keerma seda probleemi põhjalikumalt uurinud ja Konjunktuuriinstituudi metoodikad kahtluse alla seadnud. Nimelt on 2022. aasta mais Konjunktuuriinstituudi andmete aegreas toimunud väga järsk nihe halvemuse poole põhjustatud küsitlusmetoodika muutusest. Lühike kokkuvõte on, et tarbijabaromeetri numbrid ei ole usaldusväärsed ja pigem näitavad meie hinnanguid majandusolukorrale hullemalt, kui see tegelikkuses on.
Seega võib üsna julgelt väita, et kinnisvaraturgu analüüsides ei tasu enam tarbijate kindlustunde baromeetriga tõsiselt arvestada. Usaldada tasub nn klassikalisi numbreid, mis on end tõestanud ja ühtlasi ka igati relevantsed – tehingute arv, intressimäär, väljastatud eluasemelaenude arv ja maht, kinnisvara taskukohasus jms. Kuidas tarbija end päriselt tunneb ja mida tulevikust arvab, seda tasub küsida kinnisvaramaaklerite käest, kes kohtuvad iganädalaselt kümnete ja kümnete inimestega ning omavad head ülevaadet sellest, kui tugev või nõrk kindlustunne ikka tarbijatel tegelikult on.