Eesti üürituru 7 anomaaliat
See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima. Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.
Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:
1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.
2. Sularaha osakaal. Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?
3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.
4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.
5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.
6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.
7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.