Majade turgu mõjutab tugevalt sessoonsus

Harjumaal eramut osta soovijatest otsib suurem osa inimesi remontivajavat maja hinnaklassis 130 000–150 000 eurot. Ihaldatud piirkonnad Tallinnas on Nõmme, Pirita või Kristiine ja tahetakse maja, kus pärast mõningaid ehitustöid saab elama asuda.

Pärast kinnisvarakriisi hakkasid kasvama ka Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Majade turu madalseis jääb Harjumaal sarnaselt kogu ülejäänud kinnisvaraturule ja piirkondadele 2009. aasta I kvartalisse, mil hoonestatud maadega tehti vaid 157 tehingut. Pärast seda pole enam kuni tänaseni olnud ühtegi kvartalit, mil tehingute arv oleks jäänud kvartalis alla 200. Näiteks 2011.a. I kv tehti Harjumaal 204 tehingut ja II kv juba 300, siis käesoleval aastal on numbriteks vastavalt 213 ja 353 tehingut. Keskmiselt tehakse talveperioodil ca 70-80 tehingut kuus ja suveperioodil 100-110. Sisuliselt on majade turu tehinguaktiivsus püsinud samal tasemel alates 2010. aastast ja suuremaid muudatusi pole kaasa toonud ka käesolev aasta. Kui korteriturul on viimastel aastatel olnud trend selline, et mida kvartal rohkem aasta lõpu poole, seda rohkem tehakse tehinguid, siis majade turg saavutab oma tipu II ja III kvartalis, kus tehakse enim tehinguid. Mahud kasvavad antud ajaperioodil seetõttu, kuna siis tehakse palju tehinguid suvilatega, mis läheb hoonestatud maana statistikasse kirja ja samuti eelistab suur hulk ostuhuvilisi oma soovi realiseerida just suvel, kus hoonete ning nende ümbruse head ja halvad küljed tulevad kõige paremini välja.
Kuna tehingute arv on püsinud viimased aastad stabiilsel tasemel, siis pole olnud põhjust muutuda ka majade hindadel. Samas võib märgata sessoonsuse ilminguid tehinguhindade juures, millele lisandub selge korrelatsioon tehingute arvuga. Nimelt on alates 2009. aastast kõige kõrgemad keskmised hinnad I kvartalis ja suvel aasta madalamad hinnad. Näiteks 2011.a. I kv oli keskmine maja hind 154 000 € ja III kvartalis 112 000 €. Käesoleval aastal oli I kv keskmine hind 123 000 € ja II kv keskmine hind 90 000 €. Ühemõttelist soovitust „osta suvel, siis on hinnad maas“ on aga ennatlik teha, sest statistika toob välja keskmised hinnad ja suveperioodil ajavad suurema tehingumahu juures keskmised näitajad madalamaks eelpool mainitud suvilad ja muud odavamas hinnaklassis tehtud majatehingud. Enamlevinud klienditüüp otsib Tallinnas jätkuvalt remontivajavat maja hinnaklassis 130 000 – 150 000 eurot Nõmme, Pirita või Kristiine piirkonnas. Otsitakse eramut, kus mõningate ehitustööde järgselt saab elama asuda.
Korrelatsiooni ei ole võimalik märgata mitte ainult nõudluse ja tehinguhindade vahel, vaid ka nõudluse/pakkumise vahel. Kinnisvaraportaali City24 andmetel ei ole pakkumiste arv viimastel aastatel märkimisväärselt tõusnud, kuid iga-aastaselt käib kerge „nõks“ üles just suveperioodil. Suurem nõudlus toob turule ka pakkumist juurde. Näiteks kui 2011.a. jaanuaris oli pakkumises Tallinna linnas 861 maja, siis suve lõpuks oli see number tõusnud juba 1037 juurde. Trend ei ole muutunud ka käesoleval aastal, kuigi absoluutnumbrid on mõnevõrra suurenenud – jaanuaris oli pakkumises 934 maja ja juulis 1122 maja.
Suurim muudatus viimastel aastatel on müügiperioodi lühenemine. Kui 2009. aastal oli Harjumaal keskmine maja müügiperiood 200 päeva lähedal, siis käesoleval aastal on Harjumaa majade keskmine müügiperiood ca 90 päeva ehk 3 kuud. Mõistagi on suveperioodil müügiperioodid lühemad ja talveperioodil pikemad.

Enamus tehingutest tehakse Harjumaal odavamas hinnaklassis olevate hoonetega, näiteks alla 100 000 € väärtusega majade müügitehingute osakaal on 60 %, hinnavahemikus 100 000 – 200 000 olevate majade osakaal on 29 %, 200 000 – 300 000 hinnaklassis maju müüdi vaid 7 % osakaaluga ja üle 300 000 € maksnud maju müüdi Harjumaal vaid 38, mis teeb osakaaluks kogutehingutest 4 %. Tallinna osas on osakaalud pisut kõrgemas hinnaklassis olevate majade kasuks. Kallimate majade esikümne moodustavad valdavalt Nõmme, Pirita ja Haabersti piirkonnas asuvad majad, kus kvaliteeti hindav klient peab arvestama minimaalselt 300 000 € suuruse väljaminekuga. Kvaliteeti tähtsustavate ostuhuviliste hinnaootus on küll pigem 250-300 tuh vahemikus, kuid sageli peavad nad tegema korrektuure hinna osas ülespoole.

Maaklerid on sageli kokku puutunud ostuhuviliste kurtmisega, et häid pakkumisi on vähe. Hea pakkumise all mõistetakse väljakujunenud elamispiirkonna (ühistransport, koolid), hea ehituskvaliteedi (hooned, mis on ehitatud enda jaoks, mitte müügiks) ning hea asukoha sümbioosi. Kui neid faktoreid väärtustav klient hakkab süvenema pakkumistesse, siis on enamjaolt tõdemuseks, et sobivaid ja omavahel võrreldavaid pakkumisi on väga vähe. Kui head ehituskvaliteeti veel leiab, mis on kõrget hinda väärt, siis hea asukohaga on juba palju kehvemad lood. Lihtsalt paljud head majad on ehitatud kohtadesse, mida valdav osa tänastest huvilistest kõrgelt ei hinda. See puudutab nii Tallinna linna kui ka ümbritsevaid valdu. Eriti suur nõudluse kadumine ongi tabanud just Harjumaa valdu, kuna ostjate huvi keskendub eelkõige Suur-Tallinna piirkonnale, mis tähendab Tallinnat ja kaugust sellest kuni 10 km. Infrastruktuuride olemasolu ja väljakujunenud elamispiirkondi hinnatakse kõrgelt, lisaks on oma töö nõudluse vähendajana ära teinud kütusehinna kallinemine. Samas on kaugemal asuvatel ja valdavalt buumi ajal ehitatud eramuarendustel tehingupotentsiaal veel olemas ning nn „põlluarendustes“ on veel piisavalt müümata krunte.

Tallinna linnas on 2012. aastal enim tehtud tehinguid Nõmme linnaosas (63), millele järgnevad Pirita linnaosa (42), Kristiine (27) ja Haabersti (26). Nõmmel ja Pirital on Tallinna linnas ka pakkumiste hulk kõige suurem, kõikudes igakuiselt keskmiselt 270-280 ühiku suurusjärgus. Seepärast pole nendes piirkondades suurem tehingute arv ka üllatus. Pakkumiste osas hoiab kolmandat kohta Haabersti, kus keskmine pakutavate majade arv on 150 ühikut kuus. Haaberstist omakorda jääb pakkumiste arvu osas pea kahekordselt maha Kristiine, mistõttu on veidi üllatav, et Kristiines on olnud tehinguid rohkem Haaberstis. Aga ilmselt võib seda seletada erinevate hinnaklasside tõttu, kuna Kristiines on müügis pigem soodsama hinnaklassi majad ja ostjate hulk on suurem, kes eelistavad hinnaklassi 150-200 tuhat. Enimnõutud piirkond Nõmme erineb teistest linnaosadest ka seetõttu, et seal tehakse palju tehinguid majaosadega. Kuna piirkonnas on pakkumist sedavõrd vähe, siis haaratakse sisuliselt kinni igast võimalusest ja poole maja ostmine Nõmme piirkonda on juba pikaajaline traditsioon ja nõudluse sihtmärk. Head asukohta tähtsustatakse nii Nõmmel kui ka teistes piirkondades äärmiselt kõrgelt, mistõttu küllalt sageli jõuavad tehingusse amortiseerunud või tugevat remonti vajavad majad. Sellist tüüpi pakkumisi jälgivad ka jõukad inimesed, et soetada mõni hoonestatud kinnistu krundi hankimise eesmärgil. Tühjade kruntide valik on Nõmmel äärmiselt väike ja seega on kaasaegset villat ehitada soovivad inimesed sunnitud vaatama ka hoonestatud kinnistuid. Maksta 100 000 – 150 000 €, mõningatel juhtudel isegi kuni 180 000 €, seejärel olemasolev maja maha lammutada ja uus peale esitada, pole Nõmmel mitte mingi ime, vaid üha kestev trend.